- 1. Доходы от продажи
- 1.1. Человек владел имуществом более минимального предельного срока или трех лет
- 1.2. Человек владел имуществом менее минимального предельного срока или трех лет
- 1.3. НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность
- 1.4. НДФЛ с ренты
- 2. Как уменьшить доходы
- 3. Имущество перешло по наследству
- 4. Размер вычета
- 4.5. Продажа имущества
- 4.6. Продажа доли в уставном капитале
- 5. Срок владения
Доходы от продажи
Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года.
Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ). Важно понимать, кто является нерезидентом по налогу на физических лиц.
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности резидента в течение минимального предельного срока;
- доходы от продажи иного имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.
Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Обратите внимание, что такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года. В противном случае доход определяйте по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).
Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.
Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.
Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки? Одна часть дома находилась в собственности более минимального предельного срока, а достроенная – менее. Дом куплен в 2016 году.
НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.
Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765).
Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Несмотря на то что эти письма выпущены в период действия старой редакции статьи 217 Налогового кодекса РФ, их можно учитывать и сейчас.
Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 208, 217 НК РФ).
Совет: есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.
При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.
Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.
Таким образом, если дом находился в собственности человека более минимального предельного срока, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).
Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.
Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.
Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел в 2016 году, будучи предпринимателем, а продавал, когда уже прекратил предпринимательскую деятельность?
Да, нужно, причем независимо от срока владения таким имуществом. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся.
Человек владел имуществом более минимального предельного срока или трех лет
По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более минимального предельного срока или трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 2 и 3 п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.
Человек владел имуществом менее минимального предельного срока или трех лет
В этом случае также придется заплатить НДФЛ (ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом уменьшить доходы от продажи на имущественный вычет не удастся. Имущественный вычет не положен тогда, когда доходы получены от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Ситуация: нужно ли заплатить НДФЛ с платежей по договору ренты как с дохода от продажи квартиры?
Рентные платежи доходом от продажи квартиры не признают, но заплатить НДФЛ с них придется. Только если в договоре предусмотрена отдельная плата именно за выкуп квартиры, эту сумму облагают НДФЛ как доходы от продажи имущества.
Чтобы разобраться с налогом, изучите внимательно условия договора.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. При этом плательщик обязуется в ответ периодически выплачивать получателю ренту. Ее общая сумма заранее не известна. Все зависит от продолжительности действия договора. Фактически рента – это плата за право получить имущество безвозмездно или по сниженной цене. Поэтому-то ренту нельзя приравнять к доходу от реализации имущества.
Так какой доход считать полученным от продажи имущества? Отдельный платеж за выкуп имущества, который специально прописан в договоре. К примеру, с такой формулировкой: «Плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты 10 процентов рыночной стоимости квартиры».
Такой вывод следует из пункта 3 статьи 424, статей 583 и 585 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, у получателя по договору ренты доход может возникнуть по двум основаниям: от ренты и от платы за передачу имущества в собственность. Это разные виды доходов, и облагают их по-разному.
НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность
Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если имущество, приобретенное в 2016 году, будет принадлежать получателю ренты более минимального предельного срока или трех лет, то платить НДФЛ вовсе не надо.
Это следует из пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и статьи 220 Налогового кодекса РФ.
НДФЛ с ренты
Рентные платежи доходом от продажи квартиры не являются. Поэтому, к примеру, применить имущественный вычет к ним нельзя. На это указано в письмах Минфина России от 27 января 2015 г. № 03-04-07/2785 и ФНС России от 9 февраля 2015 г. № БС-4-11/1833.
НДФЛ с ренты нужно заплатить по ставке 13 процентов на общих основаниях. Декларируйте этот доход ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. А потом не позже 15 июля заплатите налог. Это следует из статей 228 и 229 Налогового кодекса РФ.
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)?
Да, можно.
Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет;
- на расходы, связанные с получением дохода.
Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.
Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.
Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
- на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
- на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.
Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.
В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.
Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.
Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.
Имущество перешло по наследству
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при продаже жилья, которое перешло в собственность по наследству?
Да, можно.
Имущественный вычет при продаже имущества предоставляется его собственнику. Способ приобретения имущества (покупка, мена, наследование и т. п.) значения не имеет. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Размер вычета
Продажа имущества
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).
Продажа доли в уставном капитале
При продаже имущественных прав в виде доли (100%) в уставном капитале доходы уменьшите на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение. И только если нет документов на расходы, можно воспользоваться вычетом в сумме дохода, полученного в результате прекращения участия в обществе. Максимальный размер вычета в этом случае ограничен суммой 250 000 руб.
А вот при продаже части доли доход можно уменьшить только на расходы, которые подтверждены документами. Воспользоваться вычетом в сумме дохода нельзя.
Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, приобретенной в 2016 году и позже, по договору мены?
Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если этот срок превышен, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.
По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Размер дохода в таком случае равен стоимости полученного имущества (п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., который доведен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206 до налоговых инспекций для использования в работе).
Когда же по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В таком случае налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты (п. 1 ст. 210 НК РФ).
При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ, п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г.).
Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает минимальный предельный срок, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.
Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220, пунктом 17.1 статьи 217 и статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.
Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832, от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610, от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.
Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной в 2016 году, по договору мены. Обмениваемое имущество признается равноценным
П.А. Беспалов (резидент России) в 2016 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб.
В 2025 году он решил обменять ее на равноценную (однокомнатную), только в другом районе.
Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Она соответствует уровню рыночных цен. Стороны признали товары, передаваемые по договору мены, равноценными.
Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова более минимального предельного срока. Поэтому платить НДФЛ с доходов, полученных по договору мены, Беспалову не придется.
Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.
Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной в 2016 году, по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным
П.А. Беспалов (резидент России) в 2016 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб. В этом же году он решил обменять ее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 2 100 000 руб. Стоимости передаваемых квартир соответствуют уровню рыночных цен.
По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 600 000 руб. (2 100 000 руб. – 1 500 000 руб.).
Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова менее минимального предельного срока. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.
Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.
Срок владения
Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента непрерывно не менее:
- минимального предельного срока – для объектов недвижимости и долей в них;
- трех лет – для другого имущества.
Минимальный предельный срок
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества установлен статьей 217.1 Налогового кодекса РФ и равен:
- три года. Этот срок региональные власти не вправе менять;
- пять лет. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля.
Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 и 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185.
Минимальный предельный срок в три года применяйте при продаже недвижимости, если право собственности на нее получено:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по Семейному кодексу РФ;
- в результате приватизации;
- плательщиком ренты в результате передачи ему имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях применяйте минимальный предельный срок в пять лет. Например, если право собственности на объект возникло в результате купли-продажи.
Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Три года
Срок владения три года применяйте при продаже любого имущества за исключением объектов недвижимости и долей в них. Срок установлен абзацем 3 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Данный срок владения имуществом не путайте с минимальным предельным сроком в три года.
Для наглядности см. Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества.