Покупатель (заказчик) и продавец (подрядчик) чаще всего заинтересованы в добросовестном исполнении того договора, который они заключили между собой. Чтобы обеспечить надлежащее исполнение, стороны могут включить в договор условие о внесении покупателем задатка.
Задаток выполняет три функции:
- доказательственную – задаток свидетельствует о том, что договор заключен;
- обеспечительную (штрафную) – задаток обеспечивает надлежащее выполнение сторонами своих обязательств;
- платежную – задаток представляет собой часть платы по договору.
Эти три функции выделяют задаток среди других способов обеспечения исполнения обязательств. Они же приводят к тому, что задаток может быть как выгоден, так и нести в себе определенные риски. Кроме того, несоблюдение правил закона при выдаче задатка может привести к тому, что договор о задатке будет недействительным, а внесенная сумма будет считаться либо авансом в счет будущих платежей (если договор будет признан заключенным), либо неосновательным обогащением продавца (если договор будет признан незаключенным).
Неосновательное обогащение можно будет получить обратно путем предъявления самостоятельного требования о взыскании суммы неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Аванс будет засчитан в счет платежей по договору. Однако в любом случае покупатель (заказчик) не сможет получить те выгоды, ради которых он заключает соглашение о задатке.
Как правильно заключить соглашение о задатке
Задатком можно обеспечить далеко не любой гражданско-правовой договор. Кроме того, далеко не каждый авансовый платеж можно считать задатком. Поэтому, чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке, необходимо руководствоваться следующими правилами:
1. Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме.
Соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменной форме, причем независимо от суммы уплачиваемого задатка (п. 2 ст. 380 ГК РФ). В противном случае уплаченная сумма (в зависимости от того, был ли заключен основной договор) будет являться либо авансом, либо неосновательным обогащением.
Пример из практики: Договор не был заключен по вине истца, но ответчику не удалось оставить себе полученную предоплату. Суд счел эту сумму авансом, так как стороны не заключили письменное соглашение о задатке
Истец (ЗАО) обратился с иском к ответчику (ООО) о взыскании неосновательного обогащения, которое образовалось в результате перечисления ответчику авансового платежа в счет не подписанного и не исполненного впоследствии сторонами договора поставки.
Установив факты получения ответчиком спорной денежной суммы и отсутствия оснований для ее удержания, суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Постановлением арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции. В обоснование жалобы ответчик указал, что спорная денежная сумма была перечислена истцу платежным поручением в качестве задатка. Письменная форма договора поставки была соблюдена при акцептовании ответчиком письменного предложения истца путем совершения конклюдентных действий в виде уплаты задатка. Следовательно, поскольку договор не был подписан и исполнен по вине истца, то сумма задатка на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ не может быть возвращена истцу, а должна остаться у ответчика.
Суд кассационной инстанции указал следующее. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Такие правила установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменной форме независимо от суммы задатка. В противном случае спорная сумма считается уплаченной в качестве аванса. Письменного соглашения между сторонами не имеется. Поэтому истец перечислил на расчетный счет ответчика денежную сумму в качестве авансового платежа по договору, который не был подписан сторонами. При неподписании договора обеими сторонами положение о задатке не может считаться согласованным. В результате судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2009 г. по делу № А43-32980/2008-7-752).
2. Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причине соглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.
Как правило, задаток уплачивается либо при заключении договора, либо уже после его заключения. Однако в определенных случаях задаток может обеспечивать обязательство, возникновение которого только предполагается. Какие-либо ограничения на заключение соглашения о задатке в отношении еще не заключенного договора в законе отсутствуют. В этих случаях соглашение о задатке приобретает черты консенсуального договора и будет считаться заключенным с момента заключения основного договора. При этом нужно иметь в виду, что если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора. И если денежная сумма в качестве задатка уже будет уплачена, то она будет считаться неосновательным обогащением (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40-140019/10-157-1173).
Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договора, который подлежит государственной регистрации?
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Существуют две противоположные позиции.
В соответствии с одной из них задаток не может быть выдан в обеспечение договора, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Дело в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следовательно, задаток не может выдаваться в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Доказательством заключения договора может быть только его государственная регистрация, а обеспечение исполнения договора до его заключения законом не предусмотрено. Косвенно это следует из позиций судов о том, что задаток может обеспечивать исполнение денежных обязательств только по заключенному договору (постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. № 13331/09; далее – постановление № 13331/09).
В соответствии с другой точкой зрения задаток может быть выдан во исполнение договора, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Дело в том, что в законе такие ограничения не содержатся, а значит, заключение подобного соглашения о задатке гражданскому законодательству не противоречит. Такая правовая позиция содержится в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. по делу № А54-1470/2009С14.
Поэтому юристу необходимо исходить из того, что прямого ответа на этот вопрос не существует, и суд может как встать на его сторону, так и отказать в защите. Нужно строить свою правовую позицию исходя из доводов в подтверждение той точки зрения, которая будет выгодна в конкретной ситуации (поскольку у каждой из перечисленных точек зрения есть свои серьезные доводы), но при этом учитывать и возможные риски.
3. Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В постановлении № 13331/09 прямо указано, что задатком может обеспечиваться исполнение только денежного обязательства между сторонами. Таким образом, необходимым условием для выдачи задатка является наличие денежного обязательства между сторонами. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.
Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договора мены?
Да, может. Но при условии, что он обязуется по договору мены произвести платеж своему контрагенту.
По договору мены одна из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако если по договору мены товары признаются неравноценными, то одна из сторон обязуется уплатить контрагенту разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В последнем случае вполне возможно заключение договора о задатке.
Судебной практики по данному вопросу не было обнаружено. Однако, исходя из норм закона и правовых позиций судов по иным делам, выдача задатка по договору мены в указанном случае представляется возможной.
Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения предварительного договора?
Да, может.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Если иное не установлено в законе, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре.
Такие правила установлены в пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ.
Можно ли обеспечить задатком предварительный договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передает будущему арендатору нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, за плату для целей отделки и ремонта?
Да, можно.
В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе как условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, так и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.
Условие о задатке в рассматриваемом случае будет относиться не к предварительному договору аренды, а к договору о передаче помещений будущему арендатору за плату в целях ремонта и отделки. Поэтому выдача задатка в таком случае закону не противоречит.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12.
Выгоды задатка для покупателя (заказчика)
Выгоды задатка для покупателя (заказчика) напрямую обусловлены штрафной функцией задатка. Если продавец (подрядчик), получивший задаток, не исполнит договор, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Таким образом, основная выгода покупателя (заказчика), внесшего задаток, состоит в том, что при неисполнении договора контрагентом можно будет потребовать вернуть сумму задатка в двойном размере. Это правило должно дисциплинировать продавца (подрядчика, исполнителя) на добросовестное исполнение своих обязательств по заключенному договору. В особенности если сумма задатка была значительной.
Кроме того, по общему правилу продавец (подрядчик, исполнитель), не исполняющий договор, обязан будет возместить другой стороне убытки, превышающие сумму выплаченного задатка (абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ). Это правило можно изменить по соглашению сторон. Например, стороны могут указать в договоре, что убытки возмещаются виновной стороной в полном объеме без зачета суммы задатка (абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Риски задатка для покупателя (заказчика)
Выдача задатка содержит в себе и определенные риски, которые покупателю также необходимо иметь в виду.
1. Риск потери выданного задатка в случае неисполнения самим покупателем (заказчиком) условий договора.
Если покупатель (заказчик) не исполнит договор, то выданный задаток останется у продавца (подрядчика). Такое правило установлено в пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ.
Это, пожалуй, основной риск у покупателя (заказчика) при выдаче задатка. Но этот риск покупатель (заказчик) может предотвратить или хотя бы уменьшить, если будет добросовестно исполнять условия заключенного договора. В этом случае уплаченный задаток будет зачтен в счет исполнения основного договора.
2. Риск признания задатка авансовым платежом.
Если возникает сомнение в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком, она будет считаться авансом, пока не доказано обратное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Авансовый платеж не выполняет обеспечительную функцию. Поэтому даже при невыполнении продавцом (подрядчиком) условий договора покупатель (заказчик) сможет потребовать вернуть только сумму выплаченного аванса, то есть не в двойном размере, как при задатке, а в том же размере, что и было уплачено.
Чтобы избежать признания задатка авансовым платежом, следует соблюдать приведенные выше правила заключения соглашения о задатке.
Внимание! Если были нарушены правила заключения соглашения о задатке, суд может переквалифицировать задаток в аванс. При этом не имеет значения, что в договоре платеж прямо именуется задатком.
При рассмотрении споров о том, является платеж задатком или авансом, суды не придают весомого значения тому, как этот платеж обозначен в договоре. Соглашение о выдаче денежной суммы в счет будущих платежей суд квалифицирует в качестве задатка или аванса в зависимости от того, были ли соблюдены правила заключения соглашения о задатке. Само по себе указание в договоре на выдачу задатка имеет второстепенное значение. И если правила закона при заключении соглашения о задатке не были соблюдены, то платеж будет расцениваться как аванс вне зависимости от того, как он был обозначен в договоре.
Так, суды довольно часто квалифицируют предусмотренные договором условия о выдаче задатка в качестве условий о выдаче аванса по причине нарушения правил о задатке, несмотря на то что в договоре платеж был обозначен именно как задаток (определение ВАС РФ от 1 июня 2011 г. № ВАС-6658/11 по делу № А82-16051/2009-70, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 8 июля 2011 г. по делу № А53-22598/2010 и ФАС Московского округа от 3 августа 2011 г. № КА-А41/8166-11 по делу № А41-38597/10).
В отдельных случаях сумму платежа, внесенного в качестве задатка, суды признают не авансом, а неосновательным обогащением. Это происходит тогда, когда основной договор, в обеспечение которого был осуществлен платеж, суд признает незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон.
Пример из практики: Суд взыскал с ответчика не двойную, а однократную сумму задатка, так как договор между сторонами не был заключен
Истец (ООО, арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (государственное предприятие, арендодатель) о взыскании двойной суммы задатка.
Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен в части взыскания однократной суммы задатка, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты в связи с их незаконностью и необоснованностью и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества. Договор был подписан сроком на три года начиная с даты передачи объекта аренды истцу и вступал в силу с момента его государственной регистрации. Истец и ответчик также заключили соглашение, по которому истец обязался предоставить ответчику в качестве задатка денежные средства в счет причитающихся в будущем арендных платежей по договору. В соглашении было указано: если здание не будет передано истцу в аренду на условиях подписанного договора из-за нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, то ответчик обязан вернуть истцу полученный задаток в двойном размере.
Исковые требования были мотивированы тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору в части своевременной передачи имущества, в связи с чем он по условиям соглашения обязан уплатить истцу сумму задатка в двойном размере.
Суд кассационной инстанции указал, что, исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства только по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку сумма задатка была внесена истцом во исполнение незаключенного договора аренды, то истец не вправе требовать с ответчика двойную сумму задатка, который в данном случае не мог являться доказательством заключения договора аренды и обеспечивать его исполнение.
В связи с этим суды правильно не применили к спорной денежной сумме последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40-140019/10-157-1173).
3. Риск неполучения двойной суммы задатка при ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязательств по договору.
Неблагоприятные последствия для продавца (подрядчика, исполнителя) в виде возврата двойной суммы задатка могут возникнуть лишь в случае неисполнения им договора. В случае же частичного исполнения договора (например, для договора купли-продажи это может быть передача только части купленных товаров) либо в случае ненадлежащего исполнения (например, передачи товара ненадлежащего качества) такие последствия не наступают.
Обосновывается это тем, что пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ говорит лишь о неисполнении обязательства, но не упоминает о наступлении аналогичных последствий при частичном или ненадлежащем исполнении договора.
Иными словами, если продавец по договору купли-продажи с условием о задатке должен передать 100 тонн зерна и не передал ни одной, то он будет обязан возвратить двойную сумму задатка. Если же продавец передаст хотя бы одну тонну зерна, то обязанности по выплате двойной суммы задатка у него уже не будет.
Пример из практики: Суд вернул лизингополучателю задаток, так как он частично исполнил свои обязательства
Истец (лизингополучатель) обратился в суд с иском к ответчику (лизингодателю) о возврате суммы задатка.
Решением арбитражного суда первой инстанции иск был удовлетворен. Апелляционная и кассационная жалоба были оставлены без удовлетворения.
Ответчик подал заявление о пересмотре вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора. Коллегия судей ВАС РФ отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра, указав следующее.
Как было установлено судами, во исполнение условий договора финансовой аренды (лизинга) ответчик приобрел в собственность и передал истцу во временное владение и пользование за плату три самосвала марки «КАМАЗ».
Истец свои обязательства по уплате лизинговых платежей исполнил частично, в связи с чем договор лизинга был расторгнут, а предмет лизинга был возвращен лизингодателю.
Согласно акту сверки взаиморасчетов на стороне лизингодателя образовался долг перед лизингополучателем в виде задатка, не зачтенного в счет платы за лизинговое пользование имуществом. Лизингодатель не вернул сумму задатка по требованию лизингополучателя, после чего последний обратился в арбитражный суд.
Суды исходили из того, что вследствие прекращения договорных отношений и возврата предмета лизинга основания для удержания задатка, подлежащего по условиям договора финансовой аренды зачету в счет будущих лизинговых платежей, отпали. При этом суды указали, что основания для применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, имеются лишь в случае неисполнения договора. В случае же ненадлежащего или частичного исполнения обязательства такие последствия не наступают.
Суды специально подчеркнули, что этот подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, установленной постановлением Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. № 15642/05 (определение ВАС РФ от 25 марта 2011 г. № ВАС–2819/11).
4. Риск уменьшения судом двойной суммы задатка, возвращаемого покупателю (заказчику) на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, по правилам для неустойки (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). При этом размер возвращаемого задатка может быть снижен судом только по заявлению ответчика.
