Бухучет
Бухучет и документальное оформление выбытия земель зависят от того, по каким основаниям выбывает земельный участок:
Реализация
Земельный участок может быть реализован как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости.
Если земля реализуется со стоящим на ней объектом недвижимости, то новый собственник (покупатель) недвижимого имущества в результате такой сделки приобретает права на земельный участок, расположенный под зданием (строением, сооружением). При этом он приобретает те же права на землю, что и предыдущий собственник, то есть право собственности или право пользования.
В случае когда собственников несколько, они приобретают права на часть (долю) такого земельного участка с учетом размера доли каждого в общей собственности на объект недвижимости.
Такой порядок установлен статьей 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 Гражданского кодекса РФ.
По общему правилу стоимость продаваемого объекта недвижимости включает стоимость передаваемой с объектом недвижимости земли (права на землю). Такое правило установлено пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. Однако стороны могут указать в договоре цену земли отдельно. Для этого в условиях договора необходимо записать, что стоимость передаваемого объекта недвижимости не включает цену передаваемого одновременно с ним земельного участка, на котором он расположен. В этом случае в договоре нужно указать стоимость передаваемого вместе со зданием земельного участка.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 и 551 ГК РФ).
Выручку от продажи земельного участка (объекта основных средств) включите в прочие доходы организации на момент:
- зарегистрированного перехода права собственности на объект недвижимости покупателю – для земли под жилым домом;
- зарегистрированного перехода права собственности на земельный участок покупателю – если земельный участок является отдельным объектом сделки купли-продажи.
Такой вывод следует из пункта 31 ПБУ 6/01, пунктов 12 и 16 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99.
По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), то их остаточная стоимость на момент продажи равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».
Продажу земельного участка отразите в учете проводками:
Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;
Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов выручка от продажи земельного участка.
Документальное оформление и отражение в учете продажи земельных участков производите в общем порядке. Подробнее об этом см. Как отразить в бухгалтерском учете продажу основных средств.
Передача инвестору
Как правило, при строительстве объекта недвижимости за счет средств привлеченного инвестора стоимость земельного участка полностью или частично застройщику возмещает инвестор. В этом случае застройщик отражает стоимость земельного участка на счете 08 и после окончания строительства передает инвестору земельный участок (его часть). В бухучете эту операцию отразите проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08
– передан земельный участок инвестору в связи с окончанием строительства объекта недвижимости.
Изъятие для государственных (муниципальных) нужд
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регламентируются главой VII.1 Земельного кодекса РФ, а также статьями 279–281 Гражданского кодекса РФ.
Земельные участки изымаются в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ. Государственные (местные) власти обязаны уведомить об этом собственника земельного участка.
За земельные участки, которые изымают для государственных нужд, положено возмещение. Получить его может не только собственник, но и правообладатель (пользователь).
Размер возмещения, сроки передачи земельного участка и другие условия изъятия оговариваются в соглашении с собственником земли. Размер возмещения включает:
- рыночную стоимость земельного участка;
- рыночную стоимость недвижимости на этом земельном участке;
- сумму убытков, причиненных изъятием (в т. ч. упущенную выгоду).
Такой порядок установлен статьями 279 и 281 Гражданского кодекса РФ, 56.8 и 56.9 Земельного кодекса РФ.
Списывайте земельный участок с учета на дату прекращения права собственности на него. Балансовую стоимость земельного участка при его списании отразите в составе прочих расходов, а полученное за него возмещение – в составе прочих доходов.
Такой вывод следует из пункта 12 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99, пункта 31 ПБУ 6/01.
По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), их остаточная стоимость на момент изъятия равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».
Операции, связанные с выбытием земельного участка в результате изъятия, отразите следующими проводками:
Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;
Дебет 76 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов сумма возмещения (выкупной цены) за изъятие.
Если земельный участок списан с учета до регистрации перехода права собственности на него (т. е. до признания компенсации в доходах), то для отражения выбытия земли используйте счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.
Такие рекомендации по отражению в учете выбытия основных средств, права на которые подлежат госрегистрации, дает Минфин России в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20.
Документальное оформление выбытия
Документальное оформление выбытия изымаемых земельных участков производите в том же порядке, как и при продаже. Подробнее об этом см. Как отразить в бухгалтерском учете продажу основных средств.
ОСНО
Расчет налогов при выбытии земель зависит от того, по каким основаниям выбывает земельный участок:
Реализация
Отражение реализации земельного участка при расчете налога на прибыль зависит от того, из чьей собственности и в какой период он был приобретен:
- земля приобретена из государственной (муниципальной) собственности (по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года);
- остальные случаи приобретения земель.
Если реализуется земельный участок, который был приобретен по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, из государственной (муниципальной) собственности, то прибыль (убытки) определяйте по правилам пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ. Для этого используйте формулу:
| Прибыль (убыток) от реализации земельного участка | = | Цена реализации земельного участка | – | Затраты на приобретение земельного участка |
Затраты на приобретение земельного участка учитывайте в остаточной сумме (т. е. недосписанной в налоговом учете), которую рассчитайте по формуле:
| Затраты на приобретение земельного участка | = | Затраты на приобретение земельного участка (на момент покупки) | – |
Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации земельного участка, который ранее был приобретен из муниципальной собственности (в результате реализации получена прибыль). Участок приобретен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года
ООО «Альфа» приобрело в 2011 году муниципальный земельный участок стоимостью 1 200 000 руб. Право собственности на землю зарегистрировано в феврале 2011 года, размер госпошлины составил 7500 руб. В 2014 году организация продала земельный участок по цене 1 600 000 руб. Фактическая передача земельного участка и регистрация права собственности покупателя состоялись в июне 2014 года.
Учетной политикой для целей налогообложения установлено списание расходов на приобретение прав на землю равномерно в течение пяти лет.
За период с февраля 2011 года по июнь 2014 года (28 месяцев) в налоговом учете списаны расходы на приобретение земельного участка в сумме 560 000 руб. (1 200 000 руб. : 5 лет : 12 мес. × 28 мес.). Остаток несписанных расходов составил 640 000 руб. (1 200 000 руб. – 560 000 руб.).
На дату перехода права собственности на землю покупателю бухгалтер сделал следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена выручка от продажи земельного участка;
Дебет 91-2 Кредит 01
– 1 207 500 руб. – списан с учета реализованный земельный участок.
Так как ранее в учете формировались постоянные налоговые активы, в момент списания стоимости земельного участка также образуется постоянная разница и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство.
Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.
В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 960 000 руб. (1 600 000 руб. – 640 000 руб.). Эту сумму бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2014 года.
Если в результате реализации определяется убыток, то признавайте его в налоговом учете в следующем порядке.
Для организаций, которые установили в учетной политике срок для списания расходов на приобретение прав на земельные участки, убыток признается равными долями в течение установленного срока.
Если организация выбрала второй способ (исходя из прибыли предыдущего года), не установив расчетный срок, убыток признается равными долями в течение срока фактического владения земельным участком.
Такой вывод следует из подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111.
В остальных случаях прибыль (убыток) от реализации земельных участков определяйте в следующем порядке.
Доходы, полученные от реализации, уменьшите:
- на расходы на приобретение земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ);
- на расходы, связанные с реализацией земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если организация применяет кассовый метод, расходы уменьшат выручку от реализации при условии их оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ). Доход от реализации отразите в момент получения оплаты независимо от перехода права собственности (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Ситуация: может ли застройщик уменьшить доходы от продажи квартир в многоквартирном доме на стоимость приобретенного под строительство дома земельного участка? Земельный участок приобретен у частного собственника. Дом построен за счет собственных средств организации.
Да, может, но при выполнении определенных условий.
Жилищным законодательством предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома (в т. ч. и земельный участок, на котором расположен данный дом) (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Доля собственника квартиры на земельный участок определяется пропорционально размеру общей площади квартиры (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
В целях налогового учета реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары (результаты выполненных работ) (п. 1 ст. 39 НК РФ). Организация вправе уменьшить доходы от реализации квартир на стоимость земельного участка на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной госрегистрации. А регистрация перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме одновременно считается и регистрацией права на долю земельного участка (п. 2 ст. 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Поэтому застройщик вправе уменьшить доходы от реализации квартир в жилом доме на расходы в виде стоимости земельного участка (его части), на котором расположен жилой дом, одновременно с передачей квартир собственникам (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Однако финансовое ведомство считает, что для этого, помимо регистрации прав покупателей на квартиры, нужно внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав об отсутствии у застройщика права на этот земельный участок или на его часть (письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375).
Таким образом, застройщик вправе уменьшить доход от продажи квартиры на стоимость перешедшей к покупателю вместе с квартирой доли земельного участка при одновременном выполнении следующих условий:
- право собственности на квартиру зарегистрировано на покупателя;
- в Едином государственном реестре прав есть запись об отсутствии у застройщика прав на земельный участок или на соответствующую его часть.
Причем сделать это можно так. Реализуя квартиру, примите в расходы ту часть стоимости земли, которая пропорциональна общей площади квартиры (письмо Минфина России от 9 августа 2013 г. № 03-03-06/1/32297).
Операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанностей по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Передача инвестору
При расчете налога на прибыль сумму компенсации стоимости земельного участка инвестором не учитывайте, так как она является средствами целевого финансирования. При этом застройщику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Изъятие для государственных (муниципальных) нужд
Вопрос о том, следует ли облагать налогом на прибыль суммы возмещения (выкупной цены), которая выплачивается за изъятие земельных участков, напрямую законодательством не урегулирован.
Ситуация: нужно ли включить в состав доходов для целей налога на прибыль суммы компенсации, полученные при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд
Нет, не нужно.
Оснований для обложения такого дохода налогом на прибыль в законодательстве нет. Положения пункта 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ применяются лишь к компенсациям убытков и ущерба, связанным с нарушением договорных обязательств. Причем если договорными отношениями или судебным решением не установлена обязанность по возмещению убытков и ущерба, внереализационного дохода у организации – получателя компенсации не возникает. Об этом сказано в статье 317 Налогового кодекса РФ. Таким образом, включать компенсацию убытков за изъятие земельного участка в доходы на основании данной нормы нельзя.
Учесть компенсацию убытков за изъятие земельного участка на основании иных положений главы 25 Налогового кодекса РФ также нельзя. Это связано с тем, что при ее получении у организации отсутствует экономическая выгода, а следовательно, и доход (ст. 41 НК РФ).
Кроме того, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). В частности, убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ).
Порядок возмещения собственникам убытков, причиненных изъятием, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ). Данным порядком не предусмотрено возмещение организации-землевладельцу суммы налога на прибыль, подлежащего уплате при получении компенсации за изъятие земельного участка государственных (муниципальных) нужд. Следовательно, взимание налога на прибыль с суммы компенсации, выплачиваемой собственнику изъятого имущества, нарушает принцип полного возмещения убытков и ущерба, определенный законодателем для таких случаев.
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09, определениях ВАС РФ от 23 сентября 2009 г. № ВАС-12144/09, от 4 июля 2007 г. № 5047/07, постановлениях ФАС Московского округа от 26 мая 2009 г. № КА-А40/4352-09-П, от 9 июля 2008 г. № КА-А41/5975-08, Северо-Западного округа от 15 января 2007 г. № А56-11621/2006, Западно-Сибирского округа от 1 марта 2011 г. № А81-1212/2009, от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009(4504-А70-49).
С учетом сложившейся арбитражной практики и на основании письма Минфина России от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 налоговое ведомство признало бесперспективными требования о включении компенсаций в состав налогооблагаемых доходов (письмо ФНС России от 16 июля 2015 г. № ЕД-4-3/12506). Поэтому претензии проверяющих в подобных ситуациях практически исключены.
Стоит отметить, что ранее позиция контролирующих ведомств была другой. Они указывали, что убытки, причиненные изъятием земельных участков, в том числе упущенная выгода, включаются в размер возмещения, которое полагается землевладельцам (ст. 56.8 ЗК РФ). Поэтому компенсация за изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд при расчете налога на прибыль должна учитываться в составе доходов (письма Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334 и ФНС России от 19 марта 2010 г. № 3-1-11/192).
В связи с выходом более поздних разъяснений эта позиция утратила актуальность.
Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка, который изымается для государственных (муниципальных) нужд? Участок ранее был выкуплен из земель частной собственности, расходы на его приобретение в налоговом учете не признавались.
Да, можно.
Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд путем выкупа происходит на возмездной основе. Доходы от такой операции отражаются в налоговом учете как доходы от реализации. А доходы от реализации можно уменьшить на расходы на приобретение реализуемого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Аналогичная точка зрения отражена в письме ФНС России от 29 августа 2012 г. № ЕД-20-3/920.
Порядок уплаты НДС с суммы компенсации за изымаемый земельный участок также законодательно не урегулирован. Подробнее об этом см. Как начислить НДС при получении сумм, связанных с расчетами по оплате реализованных товаров (работ, услуг).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок выкупался ранее из земель частной собственности. Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)
ООО «Альфа» приобрело в 2013 году земельный участок. В 2015 году по решению местных властей он был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2015 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2015 года. По данным бухгалтерского и налогового учета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб.
В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.
Май 2015 года:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.
Июнь 2015 года:
Дебет 91-2 Кредит 45
– 1 207 500 руб. – отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка;
Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие.
Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию.
В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 92 500 руб. (1 300 000 руб. – 1 207 500 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2015 года.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок был выкуплен ранее из земель муниципальной собственности (в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года). Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)
ООО «Альфа» приобрело в 2011 году земельный участок. В 2013 году по решению местных властей земельный участок был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2013 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2013 года. По данным бухучета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб. По данным налогового учета недосписанная часть расходов на приобретение земельного участка составила 640 000 руб.
В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.
Май 2013 года:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.
Июнь 2013 года:
Дебет 91-2 Кредит 45
– 1 207 500 руб. – отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка;
Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие.
Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию.
В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 660 000 руб. (1 300 000 руб. – 640 000 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2013 года.
Из-за различия в суммах признаваемых расходов на приобретение земельного участка в учете образуется постоянная разница и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство:
Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.
