<< Начало
Недвижимое имущество
В особом порядке восстанавливайте НДС, ранее принятый к вычету:
- при приобретении недвижимых основных средств (кроме космических объектов);
- при приобретении в России или ввозе в Россию морских судов, судов внутреннего плавания, судов смешанного (река-море) плавания, воздушных судов и двигателей к ним;
- при строительстве недвижимых основных средств с привлечением подрядных организаций;
- при строительно-монтажных работах для собственного потребления, связанных с недвижимыми основными средствами (например, строительство здания хозяйственным способом, реконструкция здания);
- при приобретении товаров (работ, услуг) для осуществления строительно-монтажных работ.
Налоговым законодательством предусмотрены различные алгоритмы расчета сумм, подлежащих восстановлению, для следующих ситуаций:
- передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал (или на пополнение целевого капитала некоммерческой организации);
- переход организации с общей системы налогообложения на спецрежим (а также начало использования освобождения от уплаты НДС);
- реконструкция (модернизация) объекта недвижимости;
- использование недвижимости в операциях, не облагаемых НДС;
- использование недвижимости одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях.
Если суммы входного налога восстанавливаются в связи с передачей недвижимости в уставный (складочный) капитал, вклада по договору инвестиционного товарищества или паевых взносов в паевые фонды кооперативов, а также на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, НДС к восстановлению определяйте так же, как и по движимым основным средствам. То есть исходя из остаточной стоимости:
| НДС к восстановлению | = | НДС, ранее принятый к вычету | × | Остаточная (балансовая) стоимость недвижимости без учета переоценок | : | Первоначальная стоимость недвижимости без учета переоценок |
Это правило применяйте независимо от того, сколько времени эксплуатировалась недвижимость (более или менее 15 лет) до момента передачи.
Такой вывод позволяют сделать правила статей 170 и 171 Налогового кодекса РФ.
Отдельный порядок восстановления НДС по недвижимым основным средствам применяется:
- при переходе организации с общей системы налогообложения на ЕНВД или упрощенку;
- при начале использования организацией, применяющей общую систему налогообложения, освобождения от уплаты НДС.
В этих случаях входной НДС по недвижимым основным средствам, построенным либо приобретенным, восстанавливайте в порядке, предусмотренном для движимых основных средств. То есть исходя из их остаточной стоимости и единовременно: в последнем квартале перед переходом на специальный налоговый режим или началом использования налогового освобождения (п. 8 ст. 145, абз. 9 п. 3 ст. 170 НК РФ). Нормы статьи 171.1 Налогового кодекса РФ, позволяющие удлинять период восстановления НДС до 10 лет, в таких ситуациях не применяются.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 июня 2007 г. № 03-07-11/150 и ФНС России от 13 декабря 2012 г. № ЕД-4-3/21229. Правомерность такого подхода подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 10462/11.
Особый порядок восстановления входного НДС предусмотрен для объектов недвижимости, в отношении которых выполняются следующие условия:
- организация начинает использовать объект в необлагаемых НДС операциях до истечения 15-летнего срока с момента его ввода в эксплуатацию;
- до истечения 15-летнего срока с момента ввода в эксплуатацию организация проводит реконструкцию (модернизацию) объекта.
НДС нужно восстанавливать в течение 10 лет начиная с момента, когда организация стала начислять по недвижимому имуществу амортизацию (в налоговом учете). При этом за периоды, в которых объект недвижимости был исключен из состава амортизируемого имущества или не использовался в операциях, освобожденных от НДС, налог не восстанавливается (п. 8 ст. 171.1 НК РФ, письмо Минфина России от 11 сентября 2013 г. № 03-07-11/37461).
До исключения объекта недвижимости из состава амортизируемого имущества НДС, подлежащий восстановлению, рассчитайте следующим образом:
| НДС, подлежащий восстановлению до исключения объекта недвижимости из состава амортизируемого имущества | = | | [Входной НДС, ранее принятый к вычету : 10] | | × | | [Стоимость отгруженных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС, за год : Общая стоимость отгруженных товаров (работ, услуг) за год] | |
| | | | |
Этот показатель определяется по состоянию на конец каждого года, в котором объект недвижимости использовался в деятельности организации до изменения его первоначальной стоимости.
После начала реконструкции (модернизации) и исключения объекта недвижимости из состава амортизируемого имущества НДС не восстанавливается (если этот объект не используется в деятельности организации один год или несколько полных календарных лет).
Начиная с года, в котором объект недвижимости введен в эксплуатацию после реконструкции (модернизации), восстановление налога должно быть продолжено. Сумму НДС, подлежащую восстановлению после реконструкции (модернизации), рассчитайте по следующей формуле:
| НДС к восстановлению после реконструкции (модернизации) за год | = | Входной НДС, ранее принятый к вычету | – | 1/10 НДС (в суммарном выражении за все годы, предшествующие моменту исключения недвижимости из состава амортизируемого имущества) | : | Количество лет, оставшихся до окончания 10-летнего срока, в течение которого организация должна восстанавливать НДС | × | | [Стоимость отгруженных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС, за год : Общая стоимость отгруженных товаров (работ, услуг) за год] | |
| | |
Количество лет, оставшихся до окончания 10-летнего срока, в течение которого организация должна восстанавливать НДС, рассчитайте по формуле:
| Количество лет, оставшихся до окончания 10-летнего срока, в течение которого организация должна восстанавливать НДС | = | 10 | – | Количество лет, в течение которых НДС восстанавливался до исключения недвижимости из состава амортизируемого имущества | – | Количество полных календарных лет, в течение которых объект недвижимости был исключен из состава амортизируемого имущества (НДС не восстанавливался) |
Такой порядок следует из положений пункта 9 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.
Если организация провела реконструкцию (модернизацию) объектов недвижимости, которые в дальнейшем стали использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, она обязана также восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету:
- со стоимости строительно-монтажных работ;
- со стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для выполнения строительно-монтажных работ при проведении модернизации (реконструкции).
НДС нужно восстановить, даже если организация эксплуатирует данные объекты более 15 лет.
НДС восстанавливайте в том же порядке, который предусмотрен для восстановления НДС со стоимости объектов недвижимости. Восстановление НДС начинайте с года, в котором объект был введен в эксплуатацию после реконструкции (модернизации) и стал использоваться в деятельности, не облагаемой НДС.
Об этом сказано в пункте 6 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.
В остальных случаях применяется следующий порядок восстановления входного НДС.
По недвижимому имуществу, которое организация эксплуатирует более 15 лет, входной НДС восстанавливать не нужно (п. 3 ст. 171.1 НК РФ).
По объектам недвижимости, эксплуатируемым менее 15 лет, строительно-монтажным работам для собственного потребления, а также товарам (работам, услугам), приобретенным для ведения строительно-монтажных работ, налог восстанавливайте в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.
Сумму налога к восстановлению рассчитайте по формуле:
| НДС к восстановлению | = | | [Входной НДС, ранее принятый к вычету : 10] | | × | | [Стоимость отгруженных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС, за год : Общая стоимость отгруженных товаров (работ, услуг) за год] | |
| | | | |
Если в течение календарного года объекты недвижимости не использовались в деятельности, не облагаемой НДС, за этот год налог по таким объектам не восстанавливайте (письмо Минфина России от 11 сентября 2013 г. № 03-07-11/37461).
См. Пример восстановления НДС при использовании недвижимости в операциях, не облагаемых НДС.
Ситуация: как восстановить НДС по объекту недвижимости, который переведен в жилой фонд? После перевода организация реализует имеющиеся квартиры. За время эксплуатации объекта до перевода в жилой фонд он использовался в деятельности, облагаемой НДС.
Восстанавливайте налог по мере реализации квартир.
Реализация жилых помещений освобождается от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому НДС, ранее принятый к вычету по нежилому зданию, при реализации квартир нужно восстановить (подп. 2 п. 3 ст. 170, п. 3 ст. 171.1 НК РФ).
Поскольку от НДС освобождается именно реализация квартир, а не перевод в жилой фонд, восстанавливать НДС нужно начиная с квартала, в котором произошла передача первой квартиры покупателю. Такой подход подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2011 г. № А65-6652/2010).
Порядок, который установлен статьей 171.1 Налогового кодекса РФ и предусматривает восстановление в течение 10 лет, в рассматриваемой ситуации не применяется. Им можно руководствоваться, когда объект недвижимости начинает использоваться в операциях, не облагаемых НДС, но собственник объекта не меняется. В данном же случае проданные квартиры переходят в собственность других лиц и списываются с баланса. После продажи квартиры вообще не будут иметь никакого отношения к деятельности организации. Поэтому входной НДС по ним нужно восстанавливать единовременно на дату перехода права собственности к покупателю. Восстанавливать налог нужно пропорционально остаточной стоимости каждой проданной квартиры (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).
Если до реализации квартир организация эксплуатировала объект недвижимости более 15 лет, то входной НДС восстанавливать не нужно. Об этом сказано в пункте 3 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.
При восстановлении НДС по объектам недвижимости, которые одновременно используются в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС, положения абзаца 9 пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ не применяются. То есть организация должна восстановить входной НДС, даже если доля расходов по операциям, не облагаемым НДС, меньше пяти процентов от общей суммы расходов. Об этом сказано в письме Минфина России от 18 апреля 2012 г. № 03-07-10/07.
НДС нужно восстанавливать в течение 10 лет начиная с момента, когда организация стала начислять по недвижимому имуществу амортизацию (в налоговом учете). Этот показатель – 10 лет – имеет значение только для решения вопроса, когда нужно прекратить восстанавливать налог. Фактически обязанность по восстановлению НДС появится у организации только начиная с того года, когда она станет использовать недвижимое имущество в операциях, не облагаемых НДС. До этого момента показатель «Стоимость отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг, переданных имущественных прав), не облагаемых НДС» будет равен нулю. А значит, и результат формулы (НДС к восстановлению) будет тоже равен нулю. Показатель «Стоимость отгруженных товаров, не облагаемых НДС» определяйте по состоянию на конец каждого года, в котором объект использовался в не облагаемых НДС операциях. По истечении 10 лет с начала амортизации имущества входной НДС не восстанавливайте. Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.
