Договорное право » Финансовая аренда (лизинг)

Что нужно учесть лизингодателю, если договор лизинга подлежит регистрации

 

Бывают ситуации, когда сторонам договора лизинга необходимо зарегистрировать (ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»; далее – Закон о лизинге):

  • сам договор лизинга;
  • лизинговое имущество и права на него;
  • переход права собственности на лизинговое имущество.

 

Регистрация договора лизинга

 




Договор лизинга необходимо зарегистрировать в следующих случаях (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге):

  • Предмет лизинга – недвижимое имущество (например, в лизинг передается здание или сооружение).
  • В состав лизингового имущества входит объект недвижимости (к примеру, в лизинг передается несколько автомобилей, т. е. движимые вещи, и гараж – недвижимая вещь).

 

Договор лизинга, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным:

  • для его сторон – с момента, когда сторона, направившая оферту, получила ее акцепт (п. 1 ст. 433 ГК РФ);
  • для третьих лиц – с момента регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

Следовательно, если такой договор не зарегистрировать, третьи лица будут исходить из того, что он не заключен. А это повлечет довольно существенные риски. Например, собственник лизингового имущества может отказаться продавать его лизингодателю для последующей передачи в лизинг. В итоге лизингодателю не удастся исполнить обязанность по предоставлению предмета лизинга.

 

Вопрос: Лизингополучатель предлагает не регистрировать договор лизинга недвижимости, заключаемый на срок менее одного года. Нужно ли лизингодателю настоять на регистрации такого договора?

Ответ: Да, нужно.

 

Иногда стороны договора лизинга считают, что если предоставить в лизинг здание или сооружение на срок менее года (например, на 10 месяцев), то договор не будет подлежать государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

 

Такое мнение ошибочно. Дело в том, что к лизинговым отношениям применяются только общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений на договор лизинга не распространяются. Следовательно, государственной регистрации подлежит даже тот договор лизинга недвижимости, который стороны заключили на срок менее одного года.

 

Порядок государственной регистрации договора лизинга установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Вместе с тем, закон не конкретизирует:

  • на какой из сторон лежит обязанность по регистрации договора;
  • какая из сторон несет расходы, связанные с регистрацией;
  • в какой срок нужно зарегистрировать договор.

 

Эти вопросы сторонам необходимо решить самостоятельно. Лизингодателю выгодно, когда обязанность по регистрации и связанные с этим расходы несет лизингополучатель.

 


Пример формулировки оптимального для лизингодателя условия о регистрации договора лизинга

«Лизингополучатель обязуется представлять в регистрирующий орган документы для государственной регистрации настоящего договора, возможных соглашений о его изменении или расторжении, а также нести все расходы, связанные с регистрацией.

Документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора, лизингополучатель обязан представить в течение 30 (тридцати) дней со дня подписания договора сторонами».


 

Вместе с тем, стороны могут распределить обязанности по регистрации договора.

 


Пример формулировки условия договора лизинга о распределении обязанностей по его регистрации

«Лизингодатель обязуется представить документы для государственной регистрации настоящего договора в течение 30 (тридцати) дней со дня его подписания сторонами. Расходы, связанные с первоначальной регистрацией договора, несет лизингополучатель. В течение 5 (пяти) дней со дня подписания настоящего договора лизингополучатель обязан передать лизингодателю документы, необходимые для государственной регистрации.

В дальнейшем обязанность по государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении настоящего договора, а также связанные с этим расходы несет сторона, по инициативе которой вносятся изменения или прекращаются договорные отношения».


 

Если обязанность по регистрации договора лежит на лизингодателе, он должен представить комплект необходимых документов в регистрирующий орган. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов.

 

Перечень документов, которые необходимо представить для регистрации договора, будет определяться в зависимости от конкретной ситуации. Общий перечень документов указан в статье 16 Закона о государственной регистрации и пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Общие требования к документам перечислены в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации. Нужно иметь в виду, что требования к оформлению документов будут различаться в зависимости от того, каким способом документы подаются: лично (т. е. непосредственно в регистрирующий орган) или же по почте.

 

Как правило, лизингодатель должен представить следующие документы.

 

1. Заявление о государственной регистрации (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Форма заявления, а также требования к его заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

 

2. Договор лизинга. По закону такой договор нужно представить не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации возвращается заявителю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Лучше представить договор в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела. Это необходимо для того, чтобы впоследствии каждый участник имел при себе экземпляр договора лизинга.

 

3. Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), передаваемого в лизинг (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

 

4. Документ, удостоверяющий личность физического лица, которое действует от имени организации-заявителя. Если такое лицо действует по доверенности, необходимо также представить нотариально удостоверенную доверенность (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

 

5. Учредительные документы организаций – сторон сделки (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Можно представить копии таких документов, заверенные:

  • либо нотариусом;
  • либо лицом, действующим без доверенности от имени организации, и печатью этой организации.

 

Совет: В регистрирующий орган не будет лишним представить документ об уплате государственной пошлины:

  • платежное поручение с отметкой банка о его исполнении (при уплате пошлины в безналичной форме – абз. 2 п. 3 ст. 333.18 НК РФ);
  • выданную банком квитанцию (при оплате наличными – абз. 3 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).

 

За регистрацию договора лизинга взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, ст. 11 Закона о государственной регистрации).

 

Вместе с тем, документ об уплате госпошлины в регистрирующий орган представлять необязательно (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Дело в том, что факт уплаты пошлины можно подтвердить с помощью информации, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (абз. 4 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).

 

Если в этой системе есть сведения о том, что пошлину за регистрацию договора оплатили, подтверждающий документ в регистрирующий орган подавать не требуется (абз. 5 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).

 

Однако не исключено, что информационная система не будет содержать необходимых сведений (например, в связи с тем, что банк, в котором уплачена пошлина, не зарегистрировался в системе либо не направил в нее сведения об оплате). Если в такой ситуации заявитель не представит документ об уплате пошлины, регистрирующий орган не примет остальные документы к рассмотрению (абз. 2 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). В итоге не удастся зарегистрировать договор.

 

Чтобы обезопасить себя от этого риска, вместе с документами, необходимыми для регистрации, имеет смысл представить документ об уплате пошлины.

 

В подтверждение того, что заявитель представил необходимые документы, регистрирующий орган выдает расписку (п. 6 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Если документы были направлены по почте, регистрирующий орган высылает расписку в адрес заявителя в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.

 

По общему правилу госрегистрация договора проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема документов регистрирующим органом (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Однако, если договор был заверен нотариусом, регистрацию должны провести в течение трех рабочих дней (абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Более того, если нотариус, удостоверивший сделку, самостоятельно подает заявление и необходимые документы в электронной форме, договор должны зарегистрировать уже на следующий рабочий день с момента приема документов (абз. 6 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации).

 

В результате лизингодатель получает экземпляр (экземпляры) договора лизинга со специальной регистрационной надписью, подтверждающей факт регистрации (ст. 14 Закона о государственной регистрации).

 

Если регистрирующий орган отказывает в регистрации договора, у лизингодателя возникает право обратиться в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора лизинга незаконным (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации).

 


Пример из практики: суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора лизинга 

ОАО «П.» (лизингодатель) и ЗАО «Ж.» (лизингополучатель) подписали договор лизинга, по которому лизингодатель обязался приобрести и передать в лизинг здание и земельный участок, на котором это здание расположено. Поскольку предметом лизинга являлось недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации. Обязанность по регистрации лежала на лизингодателе.

Лизингодатель представил в регистрирующий орган все необходимые документы, однако тот отказал в регистрации договора. Регистрирующий орган сослался на то, что закон запрещает передавать в лизинг земельные участки (ст. 666 ГК РФ). Не согласившись с таким решением, лизингодатель обратился в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора лизинга незаконным.

Суд указал, что закон запрещает отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Другими словами, законодательство устанавливает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания (ст. 273 ГК РФ). Кроме того, по закону в лизинг нельзя передать земельный участок тогда, когда он является самостоятельным предметом лизинга. Однако правила статьи 666 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, когда предмет лизинга – здание, предприятие, иной имущественный комплекс (постановления Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 4904/08, № 8215/08). В итоге суд признал отказ в государственной регистрации договора лизинга незаконным и обязал регистрирующий орган зарегистрировать этот договор (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 марта 2010 г. по делу № А27-13938/2009, определением ВАС РФ от 3 июня 2010 г. № ВАС-6984/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).


 

Внимание! Регистрация договора лизинга не освобождает лизингодателя от регистрации перехода права собственности на товар.

 

Лизингодатель, приобретающий имущество для передачи в лизинг, действует по договору купли-продажи в качестве покупателя. Это означает, что на него распространяются правила главы 30 Гражданского кодекса РФ. В этой главе перечислены случаи, когда переход права собственности на товар требует государственной регистрации. В частности, такая регистрация необходима при покупке недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

 

Если лизингодатель (покупатель) не совершит необходимые действия, связанные с регистрацией, он не станет собственником имущества и, следовательно, не сможет передать такое имущество лизингополучателю и надлежащим образом исполнить договор лизинга.

 

Регистрация лизингового имущества

 

Некоторые объекты, передаваемые в лизинг, находятся на специальном учете и требуют регистрации в государственных органах. В частности, регистрации подлежат транспортные средства (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения», п. 3 постановления Правительства РФ от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»).

 

Несмотря на то что право собственности на лизинговое имущество принадлежит лизингодателю (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге), стороны договора лизинга могут предусмотреть, что специальные требования в отношении этого имущества будут распространяться не на лизингодателя, а на лизингополучателя (абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

 

Например, если предметом лизинга является транспортное средство, его можно зарегистрировать как на имя лизингодателя, так и на имя лизингополучателя (п. 48 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации (далее – Правила регистрации автомототранспортных средств), утвержденных приказом МВД России от 24 ноября 2008 г. № 1001 «О порядке регистрации транспортных средств»). Лизингодателю выгодно, когда транспортное средство регистрируется на имя лизингополучателя, поскольку в этом случае обязанность по уплате транспортного налога лежит на контрагенте (ст. 357, п. 1 ст. 358 НК РФ).

 

Следовательно, лизингодателю имеет смысл включить в договор следующее условие: «Лизинговое имущество регистрируется на имя лизингополучателя. Все расходы, связанные с регистрацией, несет лизингополучатель».

 

Внимание! Если изначально зарегистрировать транспортное средство за лизингодателем, а затем передать его в лизинг, то плательщиком транспортного налога будет лизингодатель.

 

Правила регистрации автомототранспортных средств позволяют временно зарегистрировать автомобиль (иное транспортное средство) за лизингополучателем на срок действия договора лизинга по местонахождению лизингополучателя или его филиала (п. 48.2 Правил регистрации автомототранспортных средств). Такая регистрация возможна, если договор лизинга предусматривает регистрацию автомобиля за лизингополучателем.

 

Необходимо иметь в виду, что временная регистрация автомобиля за лизингополучателем не освобождает лизингодателя, зарегистрировавшего транспортное средство на свое имя, от обязанности уплачивать транспортный налог. Такое разъяснение содержится, в частности, в письмах Минфина России от 16 мая 2011 г. № 03-05-05-04/12 (далее – письмо № 03-05-05-04/12), от 24 марта 2009 г. № 03-05-05-04/01.

 

Следовательно, если стороны предусмотрели возможность регистрации транспортного средства за лизингополучателем, лизингодателю не стоит принимать мер по регистрации лизингового имущества на свое имя. В таком случае лизингодатель, передавший, но не зарегистрировавший автомобиль, не будет являться плательщиком транспортного налога (письмо № 03-05-05-04/12). Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А75-350/2011).

 

Если лизингополучатель будет настаивать на том, чтобы транспортное средство было зарегистрировано на имя лизингодателя, лизингодателю нужно постараться закрепить в договоре следующие условия (или хотя бы одно из них).

 

1. «Лизинговые платежи включают в себя возмещение затрат лизингодателя на уплату транспортного налога в отношении лизингового имущества».

 

2. «Лизингодатель поручает лизингополучателю регистрацию лизингового имущества на имя лизингодателя». Такое условие освобождает лизингодателя от обязанности совершать действия, необходимые для регистрации (например, представлять документы в регистрирующий орган). Возможность закрепления этого условия в договоре предусмотрена в пункте 3 статьи 20 Закона о лизинге.

 

Если стороны не сформулируют такое условие и при этом лизингодатель не исполнит обязанность по регистрации имущества, лизингополучатель будет вправе предъявить требования о расторжении договора лизинга и возмещении убытков.

 


Пример из практики: поскольку лизингодатель не исполнил обязанность по регистрации автомобиля, суд удовлетворил требования лизингополучателя о расторжении договора лизинга и взыскании убытков 

ООО «У.» (лизингодатель) заключило с ООО «Э.» (лизингополучатель) договор лизинга, по которому лизингодатель обязался самостоятельно и за свой счет зарегистрировать лизинговое имущество (автомобиль) в течение пяти рабочих дней с момента получения автомобиля от продавца.

Лизингодатель приобрел имущество и передал его в лизинг, однако не зарегистрировал автомобиль в установленный срок. По этой причине лизингополучатель вернул предмет лизинга, предложив контрагенту расторгнуть договор и возвратить перечисленный авансовый платеж. Поскольку от ООО «У.» ответа не последовало, лизингополучатель обратился в суд с требованиями:

  • о расторжении договора лизинга;
  • о взыскании авансового платежа;
  • о взыскании стоимости страхования предмета лизинга;
  • о взыскании убытков в виде неполученной прибыли;
  • о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик привел довод о том, что лизингополучатель возвратил автомобиль лишь по истечении нескольких месяцев с момента его принятия по акту приема-передачи. В течение этого времени у лизингодателя отсутствовала возможность зарегистрировать транспортное средство.

Суд установил, что лизингодатель не исполнил обязанность по регистрации автомобиля, предусмотренную договором лизинга. По закону лизингодатель обязан передать имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Стороны установили, что ООО «У.» должно передать автомобиль вместе со свидетельством о его регистрации и государственными регистрационными знаками. Поскольку лизингодатель этого не сделал, лизингополучатель лишился возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Закон устанавливает, что если одна сторона допустила существенное нарушение договора, другая сторона вправе потребовать его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Посчитав нарушение лизингодателя существенным, суд удовлетворил требование о расторжении договора лизинга.

Кроме того, суд решил, что лизингополучатель понес убытки в размере авансового платежа и стоимости страхования имущества. Но поскольку лизингополучатель возвратил автомобиль не сразу, а через несколько месяцев, суд посчитал, что истец не принял меры по минимизации возможных убытков. В результате суд взыскал с лизингодателя 60 процентов от суммы убытков. В удовлетворении требований о взыскании убытков в виде неполученной прибыли и процентов за пользование чужими денежными средствами суд отказал (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 марта 2010 г. по делу № А32-8048/2009).


 

Регистрация перехода права собственности на лизинговое имущество

 

При заключении договора лизинга стороны могут сформулировать условие о выкупе лизингового имущества лизингополучателем (ст. 19 Закона о лизинге). В этом случае соглашение сторон считается смешанным договором с элементами договора лизинга и договора купли-продажи. В частности, на отношения по выкупу имущества распространяются правила главы 30 Гражданского кодекса РФ.

 

Если в лизинг передается недвижимость, то при ее выкупе необходимо зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

 

Если контрагент будет уклоняться от регистрации (например, не исполнит предусмотренную договором обязанность по представлению документов в регистрирующий орган), то лизингодатель сможет (п. 3 ст. 551 ГК РФ):

  • обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать переход права собственности на лизинговое имущество;
  • потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации.

 

Предъявлять оба требования имеет смысл лишь при условии, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил обязательство по оплате – в установленный срок внес всю сумму лизинговых платежей и перечислил выкупную цену. В противном случае (т. е. если обязательство по оплате не исполнено) лизингополучатель не имеет оснований для приобретения имущества в собственность и, следовательно, не должен выполнять обязанность по регистрации.

 

Если от регистрации будет уклоняться сам лизингодатель (например, откажется передать лизингополучателю необходимые документы), то право обратиться в суд возникнет у контрагента.

 


Пример из практики: поскольку лизингодатель уклонялся от регистрации перехода права собственности на недвижимость, оплаченную лизингополучателем, суд обязал лизингодателя осуществить такую регистрацию 

ООО «С.» (лизингодатель) заключило с ООО «Д.» (лизингополучатель) договор лизинга, по которому лизингодатель обязался приобрести объект недвижимости (гараж) и передать его во временное владение и пользование лизингополучателю. Стороны установили, что право собственности на гараж переходит к лизингополучателю после внесения им всей суммы лизинговых платежей.

ООО «Д.» исполнило свои обязательства надлежащим образом, однако ООО «С.» отказалось передавать имущество в собственность контрагенту. По этой причине лизингополучатель предъявил к лизингодателю иск об обязании:

  • передать лизинговое имущество по акту приема-передачи;
  • зарегистрировать переход права собственности на лизинговое имущество.

Суд установил, что лизингополучатель внес всю сумму лизинговых платежей, включавших в себя выкупную цену имущества. Следовательно, лизингодатель обязан передать такое имущество в собственность контрагенту (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге). Поскольку лизингополучатель выкупил гараж (недвижимое имущество), стороны должны зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Так как лизингодатель уклонялся от такой регистрации, суд на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ удовлетворил требование лизингополучателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08).


По материалам открытых источников