Аренда имущества » Договорное право

Какие действия предпринять арендатору при досрочном расторжении договора арендодателем

 

Арендатор и арендодатель чаще всего находятся в неравном фактическом положении. Арендодатель может злоупотреблять своим положением, в том числе предпринимать попытки досрочно расторгнуть договор аренды (например, если у него появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).

 

Если договор расторгается досрочно без конфликта по соглашению сторон, то юристу арендатора остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи.




 

Однако чаще руководство ставит перед юристом задачу помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор. При этом конечные цели могут быть разные: выиграть время на поиск нового помещения, добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для арендатора условиях либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца того срока, на который оно было арендовано.

 

Оптимальное для арендатора решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

  • от того, какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
  • от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

 

Арендодатель ссылается на существенное нарушение договора арендатором

 

На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал. Однако здесь есть ряд важных нюансов.

 

Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан в статье 619 Гражданского кодекса РФ.

 

При этом формулировки статьи 619 Гражданского кодекса РФ весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.

 


Пример конкретизации формулировки статьи 619 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды

«К существенным нарушениям договора относятся: …

… Просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».


 

Внимание! Нередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка.

 

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, в договоре аренды необходимо указать следующее: «моментом исполнения арендатором своих обязанностей по уплате арендных платежей является дата списания денежных средств с его расчетного счета в банке».

 

Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.

 

Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»). Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета.

 

Вопрос: может ли арендодатель предусмотреть в договоре, что существенным нарушением будут считаться действия, которые не указаны в статье 619 Гражданского кодекса РФ?

Да, в договоре может быть предусмотрено, что существенным нарушением его условий будут являться иные обстоятельства, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ). Арендатору не удастся оспорить в суде такие положения договора аренды.

 

Так, в договоре может быть указано, что в случае передачи арендатором арендуемого помещения в субаренду другой организации без согласия собственника указанное условие является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Это подтверждается, в частности, постановлением ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П.

 

Вопрос: Можно ли возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания для расторжения не прописали

Да, можно.

 

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

 

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

 


Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения 

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).


 

Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания об этом в самом договоре. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей, будь то производство, склад и т.п.

 


Пример из практики: суд признал существенным нарушением условий договора аренды использование помещения не по назначению и изменение внешнего вида объекта аренды при отсутствии прямого указания на это в самом договоре 

Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требование арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010).


 

В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора.

 

Внимание! Нарушение арендатором предусмотренных договором обязанностей с неопределенным содержанием не будет считаться существенным нарушением условий договора.

 

Так, заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением и целями, условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г. № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

 

В другом случае суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения, поскольку понятие модернизация объекта сторонами не было согласовано (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г. по делу № А27-7544/2010).

 

Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

 

Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов.

 

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

 

2. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

3. Арендодатель предъявляет требование о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно об устранении арендатором допущенных нарушений и о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.

 

Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

 


Пример процедуры расторжения договора аренды

ООО «Ф.» сдает ООО «А.» в аренду помещение размером 130 кв. м. Договор заключен сроком на 11 месяцев: со 2 апреля 2011 года по 1 марта 2012 года. Согласно условиям договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 20-го числа.

Вместо 20 мая 2011 года ООО «А.» перечислило арендную плату только 18 июня 2011 года.

После того как арендатор во второй раз не перечислил арендную плату вовремя (20 июля 2011 года), ООО «Ф.» направило арендатору претензию с требованием погасить задолженность не позднее 1 августа 2011 года и с требованием расторгнуть договор аренды, если задолженность не будет погашена в указанный срок.

С исковым заявлением в суд о взыскании задолженности и расторжении договора аренды ООО «Ф.» обратилось 2 августа 2011 года в связи с тем, что задолженность так и не была погашена.


 

Вопрос: что необходимо прописать в договоре о порядке направления претензии?

 

Если у арендатора не совпадают фактический и юридический адреса, то рекомендуется указывать в договоре как почтовый, так и фактический адреса арендатора, а также прописать в тексте договора, что претензии должны направляться по обоим адресам.

 

Кроме того, в договоре можно прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Однако нужно иметь в виду, что этот срок будет зависеть от характера и существенности нарушения, вследствие чего оценить объем нарушения и заранее предусмотреть этот срок не всегда представляется возможным. Поэтому данное условие не всегда будет отвечать интересам арендатора. К примеру, если установить срок в один месяц, то этого может оказаться недостаточно для проведения арендатором текущего ремонта объекта аренды. Как вариант, можно установить дифференцированные сроки для исполнения арендатором требований претензии в зависимости от допущенного нарушения.

 


Пример условия договора о порядке направления претензии

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора).

Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней (при невыполнении текущего ремонта – в течение двух месяцев) с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме».


 

Внимание! Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии.

 

Если арендатор допустит существенное нарушение условий договора аренды, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и в том случае, когда арендатор допущенные нарушения в разумный срок устранил.

 

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

 

Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

 

Обоснование. До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

 


Пример из практики: арбитражный суд округа указал, что арендатор не сможет возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если он погасит задолженность по арендной плате уже в период рассмотрения спора в суде, а арендодатель докажет существенность допущенных нарушений 

Стороны заключили договор аренды земельного участка.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.

Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.

Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФ; ст. 11 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14).


 

На практике арендодатели пытаются включить в договор условие о расторжении договора в случае существенного нарушения арендатором условий договора во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранения нарушений условий договора: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

 

Такого рода пункты закону не противоречат (п. 27 информационного письма № 66), но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

 

Арендодатель ссылается на существенное изменение условий

 

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении других условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма недобросовестным арендодателем крайне затруднено.

 


Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора, поскольку изменение обстоятельств, на которые ссылался истец, не являлось существенным по смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ 

Арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива. Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд с иском.

В обоснование иска указано, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании, в связи с введением в действие Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и появлением необходимости хранения предприятием большего объема документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Суд указал, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. На основании этого суд сделал вывод о том, что указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010).


 

Арендодатель пытается воспользоваться правом на односторонний отказ, которое закреплено в самом договоре

 

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, которые предусмотрены в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

 

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

 

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

 

Вопрос: в каких случаях договор аренды может быть признан бессрочным?

 

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

 

1) в договоре не указан срок аренды;

 

2) в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон. Дело в том, что срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капитального ремонта помещения или реконструкцией здания;

 


Пример из практики: суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано 

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

 

3)срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

 

Совет: заключать бессрочный договор не в интересах арендатора, поскольку арендодатель имеет право отказаться от исполнения такого договора в одностороннем порядке.

 

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:

  • в договоре аренды указывать, на какой срок он заключен;
  • определять срок либо конкретным периодом времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
  • включить в договор пункт следующего содержания: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором».

 

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

 

1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

 


Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

—————-

Пример из практики: суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора 

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).


 

2) условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

 


Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих сотрудников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».


 

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

 

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

 

Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.

 

Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло. В подобных ситуациях арендатор может избрать один из двух способов защиты своих прав:

  • арендатор может проигнорировать уведомление арендодателя об отказе от договора в связи с тем, что обстоятельств, дающих арендодателю право на отказ от договора, в действительности не возникло. Вместе с тем, арендатору нужно иметь в виду, что арендодатель может предъявить иск в суд о его выселении. В этом случае арендатору нужно быть готовым доказать в суде правоту своих действий;
  • арендатор может предъявить в суд иск о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Дело в том, что отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой, которая, как и любая сделка, может быть признана недействительной. Поэтому арендатор, который полагает, что действия арендодателя по отказу от договора являются неправомерными, вправе оспорить такой отказ как одностороннюю сделку.

 


Пример из практики: суд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали 

Арендатор (истец) обратился с иском к арендодателю (ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения. Арендодатель предъявил встречный иск о выселении арендатора, а также о взыскании неустойки за незаконное переоборудование нежилого помещения.

Суд первой инстанции исковые требования арендатора удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин.

В соответствии с договором арендатор мог производить перепланировку, переоборудование, неотделимые улучшения, реконструкцию, капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения только с письменного согласия арендодателя. При нарушении условия о согласовании с собственником проведения переустройства арендуемого имущества арендатор обязан был выплатить штраф в размере двойной суммы арендной платы. Также договор мог быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если арендатор ухудшал состояние арендуемого помещения.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить занимаемое помещение в течение десяти дней и заплатить штраф в размере годовой арендной платы. Требование было мотивировано тем, что в ходе инвентаризации была выявлена перепланировка арендуемого помещения, произведенная без согласия собственника.

Арендатор, полагая, что перепланировка арендуемого имущества была произведена до начала срока аренды, а ему объект аренды был передан с уже произведенной перепланировкой, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Как было установлено по делу, строительно-монтажные работы в спорном помещении проводились предыдущим арендатором. Судами также было установлено, что истец принял помещение согласно плану БТИ, а после этого инвентаризация спорных помещений не проводилась. На основании установленных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что в течение срока аренды перепланировка спорных помещений не производилась.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили первоначальный иск о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды и отказали в удовлетворении встречного иска о выселении и взыскании штрафа за незаконное переоборудование арендуемого помещения.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 29 февраля 2012 г. № Ф09-10127/11 по делу № А60-22344/2011).


 

Вопрос: что делать, если арендодатель настаивает на включении в договор условия о возможности одностороннего отказа от договора?

 

Если арендодатель все же настаивает на включении в договор подобных формулировок, арендатору стоит учесть, что существуют и иные механизмы, позволяющие в определенной степени учесть интересы арендатора как более слабой стороны договора. Например, условие о выплате арендатору денежной суммы при отказе арендодателя от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Поскольку договор представляет собой именно согласованную волю обеих сторон, арендатор может попытаться отстоять свои интересы путем включения в договор такого условия.

 


Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон 

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.


 


По материалам открытых источников