Аренда имущества » Договорное право

Какие обязательства необходимо соблюдать арендатору, чтобы избежать штрафных санкций

 

Если арендатор нарушит условия заключенного договора, арендодатель может применить в отношении него различные санкции. Количество и размер санкций напрямую зависят от того, какие именно условия аренды прописаны в договоре, и от того, насколько тщательно их соблюдал арендатор. Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору необходимо контролировать соблюдение договорных условий и обращать особое внимание на следующие обстоятельства.

 

Условие о целевом использовании арендуемого имущества

 




Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатор должен использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

 

В договоре может быть предусмотрена ответственность арендатора за нецелевое использование помещения в виде неустойки (штрафа, пеней). В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель может взыскать с арендатора неустойку. Однако даже при отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Разумеется, при условии, что такое нецелевое использование действительно причинило ему убытки.

 

Кроме того, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010).

 


Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды и о взыскании штрафа, поскольку установлен факт нецелевого использования арендатором переданного ему помещения 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) и потребовал:

  • взыскать задолженность по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений;
  • начислить пени и штраф;
  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить ответчика из занимаемых помещений.

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды нежилых помещений для использования под кафе сроком на пять лет.

Согласно договору в случае нарушения арендатором сроков и порядка перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки. Кроме того, договор мог быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

В ходе проверки спорных помещений арендодатель установил их нецелевое использование – под студию загара и салон красоты.

Ссылаясь на наличие задолженности арендатора по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, арендодатель обратился к арендатору с претензией, а затем – в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований арендодателя. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 января 2009 г. по делу № А56-52200/2007).


 

Обязанность по содержанию арендованного имущества

 

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

 

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Арендодатель также имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ).

 

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором не является существенным нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено договором (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. по делу № Ф09-1792/04-ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то в этом случае арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

 

Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору стоит заблаговременно заботиться о проведении текущего ремонта.

 


Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды, поскольку арендатор не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта помещения 

По одному из дел было удовлетворено требование истца (арендодателя) к ответчику (арендатору) о расторжении договора, мотивированное тем, что арендатор не выполнил обязанность по проведению текущего ремонта помещения. Арендатор в опровержение иска утверждал, что он планировал провести текущий ремонт, в связи с чем заключил договор со строительной организацией. Суд отклонил данный довод арендатора, так как предусмотренный в договоре аренды срок на проведение ремонта истек, а на момент рассмотрения дела текущий ремонт еще не начался (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 сентября 2007 г. по делу № А43-3618/2007-2-60).


 

Аналогичные правила действуют и при неисполнении арендатором обязанности по несению расходов по содержанию имущества (в частности, если арендатор не вносит коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).

 

Обязанность по внесению арендной платы

 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата чаще всего устанавливается в денежной форме, то на обязанность арендатора по внесению арендной платы распространяются общие правила исполнения денежных обязательств.

 

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

 

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

 

Чтобы избежать применения штрафных санкций и досрочного расторжения договора аренды, арендатор должен своевременно вносить арендную плату в соответствии с договором. При этом необходимо иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

 

Также арендатору нужно иметь в виду следующее:

  • арендодатель может требовать внесения арендной платы только после фактической передачи помещения и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества;
  • неиспользование арендатором надлежаще переданного ему недвижимого имущества (например, досрочное освобождение занимаемого помещения) не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 13 информационного письма № 66;
  • невыставление арендодателем арендатору счета на оплату не является основанием для неисполнения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы.

 

Соблюдение условий передачи имущества в субаренду

 

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

 

Арендодатель при даче согласия арендатору на заключение договора субаренды может ограничить субаренду определенным сроком. Если же арендодатель дал согласие на субаренду и не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Такая правовая позиция содержится в пункте 15 информационного письма № 66.

 

Арендатору нужно иметь в виду, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор субаренды был заключен на срок, превышающий срок аренды, то в этом случае договор субаренды действует в течение срока действия договора аренды (постановление ФАС Центрального округа от 25 августа 2010 г. по делу № А08-7561/2009-5).

 

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договорах аренды могут быть прописаны санкции за такие нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы». Чтобы исключить применение мер ответственности за неправомерную передачу имущества в субаренду, необходимо предварительно получить письменное согласие арендодателя на передачу помещения или его части в субаренду. Однако если согласие арендодателя на передачу помещения в субаренду уже выражено в самом договоре, то в этом случае получать какие-либо дополнительные согласования от арендодателя не требуется.

 

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110 и ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

 

Правила возврата арендованного имущества

 

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

 

Таким образом, арендатор может быть подвергнут санкциям в следующих случаях.

 

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю. В этом случае арендатор будет обязан заплатить арендную плату за время просрочки и возместить иные убытки арендатора, вызванные просрочкой возврата помещения. Договор также может предусматривать неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

 

Внимание! При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков.

 

По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

 

Однако для случая возврата арендованного имущества «по умолчанию» действуют иные правила. Если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

 

Встречаются ситуации, когда арендодатель неправомерно не принимает у арендатора недвижимое имущество, мотивируя это ухудшением состояния имущества, необходимостью проведения ремонта и т. д.

 

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа. Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение использовалось самим арендодателем или было передано в аренду любому другому лицу.

 

В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре может быть указано, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после косметического ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.

 

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

 

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные строения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных строений.

 

Вопрос: арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Может ли арендатор удерживать имущество до момента возмещения арендодателем стоимости этих улучшений?

Ответ: нет, не может.

 

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю вне зависимости от наличия или отсутствия между сторонами финансовых и иных претензий. Если арендатор полагает, что он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, он может предъявить к арендодателю самостоятельный иск о возмещении стоимости таких улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако это никак не влияет на обязанность по передаче имущества арендодателю по окончании срока аренды.

 

Такой вывод следует из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23 мая 2011 г. по делу № А53-2132/2009.


По материалам открытых источников