Как ТСЖ учесть при налогообложении ремонт дома

1. НДС

Налог на прибыль

Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений или из бюджета;

от нанимателей по договору социального найма и других граждан, которые собственниками не являются.

Средства, полученные от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).

Отметим, что норму подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ могут применять и те товарищества, которые уже зарегистрированы как ТСН (письмо Минфина России от 17 июля 2015 г. № 03-03-10/41192, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 августа 2015 г. № ГД-4-3/14369).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету совершаются операции зачислений взносов на капитальный ремонт, начисления процентов за ненадлежащие исполнения обязанностей по уплате таких взносов. Операции по специальному счету, не предусмотренные пунктом 1 статьи 177 ЖК РФ, не допускаются. Проценты за ненадлежащее исполнение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, полученные от собственников помещений в доме, так же как и сами взносы, в доходах не учитывайте.

Для применения этой льготы товарищество должно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль. Это следует из подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.

Однако если ТСЖ (ТСН) разместит средства, собранные на капремонт, на депозите под процент, то с суммы таких процентов надо начислить и уплатить налог на прибыль (письмо Минфина России от 29 сентября 2015 г. № 03-03-07/55629).

Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае ТСЖ (ТСН) выступит посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом товарищества будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119. Несмотря на то что письмо адресовано организациям на упрощенке, этими разъяснениями могут руководствоваться и товарищества на общей системе налогообложения (ст. 346.15 НК РФ).

Совет: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

НДС

Порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту многоквартирного дома зависит от того, выполняется ремонт подрядным или хозяйственным способом.

В первом случае реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Льготу можно применить тогда, когда работы (услуги) товарищество реализует жильцам по цене приобретения их у подрядчика. Причем режим налогообложения подрядчика значения не имеет. Об этом сказано в письме Минфина России от 20 октября 2015 г. № 03-07-11/59955.

От этой льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование). В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Кроме того, средства, собранные ТСЖ (ТСН) на ремонт (например, с собственников помещений), не нужно включать в налоговую базу по НДС, если они направляются в резерв на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399).

Совет: поскольку порядок направления средств в резерв на проведение текущего или капитального ремонта законодательно не определен, для подтверждения льготы разработайте и утвердите его сами. Для этого можно поступить так.

ТСЖ (ТСН) может утвердить протоколом решение общего собрания собственников помещений о том, что плата за ремонт направляется на формирование резерва. При этом резерв предстоящих расходов в налоговом учете не создается.

Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ, письма Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.

Если ТСЖ (ТСН) выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). При этом тарифы за эти работы формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если товарищество создавало резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).

Если ТСЖ (ТСН) получило бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан

ТСЖ «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

По годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2014 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).

В декабре 2014 года ТСЖ перечислило подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.).

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;

Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – выделен входной НДС.

Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер в ТСЖ включил его в стоимость работ:

Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;

Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.

УСН

Учет денежных средств, полученных ТСЖ (ТСН) на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений (независимо от членства в товариществе) или из бюджета;

от нанимателей по договору социального найма и других граждан, которые собственниками не являются.

Средства, полученные от собственников помещений дома на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (письмо Минфина России от 4 февраля 2013 г. № 03-11-11/52). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Также в доходах не учитывайте суммы, выделенные из местного бюджета на капитальный ремонт дома (письмо Минфина России от 16 августа 2013 г. № 03-11-11/33417). Названные средства относятся к целевому финансированию, поэтому налогом при упрощенке не облагаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Вместе с тем, для применения этой льготы ТСЖ (ТСН) нужно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. Если этого не сделать, данные суммы нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.

Однако если ТСЖ (ТСН) разместит средства, собранные на капремонт, на депозите под процент, то сумму таких процентов надо включить в доходы (письмо Минфина России от 29 сентября 2015 г. № 03-03-07/55629).

Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между владельцами помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119.

ТСЖ «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения – «доходы, уменьшенные на расходы»).

В годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2013 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).

В декабре 2013 года ТСЖ перечислило подрядной организации оплату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в.т. ч. НДС – 18 000 руб.) Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждается актом.

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;

Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – отражен входной НДС.

Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – учтен входной НДС в стоимости ремонтных работ;

Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.

При расчете единого налога при упрощенке бухгалтер не учитывал целевые средства в сумме 118 000 руб. ни в составе доходов, ни в составе расходов.