Общее имущество и перечень работ по его содержанию
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
- чердаки, крыши, фундаменты, стены, окна и двери общего пользования;
- общее санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;
- общие коридоры;
- земельный участок;
- общие внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений до первого отключающего устройства, внутридомовые системы отопления и электроснабжения и т. д.
Это следует из пунктов 2 и 5–7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Содержание общего имущества включает в себя:
- осмотры общего имущества;
- уборку мест общего пользования, в том числе и земельного участка;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
- меры пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
- текущий и капитальный ремонт общего имущества и т. д.
Об этом сказано в пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Об учете расходов на ремонт см. Как управляющей компании отразить в бухучете ремонт дома.
Ситуация: как управляющей компании организовать накопление ртутьсодержащих ламп?
Выделить специальное помещение для хранения, разработать инструкцию, назначить ответственных сотрудников и заключить договор со специализированной организацией.
Содержание общего имущества многоквартирного дома – обязанность управляющей компании (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Она включает в себя организацию мест для накопления и собственно накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, а также их передачу в специализированные организации (подп. «д(1)» п. 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). О том, как выполнить эту обязанность, в законодательстве не сказано.
Судебной практики федерального уровня по этому вопросу нет. Однако имеются судебные решения, подтверждающие, что управляющая компания должна:
- определить, где будут накапливаться лампы (выделить специальное помещение);
- разработать инструкцию по накоплению ламп;
- назначить сотрудников, ответственных за соблюдение норм законодательства о накоплении ламп, составив приказ в произвольной форме;
- заключить со специализированной организацией договор об организации сбора, транспортирования ртутьсодержащих отходов от населения.
Приобретать контейнеры для раздельного сбора отработанных ламп не обязательно, если их предоставит специализированная организация. Это подтверждено, например, решениями Кемеровского районного суда Кемеровской области от 19 июля 2012 г. № 2-717/12, Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 16 августа 2012 г. № 2-1517/2012, Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18 мая 2012 г. № 2-2751/2012.
В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят:
- содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, которое не является помещением общего пользования;
- утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, которые не являются помещениями общего пользования;
- уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, которые находятся на данных участках.
Об этом сказано в пункте 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества нужно перечислить в договоре управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Рекомендуемый перечень расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома приведен в приложении № 4 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.
Сроки выполнения работ отразите в плане-графике (п. 2.2.2 Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170). О периодичности отдельных работ по содержанию общего имущества дома см. разделы II и III Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.
Приемку выполненных работ или услуг зафиксируйте в акте. Его форма утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр. Подписывает акт председатель совета дома (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Ситуация: как часто управляющая компания должна оформлять акты приемки работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома?
Оформляйте акты по мере сдачи работ, но не чаще одного раза в месяц.
В законодательстве сказано только, что акты приемки работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома подписывает председатель совета дома (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ). Как часто должны составляться такие акты (один раз в месяц, реже или чаще), в законодательстве не говорится.
Услуга по содержанию общего имущества многоквартирного дома является комплексной. Одни услуги предоставляются еженедельно, ежемесячно (уборка помещений общего пользования, техническое обслуживание лифтов), другие – только по мере необходимости (например, удаление наледи и сосулек).
То есть момент фактического оказания собственникам помещений данных услуг в полном объеме определить крайне сложно. Поэтому оформляйте акты по мере сдачи работ – это законодательству не противоречит. О периодичности отдельных работ по содержанию общего имущества дома см. разделы II и III Правил и норм, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. При этом исходя из принципа рациональности в бухучете акты оформляйте не чаще одного раза в месяц (п. 6 ПБУ 1/2008).
Ситуация: нужно ли управляющей компании, самостоятельно осуществляющей транспортирование твердых бытовых отходов на полигон, получать лицензию? Со сторонней организацией заключен договор на размещение отходов.
Нет, не нужно.
Лицензию нужно получать, если организация обезвреживает и размещает отходы.
Деятельность управляющей организации связана исключительно с выполнением обязанностей по обслуживанию и содержанию жилищного фонда. В рамках этих обязанностей она проводит работы по изъятию отходов из мест их образования (мусороприемных камер) и транспортировке. Лицензии эти работы не требуют.
Такой вывод следует из статьи 9 Закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ, подпункта 30 пункта 1 статьи 12 Закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ и постановления Правительства РФ от 28 марта 2012 г. № 255.
Ситуация: какие документы управляющая компания должна оформить при подготовке к эксплуатации домов в зимних условиях?
До 15 сентября нужно оформить:
- акт на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
- акт технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- акт о готовности уборочной техники и инвентаря;
- акт о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акт по каждому объекту;
- акт на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Об этом сказано в пункте 2.6.10 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.
Если региональное законодательство не содержит обязательных бланков данных документов, их можно составить в произвольной форме. Например, можно воспользоваться бланками из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 31 августа 1994 г. № 902-р.
Плата за содержание общего имущества
Собственники помещений вносят управляющей компании плату за оказание услуг по содержанию имущества. Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме определяет общее собрание собственников на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).
Перед собранием собственников помещений в доме управляющая компания должна подготовить предложения по размеру платы за содержание имущества дома (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Управляющая компания проводит разнообразные осмотры имущества, оценивает его состояние (п. 11, 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). По результатам таких осмотров можно принять предварительное решение о сумме затрат на содержание общего имущества.
Управляющая компания может заключить договор со специализированной организацией для:
- снятия показаний счетчиков;
- доставки платежных документов;
Об этом сказано в подпункте «е» пункта 32 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.
Размер платы за содержание общего имущества установите с учетом расходов на оплату услуг таких специализированных организаций (п. 29 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).
Ситуация: вправе ли управляющая компания взимать с жителей первого этажа плату за содержание лифта?
Да, вправе.
В состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в доме, в том числе лифты (п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п. 28 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Никаких исключений для собственников, которые не используют то или иное общее имущество, законодательство не устанавливает.
Если собственники помещений дома не установили размер платы, управляющая компания самостоятельно установить тариф не вправе. В таком случае действуют тарифы, утвержденные местными властями (ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).
Бухучет
В бухучете операции по содержанию общего имущества многоквартирного дома отражайте следующим образом.
Средства на содержание общего имущества, поступившие от собственников до конца расчетного месяца, отражайте в составе авансов:
Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
– получены средства от собственника (нанимателя) помещения.
Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.
Если для выполнения работ по содержанию имущества управляющая компания привлекает подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:
Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на работы, выполняемые сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в стоимость работ (если налог нельзя принять к вычету);
Дебет 60 Кредит 51
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему работы.
По окончании месяца:
Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны на себестоимость расходы;
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации работ;
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.
Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.
Если управляющая компания выполняет работы собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:
Дебет 10-5 Кредит 60
– приобретены материалы для производства работ;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС со стоимости материалов;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету входной НДС по материалам;
Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на работы, производимые собственными силами управляющей компании;
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации на момент приемки работ;
Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны на себестоимость расходы на проведение работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.
Такой вывод следует из подпункта 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.
