Подготовка к строительству
Строительство объектов капитального строительства связано с проведением технических мероприятий по подготовке к строительству (архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование) и выполнением непосредственно строительных работ на объекте. Такая деятельность регламентирована Градостроительным кодексом РФ. Основным участником ее является застройщик. Он принимает решение о строительстве объекта, получает разрешение на строительство на принадлежащем ему на праве собственности или аренды земельном участке и обеспечивает строительство объекта (ч. 1–2 ст. 51, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Инвестирование в строительство
Расходы на строительство объекта покрываются за счет средств инвесторов. Если застройщик строит объект для себя, то он является еще и инвестором.
Если застройщик привлекает средства сторонних лиц, то инвесторами являются те лица, чьи средства привлечены для финансирования строительства.
Отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств для создания объектов недвижимости, могут быть оформлены:
1) договором участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Подробнее об этом см. Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов;
2) другими договорами (контрактами), которые не основаны на договоре участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такие договоры будем называть договорами инвестирования в строительство. Отношения по этим договорам регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
Подробнее о них см.:
Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования в строительство (п. 2–2.1 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), так же как уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Сторону, инвестирующую средства в строительство, будем называть дольщик (в первом случае) или инвестор (во втором случае).
Привлечение технического заказчика
Свои функции по организации строительства застройщик может передать техническому заказчику (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Подробнее об учете у технического заказчика см. Как техническому заказчику отразить в учете операции при строительстве объекта.
Привлечение подрядчиков
К строительным работам застройщик (технический заказчик) может привлечь одну (генподрядчика) или несколько подрядных строительных организаций (подрядчиков) (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Также застройщик может вести строительные работы самостоятельно. В этом случае он выполняет еще и функции подрядчиков.
Подробнее об учете у подрядчиков см.:
Законодательство, регулирующее бухучет в строительстве
Бухучет инвестиций в строительство и строительную деятельность ведут в соответствии с Законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, Положением по ведению бухгалтерского учета и отчетности, положениями по бухучету.
Специфику бухучета строительной деятельности в настоящий момент учитывают только два нормативных документа: Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445), и ПБУ 2/2008.
