Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.
Форма договора
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.
Содержание договора
В тексте договора аренды укажите условия сделки:
- данные арендодателя и арендатора;
- объект аренды (арендуемое имущество);
- срок действия договора аренды;
- цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;
- условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);
- возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);
- условия продления (пролонгации) договора аренды;
- основания расторжения договора аренды;
- условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);
- иные существенные условия договора.
К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).
Ситуация: может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя?
Да, может.
Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 Гражданского кодекса РФ, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендатором может выступать любой дееспособный гражданин.
Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК РФ). А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя). Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключения договора аренды.
Таким образом, для арендодателя заключение договора с обычным гражданином никаких негативных правовых последствий не влечет.
Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях. За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).
Ситуация: может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство?
Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.
Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.
Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб. При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ведь перечень услуг по этой норме открытый. Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.
Это указано в пункте 3 статьи 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях, статье 24 Закона от 15 августа 1996 г. № 114-ФЗ и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июля 2014 г. № Ф07-5033/2014).
Регистрация договора
Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Совет: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании? Договор заключается на год и более.
Да, нужно.
Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.
Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок?
Нет, не нужно.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.
Такой порядок следует из положений статьи 26, пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.
В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).
За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.
Ситуация: может ли договор аренды имущества быть подписан одним и тем же человеком как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, если организация арендует имущество у своего руководителя?
Да, может.
Требования законодательства при этом не нарушаются. Человек не может заключить договор сам с собой, в том числе как представитель другого гражданина или организации (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Однако на законного представителя организации – ее руководителя это требование не распространяется.
В соответствии с требованиями гражданского законодательства России организацию в сделках, как правило, представляет ее руководитель, действующий на основании устава. Поэтому организация через своего руководителя может приобретать права и выполнять обязанности. Такой вывод следует из статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, руководитель организации, заключая сделки (например, договор аренды) от ее имени, не выступает как самостоятельный участник гражданских правоотношений. То есть считается, что договор заключила организация. Аналогичные выводы содержит арбитражная практика (см., например, определения ВАС РФ от 19 декабря 2007 г. № 14573/07, от 18 января 2007 г. № 16517/06, постановления Президиума ВАС РФ от 11 апреля 2006 г. № 10327/05 и от 1 ноября 2005 г. № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 1 февраля 2008 г. № КГ-А40/14593-07 и от 10 июля 2007 г. № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 5 июля 2007 г. № А65-13887/2006).
Поэтому, если организация выступает арендатором имущества своего руководителя, руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
Ситуация: можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином?
Да, можно.
Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.
Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).
Объект аренды
В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В то же время сдачу в аренду отдельных видов имущества законодательство не допускает или ограничивает. Например, не допускается сдача в аренду:
- земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности заповедниками и национальными парками, зданиями военных судов, объектами федеральной службы безопасности, государственной власти и т. д. (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
- некоторых видов оружия (в т. ч. химического) (п. 1 ст. 6 Закона от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ, ст. 5 Закона от 2 мая 1995 г. № 76-ФЗ);
- основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Исключение установлено для сельскохозяйственных производителей, которые делают вино и шампанское из собственного винограда (п. 6 ст. 8 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ).
В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие точно установить имущество, передаваемое арендатору (объект аренды). Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным. Из-за этого договор аренды признается не заключенным.
Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
Ситуация: можно ли передать по договору аренды отдельные элементы здания (крыши, наружные стены и т. д.)?
Нет, нельзя.
Конструктивные элементы здания не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут быть переданы в аренду отдельно от самого здания. Например, передачу в аренду крыши здания для размещения на ней рекламы ВАС РФ признал не противоречащим законодательству. Но судьи указали, что данные отношения должны оформляться не договором аренды, а соглашением о возмездном оказании услуг (п. 1 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Вместе с тем, если арендуется здание (его часть) совокупно с конструктивным элементом постройки (например, наружной стеной), то договор аренды заключить правомерно. Дело в том, что в таком случае конструктивный элемент здания не рассматривается как отдельный объект аренды. Так, в постановлении от 6 ноября 2007 г. № А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что договор на аренду помещения в торговом комплексе, а также его наружной стены для размещения рекламы не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Если на имущество, сданное в аренду, имеют права третьи лица, то эти права не прекращаются. Например, это могут быть сервитут или право залога. Поэтому арендодатель должен предупредить об этом арендатора (например, указав на такое обстоятельство в договоре). Если же он этого не сделает, то арендатор вправе:
- потребовать уменьшить арендную плату;
- расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Об этом сказано в статье 613 Гражданского кодекса РФ.
Срок договора
Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды. Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если в договоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договор прекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
Арендная плата
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
- передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.
Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).
По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.
Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Ситуация: правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально? Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции.
Да, правомерно.
Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66).
Обеспечительный платеж
Включая в договор условие об обеспечительном платеже, арендодатели таким образом страхуют исполнение обязанности по уплате арендной платы. За счет обеспечительного платежа также можно возместить:
- неустойку (за просрочку уплаты);
- причиненный переданному в аренду имуществу ущерб.
Кроме того, условие о таком платеже позволяет обеспечить исполнение арендатором условий договора:
- о возврате имущества при прекращении договора;
- о внесении иных платежей, предусмотренных договором;
- о содержании имущества в исправном состоянии.
Такие правила установлены статьями 381.1 и 381.2 Гражданского кодекса РФ.
Ремонт и содержание арендованного имущества
Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.
Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность «разумного срока» определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).
Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право:
- отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.
Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.
В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).
Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.
Продление договора
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения. Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч. размер арендной платы).
Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:
- или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
- или потребовать только возмещения таких убытков.
Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пунктами 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Ситуация: имеет ли право бывший арендатор потребовать заключить с ним договор аренды, если арендодатель отказался заключить с ним новый договор, но в течение года передал имущество в безвозмездное пользование другой организации?
Нет, не имеет.
В статье 621 Гражданского кодекса РФ речь идет только о договоре аренды. Если арендодатель передает спорное имущество третьему лицу в безвозмездное или бессрочное пользование, то эта норма не применяется.
Этот вывод подтверждает пункт 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Расторжение и прекращение договора
Договор аренды может быть расторгнут:
- по решению суда (на основании требования арендатора или арендодателя);
- по основаниям, предусмотренным в законодательстве.
На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
- по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;
- иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Об этом говорится в статье 620 Гражданского кодекса РФ.
Переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 ГК РФ).
Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить:
- арендную плату за все время просрочки,
- проценты за пользование чужими деньгами.
Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Это следует из статей 622 и 395 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Ситуация: как определить разумный срок, по истечении которого арендодатель вправе расторгнуть договор через суд? Арендатору направлено предупреждение об устранении нарушений и предложение расторгнуть договор без указания срока для ответа.
В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 сказано, что к договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Это общие правила о расторжении договоров.
Там указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд не сразу. Сначала нужно получить отказ другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор. В суд также можно обращаться, если в срок, указанный в предложении (или установленный законом, или договором), не будет ответа. Если такой срок не был оговорен, то достаточно подождать 30 календарных дней.
Таким образом, «разумный срок», по истечении которого арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, составляет 30 дней со дня сделанного предложения.
При этом необходимым условием удовлетворения иска о досрочном расторжении договора является получение арендатором от арендодателя:
- предупреждения об устранении нарушений;
- предложения расторгнуть договор аренды, если нарушения не будут устранены.
Это следует из положений статьи 619 и пунктов 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
В суд нужно представить доказательство того, что арендатор был предупрежден о намерении арендодателя расторгнуть отношения. Доказательством может служить или подпись получателя, или уведомление о вручении заказного письма. Если такого доказательства суд не увидит, то иск о досрочном расторжении договора рассмотрен не будет (ст. 148 АПК РФ).
Выкуп арендованного имущества
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды. Это возможно также и до истечения срока при условии внесения арендатором всей предусмотренной в договоре выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением. При этом арендатор и арендодатель вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.
Такой порядок предусмотрен статьей 624 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Такой договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о каждом из содержащихся договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды с правом выкупа признается не заключенным в части условия о выкупе, если в этом договоре не содержатся условия, существенные для договора-купли продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Существенными для договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ). В то же время договор аренды с правом выкупа не следует квалифицировать как договор купли-продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
В части договора, регламентирующей пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. По пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). То есть уплачиваемая в процессе пользования арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом несмотря на то, что может засчитываться в выкупную цену арендуемого имущества.
В части договоров, предусматривающей переход права собственности на имущество к арендатору, действуют правила, применяемые к договорам купли-продажи имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Субаренда
Договор субаренды (например, помещения или его части) регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если другое не установлено законом и иными правовыми актами. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды.
Такой порядок установлен частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров аренды распространяется и на субарендные соглашения, заключенные на срок от года и выше (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
