<< Начало
НДС при аренде госимущества
Ситуация: в каких случаях организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества?
Организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС, если она или ее обособленное подразделение арендует государственное (муниципальное) имущество у органов государственной власти или местного самоуправления.
То есть если договор аренды со стороны арендодателя заключен от имени территориального подразделения Росимущества, регионального комитета по управлению имуществом или аналогичных структур местного самоуправления.
Если в договоре аренды в качестве арендодателя указана организация, у которой государственное (муниципальное) имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении (например, ГУП или МУП), то обязанности налогового агента по НДС у арендатора не возникают.
На практике широко распространены трехсторонние договоры аренды государственного (муниципального) имущества. Помимо арендатора, такие договоры подписывают представители Росимущества и балансодержателя (государственного учреждения, на балансе которого состоит имущество, сдаваемое в аренду). В этом случае действуют те же правила. Если в роли арендодателя выступает балансодержатель, а подразделение Росимущества лишь подтверждает его полномочия, то арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Всю сумму арендной платы, включая НДС, он перечисляет арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.
Если же арендодателем по договору является то или иное подразделение Росимущества, то арендатор исполняет обязанности налогового агента. Сумму арендной платы он должен перечислить арендодателю, а удержанный с этой суммы НДС – в бюджет.
Независимо от того, кто является арендатором – организация или ее обособленное подразделение, сумму НДС, удержанную из арендной платы, нужно перечислять в бюджет по местонахождению организации.
Такой порядок предусмотрен абзацем 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и разъяснен в определении Конституционного суда РФ от 2 октября 2003 г. № 384-О, в письмах Минфина России от 26 ноября 2010 г. № 03-07-11/448, от 23 июня 2010 г. № 03-07-11/266, от 10 июня 2004 г. № 03-03-11/92, ФНС России от 19 октября 2005 г. № ММ-6-03/886 и от 17 мая 2005 г. № ММ-6-03/404.
Такого же мнения придерживаются арбитражные суды (см., например, определения ВАС РФ от 16 мая 2008 г. № 6133/08, от 18 апреля 2008 г. № 4388/08, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13 марта 2008 г. № Ф08-7079/07-2869А, Московского округа от 23 января 2008 г. № КА-А40/13848-07, Восточно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. № А19-6940/08-20-Ф02-5533/08, от 4 мая 2006 г. № А19-11831/05-33-Ф02-1977/06-С1, Дальневосточного округа от 26 января 2005 г. № Ф03-А80/04-2/3814).
Выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не является объектом обложения НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, ст. 3 Закона от 5 апреля 2013 г. № 39-ФЗ). Поэтому при аренде государственного (муниципального) имущества у казенных учреждений обязанности налогового агента по НДС у арендаторов не возникают. Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/18836.
Совет: подписывая договор аренды государственного (муниципального) имущества, проверьте, чтобы сумма арендной платы была указана с НДС. Если такое условие не прописано, арендатору придется платить налог сверх стоимости аренды, указанной в договоре.
При аренде государственного имущества налоговую базу по НДС арендаторы – налоговые агенты должны определять как сумму арендной платы с учетом налога. Перечислить НДС в бюджет арендатор обязан, удержав налог из доходов арендодателя. Сумму НДС следует исчислить по расчетной налоговой ставке. Такой порядок предусмотрен абзацем 1 пункта 3 статьи 161 и пунктом 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ.
Если в договоре аренды государственного (муниципального) имущества не указано, как сформирована цена аренды: с учетом НДС или без налога, то исходя из требований налогового законодательства, арендатор должен самостоятельно рассчитать налог, умножив сумму арендной платы, указанную в договоре, на величину расчетной ставки НДС (18/118). Полученную сумму НДС налоговый агент обязан перечислить в бюджет, а остальную часть арендной платы – арендодателю. Правомерность такого подхода подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33.
На практике реализовать такой порядок расчетов с арендодателем государственного имущества очень трудно. Между тем неправильно составленный договор не освобождает арендатора от исполнения обязанностей налогового агента по НДС (п. 4 ст. 173 НК РФ). Поэтому, как правило, организации начисляют НДС не по расчетной, а по прямой ставке и перечисляют его в бюджет за счет собственных средств. Некоторые арбитражные суды считают, что такой способ уплаты НДС не противоречит законодательству (см., например, определение ВАС РФ от 23 сентября 2010 г. № ВАС-10832/10, постановления ФАС Уральского округа от 6 ноября 2012 г. № Ф09-10574/12, от 11 мая 2010 г. № А76-23629/2009-35-529, от 25 февраля 2010 г. № Ф09-832/10-С2).
Однако, оптимальный вариант в подобной ситуации – уточнение суммы арендной платы путем изменения условий договора. Арендная плата должна быть указана с учетом НДС. Изменить условия договора можно, заключив с арендодателем дополнительное соглашение (ст. 450 ГК РФ).
После уплаты сумму удержанного НДС можно принять к вычету.
Ситуация: должна ли организация (арендатор) перечислить НДС в бюджет, если она арендует государственное (муниципальное) имущество? Арендную плату в текущем налоговом периоде она не перечисляла.
Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.
При аренде государственного (муниципального) имущества организации-арендаторы признаются налоговыми агентами по НДС (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).
По общему правилу налоговую базу по НДС налоговые агенты – арендаторы государственного (муниципального) имущества должны определять (в зависимости от того, что наступит раньше):
- либо на дату оказания услуг (как правило, в последний день месяца);
- либо на дату перечисления арендной платы арендодателю.
Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ.
Вместе с тем, в абзаце 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ прямо предусмотрена обязанность удерживать и перечислять в бюджет налог только из средств, уплачиваемых арендодателю. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что сумму НДС, подлежащую перечислению в бюджет, налоговый агент должен определять именно при оплате аренды. То есть либо в момент перечисления арендодателю предварительной арендной платы, либо в момент оплаты фактически оказанных арендных услуг. Поэтому, если в текущем налоговом периоде организация-арендатор не перечисляла арендную плату (например, из-за отсутствия средств на расчетном счете), обязанностей налогового агента у нее не возникает. Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5402.
Следует отметить, что до выхода этого письма официальная точка зрения контролирующих ведомств по данному вопросу не высказывалась. Между тем арбитражная практика по возникавшим спорам была неоднородной. Некоторые судьи пришли к выводам, аналогичным разъяснениям ФНС России (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 5 октября 2009 г. № А53-25809/2008, Северо-Западного округа от 6 июля 2009 г. № А66-9315/2008, Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2009 г. № Ф04-2129/2009(4293-А67-42), Уральского округа от 24 июня 2008 г. № Ф09-4480/08-С2, Московского округа от 20 декабря 2007 г. № КА-А40/11879-07, Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2004 г. № А19-14080/03-44-Ф02-779/04-С1).
Однако в ряде судебных решений была отражена противоположная позиция (см., например, определение ВАС РФ от 12 марта 2009 г. № ВАС-2218/09, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 5 ноября 2008 г. № Ф04-6761/2008(15404-А67-42), Северо-Западного округа от 21 июня 2004 г. № А26-128/04-29). В основе этих решений лежали общие правила уплаты НДС, установленные налоговым законодательством. Налоговая база определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ: либо на день оказания услуг, либо на день оплаты (частичной оплаты). Платить налог нужно по итогам каждого квартала (п. 1 ст. 174, ст. 163 НК РФ). Никаких исключений из этих правил для налоговых агентов не предусмотрено.
Арендодатель оказывает услуги арендатору постоянно (ежедневно) (п. 5 ст. 38 НК РФ). Следовательно, определять налоговую базу и перечислять НДС в бюджет организация-арендатор должна по итогам каждого квартала независимо от фактической оплаты услуг арендодателя (п. 4 ст. 166 и ст. 163 НК РФ).
Учитывая отсутствие единого толкования пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, в рассматриваемой ситуации окончательное решение организация должна принять самостоятельно.
Ситуация: нужно ли перечислять НДС в бюджет налоговому агенту, который списывает невостребованную кредиторскую задолженность по платежам за аренду государственного (муниципального) имущества?
Нет, не нужно.
Действительно, арендуя государственное (муниципальное) имущество, арендатор должен платить НДС как налоговый агент. То есть каждый раз, перечисляя арендную плату, в тот же день он должен удержать из ее суммы налог и самостоятельно направить в бюджет. Так же надо поступать в момент окончательного расчета с арендодателем. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 3 статьи 24, статьи 161 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 19 марта 2010 г. № 03-07-11/72, от 16 сентября 2009 г. № 03-07-11/228 и ФНС России от 12 августа 2009 г. № ШС-22-3/634.
Однако в рассматриваемой ситуации таких расчетов арендатор с арендодателем не производил. Ни деньгами, ни имуществом, никаким другим способом он за аренду не расплачивался. Потому и возникла кредиторская задолженность. Не погасили ее и по истечении срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Выходит, что к моменту списания такого невостребованного долга арендодатель так и не получил доходов от сдачи имущества в аренду. И значит, налоговая база для начисления НДС отсутствует. А следовательно, и у арендатора не возникает обязанности налогового агента рассчитать и уплатить НДС со списанной суммы долга по аренде.
Такие выводы можно сделать из писем Минфина России от 18 мая 2012 г. № 03-07-11/146 и ФНС России от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5402. Об этом же свидетельствует и арбитражная практика (решение ВАС РФ от 12 сентября 2013 г. № 10992/13, постановления ФАС Северо-Западного округа от 6 июля 2009 г. № А66-9315/2008, Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2009 г. № Ф04-2129/2009(4293-А67-42), Московского округа от 20 декабря 2007 г. № КА-А40/11879-07, Уральского округа от 24 июня 2008 г. № Ф09-4480/08-С2). Аналогичную точку зрения специалисты Минфина России высказывают в частных разъяснениях.
Ситуация: должна ли организация исполнять обязанности налогового агента по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества, если договор аренды официально не зарегистрирован?
Да, должна.
Если организация арендует государственное (муниципальное) имущество, она должна исполнять обязанности налогового агента независимо от того, зарегистрирован договор или нет. Налоговый кодекс РФ не соотносит порядок исчисления и уплаты НДС с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе Гражданского кодекса РФ.
Подтверждает данный вывод и арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 1 ноября 2006 г. № Ф03-А59/06-2/3857, от 4 мая 2006 г. № Ф03-А59/06-2/1048, и Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2005 г. № Ф08-5401/2005-2128А).
Вместе с тем, есть пример судебного решения, где судьи пришли к выводу, что обязанности налогового агента возникают у организации-арендатора только после государственной регистрации договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 октября 2005 г. № А56-34788/2004).
Ситуация: должна ли организация-ссудополучатель исполнить обязанности налогового агента по НДС при безвозмездном пользовании государственным (муниципальным) имуществом?
От исполнения обязанностей налоговых агентов по НДС при безвозмездном пользовании государственным (муниципальным) имуществом освобождаются только некоммерческие организации и унитарные предприятия.
Если ссудополучатель является некоммерческой организацией, он может не исполнять обязанности налогового агента при одновременном выполнении двух условий:
- в безвозмездное пользование получено имущество казны;
- имущество получено для ведения уставной деятельности.
Это объясняется тем, что при выполнении перечисленных условий передача имущества в безвозмездное пользование некоммерческим организациям не признается объектом обложения НДС. Об этом сказано в подпункте 10 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
Если ссудополучатель является унитарным предприятием, он может не исполнять обязанности налогового агента, если в безвозмездное пользование получены основные средства. Независимо от того, кто выступает в качестве ссудодателя и для каких целей имущество передается унитарному предприятию. В таких случаях объекта обложения НДС тоже не возникает. Это следует из положений подпункта 5 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
В остальных случаях операции по предоставлению в безвозмездное пользование государственного (муниципального) имущества признаются объектом обложения НДС. При этом к договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды (ст. 689 ГК РФ).
Если передающей стороной выступает орган государственной власти (местного самоуправления), то, так же как и при сдаче государственного (муниципального) имущества в аренду, получающая сторона (ссудополучатель) признается налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ). В рассматриваемой ситуации организация должна рассчитать НДС, исходя из рыночной стоимости услуги с учетом налога, и перечислить его в бюджет за счет собственных средств.
Если передающей стороной выступает бюджетная организация (унитарное предприятие), за которой имущество закреплено на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), плательщиком НДС будет организация-ссудодатель. Получающая сторона (ссудополучатель) перечислять НДС не должна.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 октября 2009 г. № 03-03-06/4/91, от 2 апреля 2009 г. № 03-07-11/100, от 28 ноября 2008 г. № 03-07-11/371, от 24 октября 2007 г. № 03-07-11/520.
Совет: есть аргументы, позволяющие организациям, которые получают в безвозмездное пользование государственное (муниципальное) имущество, не исполнять обязанности налоговых агентов по НДС. Они заключаются в следующем.
Организация – ссудополучатель государственного (муниципального) имущества должна удерживать НДС из доходов, уплачиваемых ссудодателю в денежной форме (подп. 1 п. 3 ст. 24, абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ). При безвозмездном использовании имущества организация освобождается от платы за пользование имуществом, поэтому источник для удержания НДС отсутствует. Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы налоговые агенты перечисляли в бюджет неудержанные суммы налогов за счет собственных средств. Следовательно, в рассматриваемой ситуации у организации не возникают обязанности налогового агента. Поэтому платить НДС в бюджет она не должна (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).
Вместе с тем, при проверке налоговая инспекция может доначислить ссудополучателю сумму НДС, исходя из рыночной стоимости услуг по аренде аналогичного имущества с учетом налога. В этом случае свою позицию организации придется отстаивать в суде. В арбитражной практике есть примеры судебных решений, которые опровергают необходимость начисления НДС при безвозмездном пользовании государственным (муниципальным) имуществом (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2005 г. № А33-18628/04-С3-Ф02-5106/05-С1).
Ситуация: должна ли российская организация исполнять обязанности налогового агента по НДС, если она арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности?
Нет, не должна.
Исполнение обязанностей налогового агента подразумевает перечисление в бюджет налогов, удержанных из доходов налогоплательщиков (п. 1 ст. 24 НК РФ). То есть из доходов лиц, которые совершают налогооблагаемые операции, но по тем или иным причинам освобождены от обязанностей самостоятельно определять налоговую базу и платить налог в бюджет.
По общему правилу организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС, если государственное (муниципальное) имущество она арендует непосредственно у органов исполнительной власти и управления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).
Однако арендная плата за право пользования природными ресурсами освобождается от обложения НДС (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Земля является природным ресурсом (ст. 9 Конституции РФ). Значит, если организация арендует государственную (муниципальную) землю, обязанности удерживать и перечислять НДС в бюджет у нее не возникает. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21.
Тем не менее включить сведения о такой операции в раздел 7 деклараций по НДС нужно: налоговые агенты должны заполнять этот раздел наряду с налогоплательщиками (п. 44 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 29 октября 2014 г. № ММВ-7-3/558).
Отдельный случай – когда организация арендует земельный участок, находящий в государственной собственности, у казенного учреждения. Эта услуга вообще не признается объектом налогообложения (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, письма Минфина России от 26 января 2016 г. № 03-07-11/2939, от 24 марта 2013 г. № 03-07-15/12713, ФНС России от 21 апреля 2014 г. № ГД-4-3/7605). Отражать такую операцию в декларации по НДС тоже не нужно. Дело в том, что в абзаце 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ речь идет только об аренде государственного имущества у органов исполнительной власти и управления. Казенные учреждения там не указаны. А значит, организация не признается налоговым агентом в отношении этой операции. Казенное учреждение – арендодатель должно будет самостоятельно составить и сдать декларацию по НДС, отразив сумму арендной платы в разделе 7.
Пример отражения в декларации по НДС платы за аренду земельного участка, принадлежащего государству
ООО «Альфа» арендует два земельных участка, находящихся в муниципальной собственности:
- в городе Мытищи у казенного учреждения. Месячная стоимость аренды – 100 000 руб.;
- в городе Дмитрове непосредственно у городской администрации. Месячная стоимость аренды – 150 000 руб.
При заполнении декларации по НДС в разделе 7 бухгалтер «Альфы» указал:
По участку, находящемуся в городе Дмитрове:
- код операции (графа 1) – 1010251;
- стоимость приобретенных услуг, не облагаемых налогом (графа 3) – 450 000 руб. (150 000 руб. × 3 мес.).
В отношении земельного участка, арендованного у казенного учреждения в городе Мытищи, «Альфа» декларацию по НДС не заполняет.
Если земельный участок, арендованный у органов власти, был передан в субаренду, то в отношении платы, поступающей от субарендатора, организация-арендатор, применяющая общую систему налогообложения, признается плательщиком НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). С этих сумм организация должна начислять налог и платить его в бюджет на общих основаниях. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 18 октября 2012 г. № 03-07-11/436 и ФНС России от 18 июня 2015 г. № ГД-3-3/2391.
Ситуация: нужно ли российской организации удержать НДС как налоговому агенту с платы за право установки и эксплуатации рекламной конструкции по договору с городской администрацией?
Нет, не нужно.
Перечень операций, при совершении которых российские организации должны исполнять обязанности налоговых агентов по НДС, приведен в статье 161 Налогового кодекса РФ. Одной из таких операций является аренда государственного (муниципального) имущества непосредственно у органов исполнительной власти и управления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).
Договор, предметом которого является предоставление права на установку и эксплуатацию собственной рекламной конструкции организации, нельзя квалифицировать как договор аренды. По такому договору организация не получает никакого имущества во временное владение или пользование. А именно это условие является основным признаком договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации предоставление права на установку и эксплуатацию рекламной конструкции является услугой, которую городская администрация оказывает организации, а заключенный между ними договор следует квалифицировать как договор возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
Услуги органов власти и управления освобождаются от обложения НДС при выполнении двух условий:
- обязательность оказания таких услуг предусмотрена законодательством;
- услуги оказаны в рамках исполнения исключительных полномочий, возложенных на органы власти и управления в той или иной сфере деятельности.
Такой порядок предусмотрен подпунктом 4 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.
Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция (либо с другим лицом, уполномоченным собственником). Такой порядок предусмотрен частью 5 статьи 19 Закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ. Из этой нормы следует, что возможность установки и эксплуатации рекламной конструкции может быть предоставлена ее собственнику не только органами власти и управления, но и другими лицами. А поскольку предоставление права установки и эксплуатации рекламной конструкции не относится к исключительным полномочиям городской администрации, оказание такой услуги облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Реализация услуг органами власти и управления не включена в состав операций, при совершении которых организации должны исполнять обязанности налоговых агентов по НДС.
Поэтому в рассматриваемой ситуации организация, как заказчик услуг, оплачивает их исполнителю с учетом НДС, но перечислить сумму налога в бюджет городская администрация должна самостоятельно (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 7 мая 2008 г. № 03-07-11/178.
Ответственность
Внимание: если налоговый агент перечислит НДС в бюджет позже установленных сроков, налоговая инспекция может начислить пени (ст. 75 НК РФ). Если неудержание (неполное удержание) и (или) неперечисление (неполное перечисление) налога в бюджет выявлены в результате проверки, организация (ее сотрудники) могут быть привлечены к налоговой, административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности (ст. 123 НК РФ, ст. 15.11 КоАП РФ, ст. 199.1 УК РФ).
Оштрафовать налогового агента по статье 122 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция не может. К ответственности, которая предусмотрена этой статьей, могут быть привлечены только налогоплательщики. Именно на них возложена обязанность по уплате законно установленных налогов (подп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ). Обязанности налоговых агентов заключаются в том, чтобы правильно и своевременно рассчитать сумму налога, удержать ее из доходов контрагента (налогоплательщика) и перечислить в бюджет (п. 3 ст. 24 НК РФ). За неисполнение этих обязанностей они могут быть привлечены к ответственности по статье 123 Налогового кодекса РФ. Иная квалификация нарушений, допущенных налоговым агентом, неправомерна (ст. 106 НК РФ).
Привлечение налогового агента к ответственности по статье 123 Налогового кодекса РФ не освобождает его от обязанности перечислить в бюджет суммы удержанного НДС и пени (п. 5 ст. 108 НК РФ). Об обязанности налогового агента перечислять в бюджет суммы неудержанного НДС см. Какими правами и обязанностями обладает налоговый агент.
Если в течение месяца налоговый агент не сообщил в налоговую инспекцию о невозможности удержать НДС, с него может быть взыскан штраф либо по статье 126, либо по статье 129.1 Налогового кодекса РФ.
