Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, права на которые возникли начиная с 1 января 2014 года.
То есть документы, подтверждающие право собственности, либо акт на передачу объекта по договору участия в долевом строительстве оформлены начиная с этой даты. Если же дата документов более ранняя, вычет предоставят по старым правилам (письмо ФНС России от 18 сентября 2013 г. № БС-4-11/16779).
Гражданину могут быть предоставлены следующие имущественные вычеты при покупке (строительстве) жилья, земельного участка:
- на покупку (строительство);
- на проценты по займам, кредитам или рассрочкам, связанным с покупкой (строительством) имущества.
При этом вычеты на стоимость покупки (строительства) и вычеты на проценты можно получать отдельно. Например, можно получить вычет на стоимость покупки одного объекта недвижимости, а вычет на проценты – по другому объекту недвижимости.
Это следует из подпунктов 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 13 сентября 2013 г. № 03-04-07/37870.
Вычет на покупку (строительство)
Перечень расходов, которые можно учесть в составе вычета, зависит от того, какой имущественный объект приобретен (построен): квартира или комната (доли в них), жилой дом, земельный участок.
Фактические расходы на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включают:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или прав на квартиру, комнату в строящемся доме (в т. ч. в ипотеку);
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты;
- расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Такой порядок основан на положениях подпункта 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Фактические расходы на покупку (строительство) жилого дома включают:
- расходы на разработку проектно-сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, включая дом, не оконченный строительством (в т. ч. в ипотеку);
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или расходы на создание их автономных источников.
Такой порядок основан на положениях подпункта 3 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Расходы на достройку и отделку
Расходы на достройку или отделку жилья (дома, квартиры, долей в них) можно включить в состав имущественного вычета. При этом не имеет значения, когда человек понес такие расходы – до или после регистрации права собственности на жилье. Главное, чтобы выполнялись определенные условия.
Так, когда речь идет о покупке строящегося жилья (дома, квартиры, долей в них), то в договоре купли-продажи (инвестирования или переуступки прав) должно быть прямо прописано: строительство жилья не завершено и оно передается без отделки. Если же такого условия в договоре нет, учесть расходы на достройку или отделку жилья не удастся (письмо Минфина России от 30 апреля 2014 г. № 03-04-05/20618).
Другая ситуация, когда человек строит дом самостоятельно. Допустим, расходы на отделку он осуществил до того, как зарегистрировал право собственности на жилой объект. В этом случае потраченные суммы войдут в общую стоимость строительства и в этой части они будут заявлены в составе имущественного вычета. Если же работы по отделке или достройке выполнены уже после регистрации права собственности на дом, то связанные с этим расходы получится заявить к вычету, только имея на руках дополнительные документы. Такие, которые подтвердят, что на момент оформления права собственности на указанный дом отделочные работы еще не проводились.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 2 июля 2012 г. № 03-04-05/9-818, ФНС России от 15 августа 2013 г. № АС-4-11/14910, от 15 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2925.
А как быть с имущественным вычетом по расходам на отделку или достройку недвижимости, если в предыдущем году уже заявляли вычет по расходам на покупку этого же объекта?
В такой ситуации расходы на отделку или достройку жилья можно заявить в вычете отдельно. И это не будет его повторным получением. Ведь вы заявляете разные затраты, хоть и в составе одного вычета.
Такие разъяснения содержит пункт 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г. (направлен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206 нижестоящим налоговым инспекциям для использования в работе).
Стоит отметить, что ранее позиция контролирующих ведомств была противоположной. Так, если гражданин заявлял право на вычет до завершения отделочных работ, получить впоследствии вычет второй раз (по расходам на отделку) он уже не мог. Об этом говорилось в письмах Минфина России от 10 января 2013 г. № 03-04-05/7-4 и ФНС России от 30 апреля 2013 г. № ЕД-4-3/7970. Однако с выходом письма ФНС России от 25 декабря 2015 г. № БС-4-11/22869 эта позиция не актуальна.
Что понимать под отделочными работами
Под отделочными работами следует понимать:
- штукатурные, столярные, плотничные, малярные, стекольные работы;
- устройство покрытий полов;
- облицовку стен.
Чтобы выяснить, относятся ли работы к отделочным, воспользуйтесь Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД). В группе 45.4 указаны виды отделочных работ. При этом к отделочным материалам можно относить те материалы, которые используются при производстве этих работ.
Такой порядок основан на разъяснениях, содержащихся в письмах Минфина России от 30 апреля 2014 г. № 03-04-05/20618, от 4 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-442, от 15 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-545.
Перечень расходов, которые могут быть учтены при определении размера имущественного налогового вычета на покупку (строительство), закрыт. Поэтому расходы, которые не поименованы в подпунктах 3 и 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в состав имущественного налогового вычета не включайте.
Например, нельзя получить вычет по затратам на перепланировку (реконструкцию) помещения, -изготовление и установку пластиковых окон на лоджии, приобретение и установку санитарно-технического, газового и прочего оборудования (счетчиков воды, электроэнергии, ванны, газовой плиты). К расходам на достройку (отделку) жилья такие затраты не относятся. Аналогичная точка зрения содержится в письмах Минфина России от 15 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-545, от 24 августа 2010 г. № 03-04-05/9-492, от 28 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/139 и ФНС России от 6 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5392.
А вот установку межкомнатных дверей и сборку мебели включить в расходы на отделку можно (письмо Минфина России от 8 июля 2015 г. № 03-04-05/39414 и письмо ФНС России от 28 декабря 2015 г. № БС-3-11/5003).
Затраты на приобретение строительных инструментов (бензопилы, электрорубанка, электролобзика и т. п.) не учитывают в составе расходов на строительство жилого дома (письмо Минфина России от 14 октября 2011 г. № 03-04-05/9-733).
Часть оплаты за счет государственных средств
Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет на покупку, если квартира оплачена за счет собственных и бюджетных средств (по сертификату «Молодая семья», за счет материнского капитала и т. д.)?
Имущественный налоговый вычет можно получить только на ту сумму, которая заплачена за квартиру из собственных средств (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Бюджетные средства (например, средства материнского капитала, средства, полученные по сертификату «Молодая семья» или по программе «Военная ипотека»), которые пошли на оплату квартиры, в состав вычета включать нельзя. Это следует из пункта 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмами Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-235, от 8 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-526, от 23 апреля 2010 г. № 03-04-05/7-223, УФНС России по г. Москве от 24 декабря 2008 г. № 18-14/4/120477.
На практике могут возникнуть две ситуации, связанные с оплатой жилья за счет средств бюджета.
Первая, когда человек сначала купил квартиру за счет собственных средств по ипотечному кредиту и получил имущественный вычет в полном объеме. А потом часть долга по кредиту он стал погашать за счет бюджетных средств (например, средств материнского капитала). В такой ситуации бюджетные средства не могут быть учтены в составе имущественного вычета. Такой порядок следует из письма Минфина России от 18 июля 2013 г. № 03-04-05/28149.
Вторая, когда человек сначала оплатил квартиру частично за счет бюджетных средств и получил полностью имущественный вычет. А затем часть бюджетных денег вернул государству (например, при досрочном увольнении с военной службы). В этом случае заявить собственные расходы на покупку жилья (вместо возвращенных в бюджет) и дополучить вычет не удастся. Об этом сказано в письме Минфина России от 24 января 2014 г. № 03-04-07/2503 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 30 января 2014 г. № БС-4-11/1562).
При расчете суммы имущественного налогового вычета на приобретение жилья учитывайте, что законодательством по ней установлено ограничение.
Услуги риелтора
Ситуация: можно ли включить в состав имущественного налогового вычета на покупку (строительство) жилья, земельного участка расходы на оплату услуг риелтора?
Нет, нельзя.
Расходы на оплату услуг риелтора не указаны в перечне фактических расходов на приобретение жилья, которые можно включить в состав имущественного налогового вычета (подп. 3, 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 27 марта 2003 г. № 04-04-06/52).
Квартира продается с мебелью
Ситуация: как рассчитать величину имущественного налогового вычета на покупку жилья, если в договоре указано, что квартира продается с мебелью? Стоимость мебели отдельной суммой не выделена.
При покупке жилья оформите дополнительное соглашение и укажите в нем отдельно стоимость жилья и стоимость мебели.
Если в договоре купли-продажи указана общая стоимость квартиры, в которую входит, в том числе стоимость мебели, то имущественный вычет на всю эту сумму инспекция не предоставит. Вычет можно получить только по расходам на покупку квартиры или доли в ней (подп. 3, 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Чтобы получить вычет на покупку квартиры по договору, в котором стоимость квартиры не выделена отдельной строкой, оформите дополнительное соглашение. В нем укажите раздельно стоимость квартиры и другого имущества (мебели), передаваемого с ней.
Такие разъяснения приведены, в частности, в письме УФНС России по г. Москве от 16 декабря 2004 г. № 27-08/81075.
Вычет на проценты
Имущественный вычет по расходам на выплату процентов по кредитам (займам, рассрочке) является отдельным видом имущественного вычета. Вычет на проценты можно получить, если выполнены следующие условия:
- деньги потрачены на строительство, приобретение, отделку жилья, или приобретение земельного участка;
- кредит или заем выдан именно на приобретение (строительство) жилья, земельного участка (целевой кредит (заем));
- сумма процентов, предъявленных к имущественному вычету, уплачена за счет собственных средств человека.
Сумму данного вычета можно также увеличить на проценты, уплаченные по кредитам на рефинансирование (перекредитование) кредитов и займов, взятых ранее на приобретение (строительство) жилья, земельного участка. При этом неважно, в каком банке рефинансируется кредит – в том, который его выдал изначально, или в другом. Права на имущественный вычет человек ни в том ни в другом случае не теряет.
Об этом сказано в подпункте 4 пункта 1, пункте 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письме Минфина России от 4 апреля 2014 г. № 03-04-07/15264 (направлено письмом ФНС России от 14 апреля 2014 г. № БС-4-11/7094 налоговым инспекциям для использования в работе и размещено на официальном сайте ФНС России) и письме Минфина России от 18 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-910.
Нельзя включать в сумму вычета проценты, которые уплачены за счет:
- работодателей или других лиц;
- средств материнского капитала;
- средств, выделенных из бюджета.
Об этом сказано в пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный вычет на проценты предоставляется один раз и только на один объект недвижимости (абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ). Причем не обязательно, чтобы это был тот же объект, по которому получен вычет по расходам на приобретение (строительство). Это следует из подпунктов 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 13 сентября 2013 г. № 03-04-07/37870.
Получить вычет на проценты можно независимо от того, за какой период они оплачены: до регистрации права собственности на жилье или после (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6535).
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на проценты, уплаченные по кредитному договору? Приобретена не та квартира, которая указана в кредитном договоре.
Да, можно, если с банком, предоставившим кредит, согласовано приобретение другой квартиры (не той, которая указана в кредитном договоре).
Имущественный налоговый вычет на проценты предоставляется, если сумма целевого кредита израсходована на строительство или приобретение жилья (подп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ).
Поэтому если в кредитном договоре указана конкретная квартира, под приобретение которой предоставлен кредит, то покупка другой квартиры без согласования с банком будет расценена как нецелевое использование полученных средств. А значит, получить имущественный вычет нельзя.
Если же приобретение другой квартиры согласовано с банком (например, подписано дополнительное соглашение к кредитному договору), то имущественный налоговый вычет на сумму процентов получить можно.
Такой порядок предоставления имущественного вычета при покупке жилья следует из положений подпункта 4 пункта 1, пункта 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 6 марта 2007 г. № 03-04-05-01/78.
Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на проценты, если на приобретение квартиры израсходован потребительский кредит?
Нет, нельзя.
Получить имущественный вычет на сумму процентов можно, только если кредит был целевым – выдавался исключительно на приобретение или строительство жилья (подп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ). Потребительский кредит не соответствует этим требованиям, поэтому вычет на сумму процентов, уплаченных по нему, не предоставляется.
Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/7-187, от 19 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/67, от 30 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/264.
Ситуация: можно ли на жилье, купленное в 2014 году, получить имущественный вычет по расходам на выплату процентов по ипотеке, если на другой объект, приобретенный до 2014 года, получали вычет по расходам на покупку?
Можно только в том случае, если расходы на выплату процентов не заявляли в составе имущественного вычета по объекту, приобретенному до 2014 года.
Дело в том, что вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам был введен как отдельный вид имущественного вычета лишь с 1 января 2014 года (ст. 1 Закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ). До этого проценты можно было заявлять в составе единого имущественного вычета вместе с расходами на покупку жилья. При этом сумма процентов, которую можно было учесть, не лимитировалась.
Поэтому если человек до 2014 года купил квартиру за счет заемных средств и уже воспользовался имущественным вычетом, в котором заявлял расходы на проценты, то повторно получить вычет по расходам на проценты нельзя (п. 8 ст. 220 НК РФ).
Если же до 2014 года гражданин заявлял вычет лишь по расходам на покупку (строительство) жилья, без процентов, то после 1 января 2014 года он вправе получить отдельный вычет на проценты в пределах 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Такой вывод можно сделать из писем Минфина России от 14 мая 2015 г. № 03-04-07/27582 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 21 мая 2015 г. № БС-4-11/8666), от 16 декабря 2014 г. № 03-04-05/64922, от 23 апреля 2014 г. № 03-04-05/18783.
Ситуация: в каком размере могут получить имущественный вычет на проценты супруги, которые приобрели в кредит квартиру в общую долевую собственность? В кредитном договоре они значатся как созаемщики. Платежные документы оформлены на супруга.
Каждый вправе получить вычет в сумме, пропорциональной стоимости приобретенной доли. Но перераспределить всю сумму вычета на одного из супругов не удастся.
Из буквального толкования положения подпункта 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ следует, что имущественный налоговый вычет предоставляется по расходам на выплату процентов по кредитам, в том числе на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Недвижимость, которую супруги купили, будучи в браке, считается их совместной собственностью, если они не прописали другое условие в соглашении между собой. А в данном случае супруги договором определили, что квартира будет в общей долевой собственности. Это означает, что каждый из супругов купил определенную долю в квартире и владеет ею. Более того, кредитным договором семейная пара разделила свои обязательства по процентам пропорционально долям. А значит, и вычет может получить только в рамках этой доли.
Получить вычет можно на сумму фактически уплаченных процентов. А вот кто указан в платежных документах на перечисление процентов, в данном случае значения не имеет. Ведь деньги супругов – это их совместная собственность. Только уплаченную сумму процентов по договору придется поделить пропорционально доле в приобретенной квартире.
Таким образом, каждый из супругов может получить имущественный вычет на фактически уплаченные проценты в размере пропорционально своей доле в праве собственности на квартиру, но не более 3 000 000 руб.
Такой вывод следует из статьи 34 Семейного кодекса РФ, пункта 5 статьи 244 и статьи 819 Гражданского кодекса РФ, писем Минфина России от 29 октября 2013 г. № 03-04-05/45848, от 5 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-344, от 11 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-371. Хотя данные письма и составлены на основании устаревшей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, приведенные в них доводы применимы и к действующим положениям.
Пример определения суммы вычета по расходам на выплату процентов по кредитам. Супруги приобрели квартиру в общую долевую стоимость.
В 2014 году супруги П.А. Беспалов и О.Г. Беспалова приобрели квартиру в долевую собственность. Доля каждого из них составляет 1/2. Для покупки они оформили договор ипотечного кредитования, где выступали как созаемщики. В течение года по договору было выплачено процентов на сумму 100 000 руб.
В справках 2-НДФЛ за 2014 год у супругов отражены доходы, облагаемые по ставке 13 процентов:
- у Беспалова – 700 000 руб. (удержанный работодателем НДФЛ – 91 000 руб.);
- у Беспаловой – 46 000 руб. (удержанный работодателем НДФЛ – 5980 руб.);
Налоговый вычет супруги вправе получить пропорционально своим долям, то есть по 50 000 руб. на каждого (100 000 руб. × 1/2).
Так как доход Беспаловой за год (46 000 руб.) меньше суммы вычета (50 000 руб.), в расходы она может принять только часть вычета, равную сумме доходов (46 000 руб.).
В декларациях по форме 3-НДФЛ супруги отразили НДФЛ к возврату из бюджета:
- Беспалов – 6500 руб. (91 000 руб. – (700 000 руб. – 50 000 руб.) × 13%);
- Беспалова – 5980 руб. (5980 руб. – (46 000 руб. – 46 000 руб.) × 13%).
