Закон позволяет сторонам договора лизинга предусмотреть, что право собственности на лизинговое имущество переходит от лизингодателя к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»; далее – Закон о лизинге). Другими словами, стороны могут сформулировать условие о выкупе имущества лизингополучателем, заключив таким образом договор выкупного лизинга (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»; далее – постановление № 17).
Прежде чем включить это условие в договор, лизингодателю нужно, во-первых, решить, имеет ли смысл передавать лизинговое имущество в собственность лизингополучателю, а во-вторых, определить, какие выгоды и какие риски возникнут у него при подписании такого договора.
Если лизингодатель решит, что договор будет соответствовать его интересам, важно правильно сформулировать условие о выкупе. В частности, понадобится установить выкупную цену лизингового имущества, порядок и сроки выкупа, а также порядок перехода права собственности на имущество. Лишь в этом случае лизингодатель в максимальной степени обезопасит себя от возникновения споров и сможет рассчитывать на получение ожидаемого результата по договору.
Как решить, стоит ли продавать лизинговое имущество
Чтобы решить, включать в договор условие о выкупе или нет, необходимо определить:
- заинтересована ли организация в сохранении права собственности на лизинговое имущество,
- или же такое имущество приобретается у продавца и затем передается в аренду только с целью получить плату за временное владение и пользование по конкретному договору лизинга. Другими словами, само по себе имущество не представляет интереса для лизингодателя.
Разумеется, на практике решение будет приниматься руководством организации и во многом зависеть от тактики ведения бизнеса. Однако руководство может проконсультироваться с юристом, в какой ситуации имеет смысл сформулировать условие о выкупе, а в какой – нет.
r />
Пример ситуации, когда не имеет смысла продавать лизинговое имущество
Срок лизинга составляет два года. Срок полезного использования лизингового имущества – 20 лет. Это означает, что по окончании срока лизинга рыночная цена на имущество существенно не снизится. Следовательно, лизингодатель сможет либо продать это имущество лизингополучателю по высокой выкупной цене, либо иным образом распорядиться имуществом.
Второй вариант может оказаться для лизингодателя более выгодным. К примеру, организация может попытаться продать это имущество или передать его в аренду другому клиенту по еще более высокой цене по сравнению с той, которую мог бы заплатить лизингополучатель. Вместе с тем, лизингодатель может вообще не распоряжаться имуществом и применить его в хозяйственных целях (например, самостоятельно использовать транспортное средство).
В любом случае, если срок полезного использования предмета лизинга будет значительно превышать срок финансовой аренды, лизингодателю стоит задуматься, имеет смысл передавать право собственности на имущество или нет.
Пример ситуации, когда имеет смысл продать лизинговое имущество
Срок лизинга составляет пять лет. Срок полезного использования лизингового имущества – шесть лет. В этом случае по окончании срока лизинга рыночная цена на имущество может оказаться приближенной к нулю. Следовательно, лизингодатель вряд ли сможет как-либо распорядиться таким имуществом (например, сдать его в аренду другому клиенту либо продать по высокой цене). Особенно сложно это будет сделать в случае, если предмет лизинга может потребоваться только узкому кругу хозяйствующих субъектов (например, если в лизинг передано уникальное оборудование, используемое одной организацией в России). Вероятнее всего, в такой ситуации будет выгоднее продать имущество лизингополучателю. Для этого необходимо включить в договор лизинга условие о выкупе.
Внимание! Если лизингодатель заключит договор залога в отношении лизингового имущества, то при выкупе этого имущества лизингополучателем залог, скорее всего, прекратится.
Это означает, что залогодержатель (т. е. третье лицо, как правило, кредитор лизингодателя по договору кредита) не сможет обратить взыскание на имущество, выкупленное лизингополучателем (п. 10 постановления № 17, постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2012 г. № 16533/11). В итоге лизингодателю, действующему в качестве должника по договору с третьим лицом и нарушившему такой договор, придется отвечать перед кредитором по общим правилам (т. е. только за счет собственных средств, а не за счет средств, вырученных от реализации лизингового имущества по правилам статьи 350 Гражданского кодекса РФ).
Какие юридические особенности возникают при лизинге с выкупом
Если стороны решат сформулировать в договоре условие о выкупе, то такой договор, как правило, будет являться по своей правовой природе смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Он будет включать в себя:
- элементы договора лизинга;
- элементы договора купли-продажи.
Данный вывод содержится, в частности, в постановлениях Президиума ВАС РФ от 18 мая 2010 г. № 1729/10 (далее – постановление № 1729/10), от 12 июля 2011 г. № 17389/10 (далее – постановление № 17389/10).
Таким образом, лизингодатель должен понимать, что отношения по передаче лизингового имущества во временное владение и пользование будут регулироваться правилами о лизинге, а отношения по выкупу этого имущества – правилами о купле-продаже. Следовательно, организация будет обладать правами и обязанностями, предусмотренными законом как для лизингодателя, так и для продавца. В частности, необходимо будет сначала передать имущество в лизинг (ст. 17 Закона о лизинге), а затем в собственность лизингополучателю (ст. 456 ГК РФ). В свою очередь контрагент будет должен не только внести лизинговые платежи, но и оплатить товар. На практике это значит, что особое внимание лизингодателю нужно будет обратить на то, включена ли выкупная цена в состав лизинговых платежей или же эту сумму лизингополучатель обязан перечислить дополнительно.
Вместе с тем, некоторые варианты формулировок договора могут привести суд к выводу о том, что договор лизинга с условием о выкупе на самом деле является предварительным договором купли-продажи. Лизингодателю желательно избегать таких формулировок, поскольку они могут помешать ему продать лизинговое имущество лизингополучателю.
Как сформулировать условие о выкупе
Чтобы условие о выкупе соответствовало интересам лизингодателя, в договоре необходимо согласовать:
- выкупную цену (стоимость) лизингового имущества;
- порядок и сроки выкупа;
- порядок перехода права собственности на лизинговое имущество.
Выкупная цена
Сторонам нужно определить цену, по которой лизингополучатель будет должен приобрести имущество в собственность.
В последнее время при рассмотрении споров суды нередко приходят к выводу о том, что выкупная цена по сути представляет собой закупочную цену предмета лизинга. Другими словами, выкупная цена – это та цена, по которой лизингодатель приобретает лизинговое имущество у третьего лица (продавца).
Ранее (до 27 мая 2014 года) считалось, что выкупную цену нужно устанавливать с учетом срока полезного использования лизингового имущества и износа такого имущества (постановление № 17389/10).
На практике суды зачастую определяли выкупную цену как остаточную стоимость предмета лизинга при расчете амортизации линейным способом без ускоренного коэффициента (п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н). См., например, постановления ФАС Московского округа от 10 апреля 2014 г. № Ф05-2939/14 по делу № А40-95462/13-35-874, от 4 сентября 2012 г. по делу № А40-124285/11-118-1007, ФАС Северо-Западного округа от 28 ноября 2012 г. по делу № А21-2680/2011.
Срок полезного использования лизингового имущества устанавливали в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (постановления ФАС Московского округа от 31 октября 2013 г. по делу № А40-20783/12-114-187, от 28 августа 2013 г. по делу № А40-20808/12-161-191).
Однако 21 января 2014 года при рассмотрении спора о последствиях расторжения договора выкупного лизинга Президиум ВАС РФ фактически приравнял понятие «выкупная цена» к понятию «закупочная цена»: «В качестве выкупных платежей подлежит признанию стоимость предмета лизинга, уплаченная лизингодателем продавцу имущества» (постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 2014 г. № 6878/13; далее – постановление № 6878/13).
27 мая 2014 года постановление № 6878/13 было размещено на сайте ВАС РФ и стало обязательным для арбитражных судов. Впоследствии суды начали определять выкупную цену и ее уплаченную часть по новым правилам (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 августа 2014 г. по делу № А55-27306/2013).
Следовательно, в договоре достаточно предусмотреть, что выкупной ценой (выкупной стоимостью, выкупными платежами) считается сумма, равная сумме, которую лизингодатель перечислит продавцу при приобретении предмета лизинга.
r />
Пример формулировки условия о выкупной цене лизингового имущества
«Выкупной ценой Лизингового имущества считается закупочная цена, по которой Лизингодатель должен приобрести Лизинговое имущество в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора».
Вопрос: Обязательно ли лизингодателю устанавливать выкупную цену при формулировке условия о выкупе?
Это зависит от того, каким имуществом является предмет лизинга – движимым или недвижимым.
Предмет лизинга – движимое имущество (автомобиль, оборудование и т. д.). В такой ситуации выкупную цену предусматривать не обязательно.
Впрочем, согласовать положение о выкупной стоимости все же не помешает. В этом случае договор будет прямо устанавливать, по какой цене лизингодатель продает имущество лизингополучателю. Такая конкретизация снизит риск недопонимания между сторонами.
Вместе с тем, условие о выкупе будет считаться согласованным уже тогда, когда стороны установят: «Право собственности на лизинговое имущество переходит к лизингополучателю при уплате общей суммы лизинговых платежей» (постановление № 1729/10).
Ранее (до 3 апреля 2014 года) такая формулировка могла привести к негативным последствиям в случае, когда стороны досрочно расторгали договор лизинга. Теперь же даже при наличии этой формулировки у сторон вряд ли возникнет неопределенность в отношении того, что необходимо сделать после расторжения договора.
До 3 апреля 2014 года считалось, что при расторжении договора выкупного лизинга у лизингодателя возникает обязанность возвратить лизингополучателю уплаченную часть выкупной цены (постановления № 1729/10, № 17389/10).
Если стороны прямо не устанавливали в договоре размер выкупной цены, определить ее часть, перечисленную лизингодателю, было довольно проблематично. Нередко это удавалось сделать лишь в суде. Причем спрогнозировать, какую именно сумму суд взыщет с лизингодателя, иногда было довольно сложно (см., например, постановление ФАС Московского округа от 6 сентября 2012 г. по делу № А40-110956/11-114-972).
Принципиально иной подход был сформулирован в постановлении № 17 (размещено на сайте ВАС РФ 3 апреля 2014 года). Пленум ВАС РФ указал на необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по расторгнутому договору. На основании сальдо встречных обязательств нужно определить завершающую обязанность одной стороны по отношению к другой (абз. 3 п. 3.1 постановления № 17). Такая обязанность может возникнуть как у лизингодателя (п. 3.3 постановления № 17), так и у лизингополучателя (п. 3.2 постановления № 17).
Если эту обязанность должен исполнить лизингодатель (т. е. если сумма предоставлений лизингополучателя превышает сумму встречных предоставлений), то лизингополучатель вправе потребовать выплатить разницу, полученную при соотношении предоставлений. Сумма такой разницы включает в себя (п. 3.3 постановления № 17):
- сумму всех платежей, внесенных по договору, за минусом суммы авансового платежа (если лизингополучатель выплатил аванс);
- стоимость лизингового имущества, возвращенного лизингодателю.
Таким образом, по новым правилам лизингополучатель может потребовать от лизингодателя возвратить не сумму уплаченной части выкупной цены имущества, а сумму, складывающуюся из иных показателей.
Следовательно, понятия «выкупная цена» и «уплаченная часть выкупной цены» уже не имеют того принципиального значения, как раньше. Теперь условие о выкупной цене включают в договор лизинга не для того, чтобы снизить риск споров на случай расторжения договора, а лишь с целью в полной мере урегулировать отношения сторон (например, если впоследствии у лизингодателя возникнет вопрос о том, по какой цене он продал лизинговое имущество лизингополучателю).
Предмет лизинга – недвижимое имущество (нежилое помещение, гараж и т. д.). В такой ситуации нужно обязательно установить выкупную цену.
Если этого не сделать, возникнет риск того, что в случае спора суд признает договор незаключенным в части выкупа имущества.
В одном из своих постановлений Президиум ВАС РФ указал, что если договор аренды недвижимости не предусматривает выкупную цену имущества, то он считается незаключенным в части выкупа имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04). Президиум ВАС РФ аргументировал это тем, что такой договор считается смешанным договором с элементами договора аренды и договора купли-продажи. В свою очередь, без согласования условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Есть риск того, что к аналогичному выводу суд придет и при рассмотрении спора между лизингополучателем и лизингодателем, если те не установят в договоре выкупную цену недвижимого имущества. Ведь к отношениям по договору лизинга применяются общие правила об аренде, если они не противоречат специальным нормам (ст. 625 ГК РФ).
Порядок и сроки выкупа
После того как стороны определят размер выкупной цены, нужно согласовать, входит такая цена в общую сумму лизинговых платежей или нет.
Если стороны установят, что лизинговые платежи включают в себя выкупную цену (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге), то лизингодатель будет получать плату за имущество на протяжении всего срока лизинга. Другими словами, лизингополучатель будет оплачивать покупку, внося вместе с платой за аренду авансовые платежи по выкупу предмета лизинга. С внесением последнего лизингового платежа будет перечислена вся выкупная стоимость имущества.
Если же стороны решат не включать выкупную цену в состав лизинговых платежей, лизингополучателю нужно будет перечислить ее отдельно от общей суммы. Как правило, обязательство по уплате выкупной цены наступает по истечении срока лизинга (например, через несколько дней после внесения последнего лизингового платежа).
r />
Пример формулировки условия о выкупной цене, выплачивающейся отдельно от лизинговых платежей
«Выкупная цена лизингового имущества составляет 300 000 (Триста тысяч) руб. и уплачивается отдельно от лизинговых платежей. Лизингополучатель обязан уплатить выкупную цену в течение 10 дней со дня внесения последнего лизингового платежа. Порядок внесения платежей установлен графиком платежей».
Стороны могут предусмотреть и любой иной срок уплаты выкупной цены. Например, лизингодатель может попытаться настоять на включении в договор условия о том, что выкупная цена выплачивается одновременно с первым лизинговым платежом. В этом случае лизингодатель получит 100-процентную предоплату по выкупу имущества еще до того, как будет внесена плата за аренду. Вместе с тем, нужно понимать, что такой порядок оплаты будет противоречить интересам контрагента и в результате лизингополучатель, вероятнее всего, откажется заключить договор.
Независимо от того, будет выкупная стоимость входить в состав лизинговых платежей или нет, в договоре желательно предусмотреть возможность досрочного выкупа имущества (законом это разрешено). В таком случае лизингополучатель сможет по своему усмотрению выбрать один из вариантов исполнения: либо перечислить выкупную цену и лизинговые платежи в соответствии с условиями договора, либо досрочно исполнить обязательства по оплате. Оба варианта будут соответствовать интересам лизингодателя. Так, лизингодатель либо будет получать денежные суммы в установленные сроки, либо получит всю сумму оплаты (или ее часть) досрочно. Вместе с тем, лизингодатель должен понимать, что при досрочной оплате он будет обязан незамедлительно совершить необходимые действия, связанные с переходом права собственности на имущество (например, зарегистрировать переход права собственности на здание, являющееся предметом лизинга).
r />
Пример формулировки условия о досрочном выкупе лизингового имущества
Если стороны установили, что выкупная цена входит в состав лизинговых платежей, то условие о досрочном выкупе можно сформулировать следующим образом: «Лизингополучатель вправе досрочно исполнить обязательство по уплате лизинговых платежей».
Если выкупная цена по договору уплачивается отдельно, то условие о досрочном выкупе можно сформулировать так: «Лизингополучатель вправе досрочно выкупить лизинговое имущество при условии уплаты всей суммы лизинговых платежей и выкупной цены».
Порядок перехода права собственности на лизинговое имущество
В большинстве случаев по договору лизинга с выкупом лизингового имущества право собственности на это имущество переходит к лизингополучателю с того момента, как он выплатит всю сумму лизинговых платежей и выкупную цену.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что по общему правилу право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Вместе с тем, иные правила могут быть предусмотрены законом или договором.
Лизинг – как раз один из таких особых случаев. Дело в том, что лизингополучатель не может стать собственником имущества с момента его передачи, поскольку такое имущество уже находится у него во временном владении и пользовании (п. 2 ст. 17 Закона о лизинге). Поэтому суды придерживаются мнения о том, что право собственности переходит к лизингополучателю с момента внесения всех сумм по договору (см., например, постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2012 г. по делу № А40-69171/11-76-426).
Кроме того, Пленум ВАС РФ приводит следующее разъяснение: «Приобретение лизингодателем права собственности на предмет лизинга служит для него обеспечением обязательств лизингополучателя по уплате установленных договором платежей, а также гарантией возврата вложенного. По смыслу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации... упомянутое обеспечение прекращается при внесении лизингополучателем всех договорных платежей, в том числе в случаях, когда лизингодатель находится в процессе банкротства либо он уклоняется от оформления передаточного акта, договора купли-продажи и прочих документов» (п. 2 постановления № 17).
Однако в случаях когда переход права собственности подлежит государственной регистрации (например, если предмет лизинга – здание), лизингополучатель становится собственником имущества с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
r />
Пример из практики: суд решил, что право собственности на лизинговое имущество перешло к лизингополучателю с момента уплаты общей суммы лизинговых платежей
ЗАО «А.» (лизингодатель) заключило с ООО «Г.» (лизингополучатель) договор лизинга, сформулировав в нем условие о выкупе лизингового имущества (транспортных средств). Стороны установили, что выкупная цена входит в состав лизинговых платежей.
ООО «Г.» перечислило всю сумму лизинговых платежей, однако ЗАО «А.» отказалось признавать переход права собственности на транспортные средства. По этой причине лизингополучатель предъявил к лизингодателю требование о признании права собственности на предметы лизинга.
Суд указал, что по общему правилу приобретатель становится собственником вещи с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако к отношениям по договору лизинга применяются иные правила. Так, лизингодатель передает лизингополучателю имущество до того момента, как возникают обязательства по выкупу. Следовательно, право собственности на имущество переходит к лизингополучателю не с момента передачи, а с момента уплаты всей суммы лизинговых платежей и выкупной цены. Поскольку ООО «Г.» исполнило обязательства по оплате в полном объеме, к нему перешло право собственности на транспортные средства. В итоге суд удовлетворил требование истца (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2012 г. по делу № А40-69171/11-76-426).
После того как лизингополучатель перечислит всю сумму по договору, понадобится оформить акт приема-передачи лизингового имущества в собственность лизингополучателя.
Каждый факт хозяйственной жизни должен оформляться первичным учетным документом (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»; далее – Закон о бухгалтерском учете). Акт приема-передачи лизингового имущества считается таким документом, и на его основании ведется бухучет.
В то же время само по себе отсутствие акта приема-передачи не может свидетельствовать о том, что право собственности на предмет лизинга сохранилось за лизингодателем.
Несмотря на то что обязанность подписать акт приема-передачи установлена в Законе о бухгалтерском учете, не будет лишним сформулировать ее и в договоре. В этом случае отношения сторон будут детально урегулированы.
r />
Пример того, как закрепить порядок перехода права собственности на лизинговое имущество
Пример для случая, когда выкупная цена входит в состав лизинговых платежей:
«Право собственности на лизинговое имущество переходит к лизингополучателю с момента уплаты всей суммы лизинговых платежей. Стороны оформляют переход права собственности соответствующим актом приема-передачи».
Пример для случая, когда выкупная цена уплачивается отдельно:
«Право собственности на лизинговое имущество переходит к лизингополучателю с момента уплаты всей суммы лизинговых платежей и выкупной цены. Стороны оформляют переход права собственности соответствующим актом приема-передачи».
Внимание! Условие о том, что право собственности на лизинговое имущество переходит к лизингополучателю на основании договора купли-продажи, может противоречить интересам лизингодателя.
Иногда стороны устанавливают, что для перехода права собственности на лизинговое имущество необходимо совершить отдельную сделку – договор купли-продажи, который стороны заключат после того, как лизингополучатель перечислит всю сумму лизинговых платежей (см., например, постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, от 5 июля 2012 г. по делу № А40-22986/11-76-199, ФАС Волго-Вятского округа от 9 декабря 2011 г. по делу № А43-3206/2011, ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012). Условия этого договора (в частности, цену товара) стороны определяют в договоре лизинга.
Лизингодателю желательно отказаться от включения в договор лизинга условия о том, что право собственности на лизинговое имущество переходит на основании договора купли-продажи. Ведь если такое условие закрепить, то договор лизинга не будет обязывать лизингополучателя уплатить выкупную цену. Такая цена будет выплачиваться на основании отдельного договора купли-продажи. При этом договор лизинга будет считаться не смешанным договором с элементами договора купли-продажи, а предварительным договором купли-продажи. Само по себе это не повлечет существенных рисков для лизингодателя: он будет вправе обязать лизингополучателя приобрести товар на условиях, указанных в договоре лизинга. Однако на практике могут возникнуть негативные последствия.
r />
Пример негативных последствий, возникающих при закреплении в договоре лизинга обязанности заключить договор купли-продажи
Если лизингополучатель откажется выкупить имущество, лизингодателю придется обращаться в суд с требованием об обязании заключить договор купли-продажи. Суд может посчитать, что договор лизинга нельзя трактовать как предварительный договор купли-продажи, поскольку в нем речь идет о праве, а не об обязанности выкупить имущество. В итоге лизингополучатель возвратит имущество, которое лизингодатель намеревался ему продать. Реализовать это имущество другому лицу по высокой цене окажется затруднительным, поскольку, скорее всего, истечет срок полезного использования вещи и, следовательно, снизится ее текущая рыночная стоимость.
Избежать таких последствий можно, если цена, выплачиваемая на основании договора купли-продажи, будет являться символической (т. е. гораздо более низкой, чем рыночная стоимость имущества на момент совершения сделки по выкупу). В этой ситуации реальная выкупная цена войдет в состав лизинговых платежей (постановление № 17389/10). Следовательно, фактически оплату за имущество лизингодатель получит после того, как лизингополучатель внесет всю сумму лизинговых платежей. При этом право собственности на предмет лизинга автоматически перейдет к лизингополучателю. Договор купли-продажи заключать не понадобится (абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 постановления № 17).
Вместе с тем, лизингодатель может не получить сумму (символическую цену), которую лизингополучатель выплатил бы в случае совершении отдельной сделки по выкупу имущества. Впрочем, это вряд ли существенно нарушит интересы лизингодателя, поскольку размер такой суммы незначителен.
Однако, чтобы в максимальной степени обезопасить себя от разногласий и негативных последствий, имеет смысл заключить договор, содержащий в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи. В этом случае не понадобится совершать каких-либо отдельных сделок, связанных с переходом права собственности. Другими словами, обязанность лизингополучателя по оплате имущества возникнет непосредственно на основании заключенного договора. Если лизингополучатель исполнит такую обязанность надлежащим образом, лизингодатель получит и все лизинговые платежи, и выкупную цену в полном объеме.
