Договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества
Как правило, оптимальный вариант в такой ситуации – изменить условия договора лизинга. В частности, сторонам имеет смысл заключить дополнительное соглашение, предусматривающее выкуп лизингового имущества на основании самого договора лизинга, а не «дополнительного» договора купли-продажи. Другими словами, нужно исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу. Это в значительной степени упростит порядок продажи имущества и избавит лизингодателя от рисков, возникающих при совершении «дополнительной» сделки.
В то же время возможна ситуация, когда лизингодателю нет смысла изменять условия договора лизинга. Так, дополнительное соглашение можно не заключать, если:
- стороны предусмотрели выкуп имущества по символической цене (т. е. по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость имущества на момент совершения сделки по выкупу) и при этом
- имущество не подлежит государственной регистрации.
В такой ситуации лизингодателю целесообразно исходить из того, что реальная выкупная цена входит в состав лизинговых платежей (постановление № 17389/10). Следовательно, фактически оплату за имущество лизингодатель получит после того, как лизингополучатель внесет всю сумму лизинговых платежей.
При этом право собственности на предмет лизинга автоматически перейдет к лизингополучателю. Договор купли-продажи заключать не понадобится (абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 постановления № 17).
Вместе с тем, лизингодатель может не получить сумму (символическую цену), которую лизингополучатель выплатил бы в случае совершения отдельной сделки по выкупу имущества. Если лизингополучатель не перечислит такую сумму в добровольном порядке, лизингодатель может попытаться добиться ее выплаты. Однако, как правило, в этой ситуации лизингодателю нет смысла тратить свое время и средства на споры с контрагентом, поскольку:
- имущественные интересы лизингодателя будут соблюдены (до того момента, как спор возникнет, лизингодатель уже получит реальную стоимость лизингового имущества);
- взыскиваемая сумма окажется ничтожно мала.
В то же время, если предмет лизинга требует регистрации, лучше все же либо изменить условия договора, либо заключить отдельный договор купли-продажи. Это снизит риск того, что возникнут проблемы при перерегистрации.
Если выкупная цена не будет символической, но стороны все же решат оставить условия договора лизинга прежними, лизинговой компании понадобится совершить с организацией, выступающей в роли лизингополучателя, еще одну сделку – договор купли-продажи лизингового имущества.
Вопрос: Договор лизинга содержит указание на заключение договора купли-продажи лизингового имущества. Цена по договору купли-продажи не является символической. Может ли лизингодатель продать имущество, не заключая договор купли-продажи и не внося изменения в договор лизинга?
Судебная практика показывает, что может. Однако лучше все-таки заключить договор купли-продажи либо изменить условия договора лизинга, поскольку это снизит риск негативных последствий.
Дело в том, что факт продажи предмета лизинга без совершения отдельной сделки целиком зависит от действий лизингополучателя: если лизингополучатель добровольно перечислит лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и выкупную цену имущества, то в случае спора суд может посчитать, что право собственности на имущество автоматически перешло к лизингополучателю (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012). В то же время не исключено, что вывод суда окажется иным.
Перечисленные выше судебные акты были вынесены до того, как стали применяться разъяснения постановления № 17. В свою очередь это постановление предусматривает, что правила о переходе права собственности на лизинговое имущество без заключения отдельного договора купли-продажи действуют только в двух ситуациях (п. 1 постановления № 17):
- стороны заключили договор выкупного лизинга в его прямом понимании;
- стороны договора лизинга предусмотрели, что после того как истечет срок действия соглашения, лизингополучатель получит право выкупить имущество по символической цене.
Таким образом, в постановлении нет прямого указания на то, что право собственности на предмет лизинга автоматически переходит к лизингополучателю, если одновременно выполняются два условия:
1) договор лизинга предусматривает, что выкуп имущества проводится на основании отдельной сделки и по цене, которую нельзя расценить как символическую;
2) стороны не совершили сделку по выкупу, однако лизингополучатель перечислил лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и цену, которую нужно было указать в сделке.
Поэтому не факт, что в дальнейшем суды продолжат считать переход права собственности на предмет лизинга состоявшимся лишь на основании того, что выполняются два указанные выше условия.
Понудить лизингополучателя к выплате выкупной цены до заключения договора купли-продажи лизингодатель не вправе. Он может лишь предложить лизингополучателю перечислить цену без совершения отдельной сделки. Однако такое предложение лучше не направлять.
Ведь в ситуации, при которой лизингодатель получает выкупную цену без совершения отдельной сделки, у лизингополучателя появляется больше поводов сомневаться в правомерности действий контрагента, чем тогда, когда лизингодатель (продавец) получает оплату по договору купли-продажи. К примеру, не исключено, что впоследствии лизингополучатель, перечисливший сумму оплаты без совершения сделки по выкупу, посчитает переход права собственности несостоявшимся и потребует возврата уплаченной суммы. Причем не факт, что суд откажет в удовлетворении такого требования.
Кроме того, если предмет лизинга подлежит регистрации (например, если в лизинг передано транспортное средство), то в случае заключения отдельного договора купли-продажи уменьшится риск того, что регистрирующий орган откажется регистрировать лизинговое имущество за новым собственником (лизингополучателем). В частности, для перерегистрации автомобиля необходимо представить документы, удостоверяющие право собственности на транспортное средство (п. 15.5 Административного регламента МВД России по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России от 7 августа 2013 г. № 605). Если вместо договора купли-продажи автомобиля подать договор лизинга, предусматривающий совершение отдельной сделки по выкупу, то регистрационное подразделение ГИБДД может отказать в перерегистрации транспортного средства, посчитав, что представленный документ не свидетельствует о переходе права собственности на автомобиль к лизингополучателю. Это приведет, в частности, к тому, что обязанность по уплате транспортного налога по-прежнему будет лежать на лизингодателе.
Лизингодателю имеет смысл заранее обезопасить себя от перечисленных негативных последствий. А именно настоять на заключении договора купли-продажи либо вовсе исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу.
Чтобы правильно оформить отношения между продавцом (лизингодателем) и покупателем (лизингополучателем), важно проанализировать условия договора лизинга и установить:
- при каких обстоятельствах лизингодатель может заключить договор купли-продажи предмета лизинга;
- какие условия договор купли-продажи должен содержать.
Основания для заключения договора купли-продажи лизингового имущества
Как правило, договор купли-продажи предмета лизинга можно заключить, если одновременно имеют место два обстоятельства.
1. Лизингополучатель перечислил общую сумму лизинговых платежей.
Обычно договор лизинга прямо устанавливает, что лизингодатель должен продать имущество при условии, если лизингополучатель внес всю сумму лизинговых платежей. Вместе с тем, на практике иногда встречаются договоры, позволяющие лизингополучателю выкупить предмет лизинга, не внося ту или иную часть платежей. Однако при таком выкупе выкупная цена, как правило, превышает цену, которую должен был бы выплатить лизингополучатель после внесения общей суммы лизинговых платежей.
Вопрос: Договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества, но не предусматривает, что ее можно совершить лишь после внесения общей суммы лизинговых платежей. Стоит ли лизингодателю продавать имущество до того момента, как лизингополучатель перечислит все лизинговые платежи?
Ответ: Нет, не стоит.
Лизингодателю целесообразно исходить из того, что необходимым условием для выкупа имущества лизингополучателем является факт внесения им всей арендной платы. В противном случае (т. е. если продать предмет лизинга до получения всех лизинговых платежей) потеряется смысл заключения договора лизинга. В частности, лизингодатель лишится дохода, входящего в состав платежей, а также утратит возможность в полном объеме возместить свои затраты на первоначальное приобретение лизингового имущества (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).
Вместе с тем, лизингополучатель, не внесший все платежи, может предложить лизингодателю продать имущество по более высокой цене по сравнению с той, которую стороны предусмотрели в договоре лизинга в качестве выкупной стоимости. Однако на такое предложение лизингодателю соглашаться не стоит. Лучше обезопасить себя от возможных споров, связанных с оплатой по договорам лизинга и купли-продажи, и получить от контрагента именно те денежные суммы, которые изначально предусмотрели стороны:
- общую сумму лизинговых платежей (арендную плату по договору лизинга);
- оплату по договору купли-продажи лизингового имущества (выкупную цену).
2. Наступил срок для заключения договора купли-продажи.
Закон разрешает заключить такой договор по истечении срока лизинга (абз. 4 п. 5 ст. 15 Закона о лизинге). Вместе с тем, на практике договоры лизинга нередко предоставляют лизингополучателю право досрочного выкупа. В этом случае лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- дождаться окончания срока лизинга;
- заключить договор купли-продажи до того момента, как истечет срок лизинга (при условии внесения общей суммы лизинговых платежей).
Если договор лизинга предусматривает возможность досрочно совершить сделку по выкупу, лизингодателю, намеренному продать имущество в максимально короткий срок, не будет лишним предложить лизингополучателю воспользоваться правом на досрочный выкуп (напомнить о таком праве). Если лизингополучатель согласится приобрести имущество на таких условиях, лизингодатель добьется своей цели – получит сумму выкупной цены раньше, чем предполагалось. Если же контрагент откажется выкупать предмет лизинга, понудить его к досрочному заключению договора купли-продажи лизингодателю не удастся. Другими словами, лизингодатель будет вынужден ждать окончания срока лизинга.
Если договор лизинга не предусматривает возможности досрочного выкупа, но при этом лизингополучатель согласен приобрести имущество досрочно, сторонам имеет смысл изменить условия договора. В частности, нужно подписать дополнительное соглашение, которое будет предоставлять лизингополучателю возможность заключить договор купли-продажи досрочно. Впрочем, лизингополучатель может согласиться приобрести имущество и без подписания дополнительного соглашения к договору лизинга. Однако все же лучше сначала заключить такое соглашение, а уже потом продать предмет лизинга. Это снизит риск недопонимания и споров между сторонами.
Условия договора купли-продажи лизингового имущества
Договор купли-продажи предмета лизинга необходимо заключить на условиях, предусмотренных в договоре лизинга.
Условия перехода лизингового имущества в собственность лизингополучателя стороны устанавливают в договоре лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге). В связи с этим договор лизинга, содержащий указание на отдельную сделку по выкупу имущества, иногда расценивают как предварительный договор купли-продажи. Это означает, что стороны должны заключить договор купли-продажи именно на тех условиях, которые содержатся в разделе договора лизинга, посвященном выкупу лизингового имущества.
В частности, при согласовании условия о цене стороны договора купли-продажи должны руководствоваться положениями договора лизинга, определяющими выкупную стоимость лизингового имущества. Например, если договор лизинга предусматривает, что выкупная цена лизингового имущества – 100 тыс. руб., в договор купли-продажи нужно включить следующее условие: «Цена товара составляет 100 000 (Сто тысяч) руб.». Настаивать на продаже товара по более высокой цене продавец не вправе.
Вопрос: Договор лизинга, предусматривающий заключение договора купли-продажи лизингового имущества, не конкретизирует выкупную цену имущества. Какая формулировка условия о цене будет соответствовать интересам продавца (лизингодателя)?
Это зависит от того, каким имуществом является предмет лизинга – движимым или недвижимым.
Предмет лизинга – движимое имущество (автомобиль, оборудование и т. д.)
В этом случае цену можно определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, продавец (лизингодатель) может реализовать имущество по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Такой вывод содержится в постановлении № 1729/10. Вместе с тем, в постановлении речь идет о договоре лизинга, который предусматривает условие о выкупе имущества, но не содержит указания на совершение отдельной сделки по выкупу. Однако представляется, что вывод о размере выкупной цены применим и к случаям, когда стороны договора лизинга оформляют переход права собственности на имущество в виде договора купли-продажи.
Причем при согласовании условия о цене продавцу стоит придерживаться общих правил определения размера выкупной стоимости. Если же стороны установят слишком высокую цену (например, равную той, по которой лизингодатель приобрел имущество у первоначального продавца), в случае спора, связанного с оплатой, суд, вероятнее всего, самостоятельно изменит размер цены (причем независимо от того, кто из сторон будет предъявлять иск).
Предмет лизинга – недвижимое имущество (нежилое помещение, гараж и т. д.)
В такой ситуации есть риск того, что в случае спора суд признает договор купли-продажи незаключенным.
В одном из своих постановлений Президиум ВАС РФ указал, что если договор аренды недвижимости не предусматривает выкупную цену имущества, то он считается незаключенным в части выкупа имущества (постановление № 12102/04). Президиум ВАС РФ аргументировал это тем, что такой договор считается смешанным договором с элементами договора аренды и договора купли-продажи. В свою очередь без согласования условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Есть риск того, что к аналогичному выводу суд придет и при рассмотрении спора между покупателем (лизингополучателем) и продавцом (лизингодателем). Ведь к отношениям по договору лизинга применяются общие правила об аренде, если они не противоречат специальным нормам (ст. 625 ГК РФ).
Если суд решит, что заключенный между сторонами договор лизинга представляет собой смешанный договор, содержащий элементы договора лизинга и договора купли-продажи, он может сослаться на постановление № 12102/04 и признать договор незаключенным в части выкупа имущества. При этом суд может посчитать, что договор купли-продажи тоже является незаключенным, поскольку представляет собой не самостоятельную сделку по продаже недвижимости, а лишь оформляет отношения по выкупу, предусмотренные в договоре лизинга и признанные несогласованными.
Чтобы устранить такой риск, нужно последовательно совершить два действия:
- заключить дополнительное соглашение к договору лизинга, предусмотрев в нем размер выкупной цены недвижимости;
- заключить договор купли-продажи недвижимости, указав цену, предусмотренную договором лизинга.
Вопрос: Лизингополучатель уклоняется от заключения договора купли-продажи лизингового имущества и выплаты выкупной цены, несмотря на то что основания для выкупа наступили. Может ли лизингодатель понудить лизингополучателя приобрести имущество?
Ответ на этот вопрос зависит от формулировки условия о выкупе лизингового имущества. Если договор лизинга обязывает стороны заключить договор купли-продажи предмета лизинга, то у лизингодателя есть шансы понудить лизингополучателя приобрести имущество. Если же договор лизинга наделяет лизингополучателя правом (но не обязанностью) совершить сделку по выкупу, то лизингодателю имеет смысл воздержаться от лишних споров с лизингополучателем и продать лизинговое имущество третьему лицу.
Пример условия о выкупе лизингового имущества, по которому лизингополучатель обязан заключить договор купли-продажи предмета лизинга
«По окончании срока лизинга Лизингодатель обязан продать, а Лизингополучатель – приобрести Лизинговое имущество посредством заключения договора купли-продажи».
Пример условия о выкупе лизингового имущества, по которому лизингополучатель вправе заключить договор купли-продажи предмета лизинга
«5.1. По окончании срока лизинга Лизингополучатель обязан возвратить Лизинговое имущество Лизингодателю.
5.2. Лизингополучатель вправе заключить договор купли-продажи Лизингового имущества на условиях, предусмотренных пунктом 5.3 настоящего Договора. В случае заключения договора купли-продажи возврат Лизингового имущества Лизингодателю не осуществляется».
Лизингополучатель обязан заключить договор купли-продажи
В такой ситуации лизингодатель может предъявить к лизингополучателю одно из двух требований:
1) выплатить выкупную цену лизингового имущества;
2) заключить договор купли-продажи лизингового имущества.
Имеет смысл предъявить первое требование.
Для лизингодателя первостепенное значение имеет не факт заключения договора купли-продажи, а факт получения оплаты за имущество. Однако если лизингополучатель изначально согласен совершить отдельную сделку по выкупу и (или) перечислить выкупную цену, отношения сторон лучше оформить с помощью договора купли-продажи. Это в максимальной степени обезопасит стороны от споров.
Если же спор уже возник (т. е. лизингополучатель отказался заключить договор купли-продажи и перечислить выкупную цену), проще и разумнее понудить контрагента не к совершению сделки по выкупу, а именно к уплате выкупной стоимости. Ведь даже если лизингодатель добьется заключения договора купли-продажи, возникнет риск того, что покупатель (т. е. лизингополучатель, уклонявшийся от приобретения имущества) не исполнит обязательство по оплате. Если же лизингодатель сможет взыскать сумму оплаты изначально (т. е. без заключения договора купли-продажи), его интересы не будут нарушены и он обезопасит себя от дальнейших споров.
В частности, можно либо направить в адрес лизингополучателя претензию с требованием об уплате выкупной цены лизингового имущества, либо обратиться с таким требованием непосредственно в суд (если стороны предусмотрели в договоре обязательный досудебный порядок урегулирования спора, то в суд удастся обратиться только после направления контрагенту претензии).
Свое требование имеет смысл обосновать следующим образом:
- заключенный договор лизинга считается смешанным договором, содержащим в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи (постановления № 1729/10, № 17389/10). Причем факт того, что стороны указали на заключение отдельного договора купли-продажи, не влияет на смешанный характер договора лизинга (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012);
- при отказе покупателя принять и оплатить товар продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).
Вместе с тем, лизингодателю нужно быть готовым к тому, что лизингополучатель (суд) приведет следующий довод: лизингополучатель лишь вправе, а не обязан приобретать лизинговое имущество (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 сентября 2011 г. по делу № А58-8158/10, ФАС Поволжского округа от 2 августа 2011 г. по делу № А49-6542/2010).
В ответ на этот довод лизингодатель может привести контраргумент о том, что вывод, содержащийся в указанных лизингополучателем судебных актах, не распространяется на сложившиеся отношения, поскольку в постановлениях речь идет о следующем:
- стороны заключили «простой» договор аренды, а не договор лизинга;
- основания для выплаты выкупной стоимости не наступили;
- суд не рассматривал договор аренды как смешанный (в то время как в отношении договора лизинга с выкупом имущества Президиум ВАС РФ прямо указал на смешанный характер сделки).
Лизингополучатель вправе заключить договор купли-продажи
В такой ситуации лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- возвратить лизинговое имущество по окончании срока лизинга;
- приобрести имущество по договору купли-продажи.
Если лизингополучатель возвратил предмет лизинга, понудить контрагента к заключению договора купли-продажи вряд ли удастся.
Договор лизинга не содержит условия о выкупе лизингового имущества
В такой ситуации лизингодатель, намеренный продать предмет лизинга лизингополучателю, может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- предложить лизингополучателю согласовать условие о выкупе лизингового имущества и оформить его в виде дополнительного соглашения к договору лизинга;
- дождаться истечения срока лизинга (либо досрочно расторгнуть договор), а затем заключить с организацией, выступавшей роли лизингополучателя, отдельный договор купли-продажи. Другими словами, после того как договор лизинга прекратит действие, стороны могут снова вступить в договорные отношения, но на этот раз исключительно в качестве продавца и покупателя.
Удобнее и проще воспользоваться первым вариантом, то есть включить в договор лизинга условие о выкупе имущества. Причем это условие лучше сформулировать таким образом, чтобы право собственности на имущество переходило к лизингополучателю непосредственно по договору лизинга как смешанному договору, а не на основании отдельной сделки по выкупу, которую стороны должны совершить во исполнение договора лизинга. Ведь, как показывает практика, реализовать имущество по смешанному договору лизинга быстрее и надежнее, чем продавать вещь на основании «дополнительной» сделки.
При согласовании условия о выкупе важно настоять на том, что выкупная цена:
- не вошла в состав перечисленных лизинговых платежей;
- должна выплачиваться либо отдельно от арендной платы, либо в составе будущих платежей, но при условии, что их размер будет увеличен.
Если же стороны установят, что выкупная цена учтена в составе первоначальной арендной платы, интересы лизингодателя будут нарушены: у него возникнет обязанность по продаже имущества, а оплата по договору останется прежней.
В то же время лизингодателю не помешает проследить за тем, чтобы выкупная цена не оказалась завышенной. Для этого важно придерживаться общих критериев определения размера выкупной стоимости. Если же стороны установят слишком высокую цену (например, равную той, по которой лизингодатель приобрел имущество у продавца), в случае спора, связанного с оплатой, суд, вероятнее всего, самостоятельно изменит размер выкупной цены (причем независимо от того, кто из сторон будет предъявлять иск).
