Бывают ситуации, когда сторонам договора лизинга необходимо зарегистрировать (ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»; далее – Закон о лизинге):
- сам договор лизинга;
- лизинговое имущество и права на него;
- переход права собственности на лизинговое имущество.
Что делать, если договор лизинга требует регистрации
Договор лизинга необходимо зарегистрировать в следующих случаях (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
1. Предмет лизинга – недвижимое имущество (например, в лизинг передается здание или сооружение).
2. В состав лизингового имущества входит объект недвижимости (к примеру, в лизинг передается несколько автомобилей, т. е. движимые вещи, и гараж – недвижимая вещь).
Договор лизинга, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным:
- для его сторон – с момента, когда сторона, направившая оферту, получила ее акцепт (п. 1 ст. 433 ГК РФ);
- для третьих лиц – с момента регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Следовательно, если такой договор не зарегистрировать, третьи лица будут исходить из того, что он не заключен. А это повлечет довольно существенные риски. Например, собственник лизингового имущества может отказаться продавать его лизингодателю для последующей передачи в лизинг. В итоге лизингополучателю не удастся получить ожидаемое имущество во временное владение и пользование.
Вопрос: лизингодатель предлагает не регистрировать договор лизинга недвижимости, заключаемый на срок менее одного года. Нужно ли лизингополучателю настоять на регистрации такого договора?
Ответ: да, нужно.
Иногда стороны договора лизинга считают, что если предоставить в лизинг здание или сооружение на срок менее года (например, на 10 месяцев), то договор не будет подлежать государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
Такое мнение ошибочно. Дело в том, что к лизинговым отношениям применяются только общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений на договор лизинга не распространяются. Следовательно, государственной регистрации подлежит даже тот договор лизинга недвижимости, который стороны заключили на срок менее одного года.
Порядок государственной регистрации договора лизинга установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Вместе с тем, закон не конкретизирует:
- на какой из сторон лежит обязанность по регистрации договора;
- какая из сторон несет расходы, связанные с регистрацией;
- в какой срок нужно зарегистрировать договор.
Эти вопросы сторонам необходимо решить самостоятельно. Лизингополучателю выгодно, когда обязанность по регистрации и связанные с этим расходы несет лизингодатель.
r />
Пример формулировки оптимального для лизингополучателя условия о регистрации договора лизинга
«Лизингодатель обязуется представлять в регистрирующий орган документы для государственной регистрации настоящего договора, возможных соглашений о его изменении или расторжении, а также нести все расходы, связанные с регистрацией.
Документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора, лизингодатель обязан представить в течение 30 (тридцати) дней со дня подписания договора сторонами».
Вместе с тем, стороны могут распределить обязанности по регистрации договора.
r />
Пример формулировки условия договора лизинга о распределении обязанностей по его регистрации
«Лизингополучатель обязуется представить документы для государственной регистрации настоящего договора в течение 30 (тридцати) дней со дня его подписания сторонами. Расходы, связанные с первоначальной регистрацией договора, несет лизингодатель. В течение 5 (пяти) дней со дня подписания настоящего договора лизингодатель обязан передать лизингополучателю документы, необходимые для государственной регистрации.
В дальнейшем обязанность по государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении настоящего договора, а также связанные с этим расходы несет сторона, по инициативе которой вносятся изменения или прекращаются договорные отношения».
Если обязанность по регистрации договора лежит на лизингополучателе, он должен представить комплект необходимых документов в регистрирующий орган. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов.
Перечень документов, которые необходимо представить для регистрации договора, будет определяться в зависимости от конкретной ситуации. Общий перечень документов указан в статье 16 Закона о государственной регистрации и пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Общие требования к документам перечислены в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации. Нужно иметь в виду, что требования к оформлению документов будут различаться в зависимости от того, каким способом документы подаются: лично (т. е. непосредственно в регистрирующий орган) или же по почте.
Как правило, лизингополучатель должен представить следующие документы.
1. Заявление о государственной регистрации (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Форма заявления, а также требования к его заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.
2. Договор лизинга. По закону такой договор нужно представить не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации возвращается заявителю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Лучше представить договор в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела. Это необходимо для того, чтобы впоследствии каждый участник имел при себе экземпляр договора лизинга.
3. Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), передаваемого в лизинг (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).
4. Документ, удостоверяющий личность физического лица, которое действует от имени организации-заявителя. Если такое лицо действует по доверенности, необходимо также представить нотариально удостоверенную доверенность (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации).
5. Учредительные документы организаций – сторон сделки (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Можно представить копии таких документов, заверенные:
- либо нотариусом;
- либо лицом, действующим без доверенности от имени организации, и печатью этой организации.
Совет: В регистрирующий орган не будет лишним представить документ об уплате государственной пошлины:
- платежное поручение с отметкой банка о его исполнении (при уплате пошлины в безналичной форме – абз. 2 п. 3 ст. 333.18 НК РФ);
- выданную банком квитанцию (при оплате наличными – абз. 3 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).
За регистрацию договора лизинга взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, ст. 11 Закона о государственной регистрации).
Вместе с тем, документ об уплате госпошлины в регистрирующий орган представлять необязательно (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Дело в том, что факт уплаты пошлины можно подтвердить с помощью информации, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (абз. 4 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).
Если в этой системе есть сведения о том, что пошлину за регистрацию договора оплатили, подтверждающий документ в регистрирующий орган подавать не требуется (абз. 5 п. 3 ст. 333.18 НК РФ).
Однако не исключено, что информационная система не будет содержать необходимых сведений (например, в связи с тем, что банк, в котором уплачена пошлина, не зарегистрировался в системе либо не направил в нее сведения об оплате). Если в такой ситуации заявитель не представит документ об уплате пошлины, регистрирующий орган не примет остальные документы к рассмотрению (абз. 2 п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). В итоге не удастся зарегистрировать договор.
Чтобы обезопасить себя от этого риска, вместе с документами, необходимыми для регистрации, имеет смысл представить документ об уплате пошлины.
В подтверждение того, что заявитель представил необходимые документы, регистрирующий орган выдает расписку (п. 6 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Если документы были направлены по почте, регистрирующий орган высылает расписку в адрес заявителя в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.
По общему правилу госрегистрация договора проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема документов регистрирующим органом (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Однако, если договор был заверен нотариусом, регистрацию должны провести в течение трех рабочих дней (абз. 3 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Более того, если нотариус, удостоверивший сделку, самостоятельно подает заявление и необходимые документы в электронной форме, договор должны зарегистрировать уже на следующий рабочий день с момента приема документов (абз. 6 п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации).
В результате лизингополучателю выдают экземпляр (экземпляры) договора лизинга со специальной регистрационной надписью, подтверждающей факт регистрации (ст. 14 Закона о государственной регистрации).
Если регистрирующий орган отказывает в регистрации договора, у лизингополучателя возникает право обратиться в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора лизинга незаконным (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации).
На имя какой из сторон лучше зарегистрировать лизинговое имущество
Некоторые объекты, передаваемые в лизинг, находятся на специальном учете и требуют регистрации в государственных органах. В частности, регистрации подлежат транспортные средства (п. 3 ст. 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения», п. 3 постановления Правительства РФ от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»).
Несмотря на то что право собственности на лизинговое имущество принадлежит лизингодателю (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге), стороны договора лизинга могут предусмотреть, что специальные требования в отношении этого имущества будут распространяться не на лизингодателя, а на лизингополучателя (абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Например, если предметом лизинга является транспортное средство, его можно зарегистрировать как на имя лизингодателя, так и на имя лизингополучателя (п. 48 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации (далее – Правила регистрации автомототранспортных средств), утвержденных приказом МВД России от 24 ноября 2008 г. № 1001 «О порядке регистрации транспортных средств»). Лизингополучателю выгодно, когда транспортное средство регистрируется на имя лизингодателя, поскольку в этом случае обязанность по уплате транспортного налога лежит на контрагенте (ст. 357, п. 1 ст. 358 НК РФ).
Следовательно, лизингополучателю имеет смысл включить в договор следующее условие: «Лизинговое имущество регистрируется на имя лизингодателя. Все расходы, связанные с регистрацией, несет лизингодатель».
Вопрос: возникнет ли у лизингополучателя обязанность по уплате транспортного налога, если лизингодатель зарегистрирует транспортное средство на свое имя, а затем автомобиль будет временно поставлен на учет по местонахождению лизингополучателя?
Ответ: нет, не возникнет.
Правила регистрации автомототранспортных средств позволяют временно зарегистрировать автомобиль (иное транспортное средство) за лизингополучателем на срок действия договора лизинга по местонахождению лизингополучателя или его филиала (п. 48.2 Правил регистрации автомототранспортных средств). Такая регистрация возможна, если договор лизинга предусматривает регистрацию автомобиля за лизингополучателем.
Временная регистрация автомобиля за лизингополучателем не освобождает лизингодателя, зарегистрировавшего транспортное средство на свое имя, от обязанности уплачивать транспортный налог. Такое разъяснение содержится, в частности, в письмах Минфина России от 16 мая 2011 г. № 03-05-05-04/12 (далее – письмо № 03-05-05-04/12), от 24 марта 2009 г. № 03-05-05-04/01.
Таким образом, если изначально лизингодатель зарегистрировал автомобиль на свое имя, а затем передал его в лизинг, то плательщиком транспортного налога останется контрагент.
Вместе с тем, лизингодатель, передавший, но не зарегистрировавший автомобиль, плательщиком транспортного налога являться не будет (письмо № 03-05-05-04/12). Обязанность по уплате такого налога будет лежать на лизингополучателе. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 июня 2012 г. по делу № А75-350/2011).
Вопрос: может ли лизингополучатель зарегистрировать лизинговое имущество на имя лизингодателя?
Ответ: да, может.
Стороны могут предусмотреть, что лизингополучатель обязан зарегистрировать лизинговое имущество на имя лизингодателя по поручению последнего (п. 3 ст. 20 Закона о лизинге). При этом в регистрационных документах будут указаны сведения о собственнике (лизингодателе) и владельце (лизингополучателе) имущества.
В целом такое условие соответствует интересам лизингополучателя. Вместе с тем, лизингополучатель принимает на себя обязательство совершить необходимые действия, связанные с регистрацией (например, представить документы в регистрирующий орган), в то время как контрагент от такой обязанности освобождается. В связи с этим в договоре имеет смысл предусмотреть, что все расходы по регистрации несет лизингодатель (т. е. лицо, на имя которого регистрируют имущество), а не лизингополучатель.
Если лизингодатель настоит на том, что лизинговое имущество регистрируется на имя лизингополучателя, лизингополучателю будет необходимо совершить действия, связанные с регистрацией, в установленный договором срок (например, подать в регистрационное подразделение Госавтоинспекции заявление о регистрации транспортного средства в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи лизингового имущества). Если в регистрации предмета лизинга будет отказано, лизингополучатель сможет обратиться в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации имущества (транспортного средства) незаконным.
r />
Пример из практики: суд признал незаконным отказ в регистрации транспортного средства
ООО «Р.» (лизингополучатель) заключило с ООО «Р.А.Л.» (лизингодатель) договор лизинга автомобиля, по которому обязалось зарегистрировать автомобиль на свое имя.
Лизингополучатель обратился в регистрационное подразделение Госавтоинспекции (далее – регистрирующий орган) с целью зарегистрировать предмет лизинга. Регистрирующий орган в регистрации отказал, сославшись на то, что договор лизинга не содержит полных идентифицирующих сведений об автомобиле.
Не согласившись с таким решением, лизингополучатель обратился в суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации автомобиля незаконным.
Суд установил, что заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы: заявление о регистрации транспортного средства, договор лизинга и приложения к нему, акт приема-передачи имущества в лизинг. В договоре лизинга перечислены идентифицирующие признаки автомобиля, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 15 Закона о лизинге. У сторон договора каких-либо сомнений относительно предмета лизинга не возникло. Порядок регистрации, установленный Правилами регистрации автомототранспортных средств, полностью соблюден. В результате суд удовлетворил требование заявителя (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 марта 2012 г. по делу № А53-8837/2011).
r />Что нужно учесть, если переход права собственности на лизинговое имущество подлежит регистрации
При заключении договора лизинга стороны могут сформулировать условие о выкупе лизингового имущества лизингополучателем (ст. 19 Закона о лизинге). В этом случае соглашение сторон считается смешанным договором с элементами договора лизинга и договора купли-продажи. В частности, на отношения по выкупу имущества распространяются правила главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Если в лизинг передается недвижимость, то при ее выкупе необходимо зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Лизингополучатель станет собственником объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если стороны не осуществят процедуру регистрации (например, не обратятся в регистрирующий орган), собственником лизингового имущества останется лизингодатель.
Если контрагент будет уклоняться от регистрации (к примеру, откажется представить необходимые документы), то лизингополучатель будет вправе обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать переход права собственности на лизинговое имущество (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Кроме того, организация сможет потребовать от лизингодателя возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации. Однако предъявить оба требования можно будет лишь после того, как лизингополучатель исполнит обязательство по оплате – внесет всю сумму лизинговых платежей и перечислит выкупную цену. Как правило, стороны устанавливают, что обязанность по уплате выкупной цены возникает по истечении срока лизинга. Нередко стороны предусматривают также возможность досрочной оплаты.
r />
Пример из практики: поскольку лизингодатель уклонялся от регистрации перехода права собственности на недвижимость, оплаченную лизингополучателем, суд обязал лизингодателя осуществить такую регистрацию
ООО «С.» (лизингодатель) заключило с ООО «Д.» (лизингополучатель) договор лизинга, по которому лизингодатель обязался приобрести объект недвижимости (гараж) и передать его во временное владение и пользование лизингополучателю. Стороны установили, что право собственности на гараж переходит к лизингополучателю после внесения им всей суммы лизинговых платежей.
ООО «Д.» исполнило свои обязательства надлежащим образом, однако ООО «С.» отказалось передавать имущество в собственность контрагенту. По этой причине лизингополучатель предъявил к лизингодателю иск об обязании:
- передать лизинговое имущество по акту приема-передачи;
- зарегистрировать переход права собственности на лизинговое имущество.
Суд установил, что лизингополучатель внес всю сумму лизинговых платежей, включавших в себя выкупную цену имущества. Следовательно, лизингодатель обязан передать такое имущество в собственность контрагенту (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге). Поскольку лизингополучатель выкупил гараж (недвижимое имущество), стороны должны зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Так как лизингодатель уклонялся от такой регистрации, суд на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ удовлетворил требование лизингополучателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08).
Если от регистрации будет уклоняться сам лизингополучатель (например, в установленный договором срок не представит документы в регистрирующий орган), то право потребовать возмещения убытков возникнет у контрагента.
