Самая распространенная причина споров в предпринимательской сфере – неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Основной риск, с которым может столкнуться арендодатель, – нарушение арендатором обязанности вносить плату за пользование предоставленным ему имуществом.
Условия, которые должен выполнить арендодатель, чтобы иметь право требовать арендную плату
Арендодатель сможет потребовать от арендатора внесения арендных платежей лишь после передачи тому арендованного транспортного средства в состоянии, указанном в договоре. Факт передачи объекта аренды необходимо зафиксировать (например, путем подписания акта приема-передачи транспортного средства). Это поможет избежать споров о моменте передачи арендатору объекта аренды.
Вместе с тем, возможна обратная ситуация, когда транспортное средство передано до заключения договора аренды. При этом в договоре сделана оговорка о том, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае сам по себе факт передачи объекта аренды не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (п. 6 информационного письма № 66).
В договоре должно быть четко выражено условие о том, что арендатор обязан оплатить период пользования транспортным средством, предшествовавший дате заключения договора.
Вопрос: Арендатор транспортного средства с экипажем отказывается перечислять арендную плату на том основании, что арендодатель не выставил счет на оплату. Можно ли в такой ситуации все же взыскать спорную сумму с должника?
Ответ: Да, можно.
Главное, чтобы у арендатора были иные документы, позволяющие определить размер очередного платежа (например, акты оказанных услуг, путевые листы, сменные рапорты и т. д.).
Проблема возникает из-за того, что в предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета.
r />
Пример условия договора о перечислении арендной платы на основании выставленного арендодателем счета
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, рассчитанную в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора».
Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:
- исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;
- если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.
Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей. Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606, 614 ГК РФ). Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на квалификацию факта просрочки внесения арендной платы. Правда, тут нужно учитывать особенность договоров аренды транспортного средства с экипажем. Часто арендная плата в них зависит от времени фактического использования транспортного средства и иных параметров. Если в такой ситуации арендодатель не выставил арендатору счет, взыскать арендную плату удастся только в том случае, если у арендатора была возможность рассчитать соответствующую сумму, установленную условиями договора. Так, суд взыскал задолженность по арендной плате на основании путевых листов с отметками арендатора, актов сверок и счетов-фактур. Более того, путевые листы и акты сверки помогут взыскать оплату, даже если суд сочтет сам договор аренды транспортного средства с экипажем незаключенным.
Поэтому необходимо заранее определиться с тем, в каком порядке будут оформляться подтверждающие документы и кто из сотрудников арендодателя за это отвечает.
Вопрос: Сможет ли арендодатель транспортного средства с экипажем взыскать с арендатора арендную плату, если в момент заключения договора арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду?
Ответ: Да, сможет.
В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.
В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не оплатил такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.
Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13). Аналогичная позиция содержится в постановлении ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2013 г. по делу № А65-16479/2012.
Споры о простое транспортного средства
Споры могут возникнуть и в том случае, если арендатор по какой-либо причине не использовал полученное в аренду ТС. Если это произошло не по вине арендодателя (например, арендатор для проведения строительных работ взял в аренду экскаватор сроком на три года, а закончил строительные работы ранее намеченного срока), то с арендатора можно взыскать арендную плату за весь период аренды. Такая позиция изложена в пункте 13 информационного письма № 66.
Однако если стороны договорились об оплате лишь за фактически отработанное транспортным средством время, то в таком случае взыскать с арендатора оплату времени простоя ТС не удастся. Также не подлежит взысканию арендная плата, если транспортное средство не могло быть использовано по вине арендодателя (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 мая 2010 г. по делу № А67-4601/2008).
Право на расторжение договора
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), то арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
Такое право есть у арендодателя даже в том случае, если арендатор погасит весь долг по арендной плате. Однако после уплаты долга арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора лишь в разумный срок. Если арендодатель этого не сделает, то он лишается права требовать досрочного расторжения договора в связи с допущенной арендатором просрочкой платежа. Такие правила установлены в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).
