Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.
В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:
- законодательству;
- уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
- оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.
Предмет договора
Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.
Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:
- в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).
К числу документов БТИ относятся:
- технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
- поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
- выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.
В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).
Вопрос: каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)?
При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.
r />
Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды
«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».
Вопрос: как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета?
В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.
Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы. Можно порекомендовать арендатору следующие варианты решения этого вопроса:
1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.
Вопрос: как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают?
В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – д. 10, по документам БТИ – д. 10/1).
В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.
В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.
Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.
Вопрос: можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре?
Ответ: да, можно. Закон подобных ограничений не содержит.
Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.
Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Вопрос: может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания?
Ответ: да, может. Закон подобных ограничений не содержит.
В соответствии с разъяснениями ВАС РФ допускается передача во временное пользование части крыши здания. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок в один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.
В то же время при получении во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать. Это необходимо для того, чтобы согласованная воля сторон была отражена в договоре, а также для того, чтобы сам договор не был признан незаключенным. Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать сдаваемую в аренду часть крыши или стены здания по назначению. Например, если арендатор желает использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, то следует иметь в виду, что в размещении наружной рекламы в отдельных случаях может быть отказано (ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).
Вопрос: объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендатор на этом основании потребовать признать договор незаключенным?
Ответ: да, может. Но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял его без каких-либо возражений).
Если же договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.
Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Вопрос: арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем?
Ответ: да, будет.
Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.
Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.
Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).
В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.
Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.
Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.
Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.
Вопрос: можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию?
Ответ: да, можно.
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи его арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но только при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой.
Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.
Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендатор), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Вопрос: могут ли стороны заключить договор, в соответствии с которым нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, на возмездной основе передаются во временное владение будущему арендатору для целей отделки и ремонта?
Ответ: да, могут.
Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.
Кроме того, условие о возмездной передаче помещений в не введенном в эксплуатацию здании для целей отделки и ремонта может быть включено в предварительный договор аренды. В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе не только условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, но и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12 и абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.
1. Условие о целевом использовании помещения. Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия. Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».
r />
Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества
«Помещение предоставляется для использования под офис».
2. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения. При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц. К такому условию будет применяться правило о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).
r />
Пример условия договора об отсутствии обременений у недвижимого имущества, передаваемого в аренду
«Передаваемое в аренду по настоящему Договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».
Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако нужно иметь в виду следующее.
Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.
В любом случае включение в договор оговорки такого рода может оттолкнуть недобросовестного арендодателя от заключения договора. А если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц. Кроме того, арендатор в таком случае будет вправе отказаться от исполнения уже заключенного договора при условии, что соответствующие заверения арендодателя носили для арендатора существенный характер.
Такие правила установлены в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ.
Арендная плата
В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.
- Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
- Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).
Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.
- По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.
- В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.
Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи
Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».
Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.
