Как застройщику отразить в учете строительство объекта для собственного потребления (продажи по договору купли-продажи)

1. ОСНО: налог на прибыль
2. ОСНО: НДС
3. УСН
4. ЕНВД
5. ОСНО и ЕНВД

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите только прямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).

Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении вынос электросетей с территории застройки? Электросеть – собственность сторонней коммерческой организации. Застройщик строит для себя подрядным способом.

В бухгалтерском и налоговом учете затраты, связанные с выносом электросетей, включите в первоначальную стоимость основного объекта строительства. Поскольку в сводном сметном расчете такие затраты можно отнести к расходам на подготовку территории строительства. Поясним.

Зачастую застройщику перед началом стройки необходимо очистить стройплощадку от имущества третьих лиц (здания, инженерные сети, коммуникации и т. д.). Для этого нужно согласие собственника. Как правило, собственник такое согласие дает. Но при условии, что застройщик компенсирует ему все потери. Все виды работ, услуг, денежных компенсаций в рамках таких мероприятий прописывают в соглашении между застройщиком и собственником имущества.

К примеру, если на территории стройплощадки есть электроподстанция, то застройщику придется потратиться на:

снос старой электроподстанции;

строительство новой электроподстанции с теми же характеристиками, что и снесенная;

аренду и обслуживание временной электроподстанции;

перенос линий электропередачи;

работы по землеустройству;

подготовку всех необходимых для этого документов (проектов, разрешений, согласований, свидетельств о праве собственности и т. д.);

и т. д.

Без выполнения условий, продиктованных собственником имущества, невозможно будет расчистить стройплощадку, а значит, и начать строительство. Выходит, что такого рода расходы застройщик несет в рамках подготовки территории строительства (абз. 4 п. 4.78 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

Однако эти расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены. Они должны быть предусмотрены, в частности, следующими документами:

сметами на строительство основного объекта;

соглашением с собственником электроподстанции о компенсации ему потерь, связанных с переносом электроподстанции;

техническим заданием;

техническими условиями;

другими документами.

Если все условия выполнены, то расходы на вынос электросетей формируют стоимость будущего объекта недвижимости (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01, п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Бухучет

В бухучете затраты, связанные с выносом электросетей, лучше отражать на отдельных субсчетах к счету 08-3, например «Снос электроподстанции», «Строительство электроподстанции», «Аренда временной электроподстанции». Это понадобится для организации аналитического учета соответствующих затрат.

Сумму расходов на вынос электросетей определяйте на основании:

первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);

других первичных документов, подтверждающих затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Расходы отражайте следующими проводками:

Дебет 08-3 субсчет «Снос электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при сносе старой электроподстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при строительстве новой электроподстанции с характеристиками снесенной подстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции» Кредит 60
– учтены расходы застройщика на аренду временной электроподстанции.

Если же все работы по выносу сетей организует и проводит собственник электроподстанции, а застройщик просто компенсирует ему эти затраты деньгами, то в учете сделайте запись:

Дебет 08-3 субсчет «Перенос электроподстанции» Кредит 60 (76)
– учтены расходы в виде денежной компенсации собственнику электросетей затрат на их вынос с территории застройки.

Независимо от того, деньгами ли застройщик компенсирует вынос электросетей либо сам организует и оплачивает работы, сумму этих расходов отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Снос электроподстанции»
– расходы на снос старой электроподстанции отражены в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции»
– отражена стоимость новой электроподстанции в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции»
– отражена стоимость аренды временной электроподстанции в затратах на строительство основного объекта.

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации.

Отметим, что для застройщика построенные им электроподстанции, которые он передаст собственнику снесенных объектов, основным средством являться не будут. Для этого не выполняются условия признания их таковыми. Поэтому при передаче объектов в учете никаких записей делать не надо. Саму передачу оформите актом приема-передачи, форма которого может быть установлена соглашением сторон.

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль расходы на вынос электросетей отнесите на формирование первоначальной стоимости основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

НДС

Передача застройщиком собственнику новой электроподстанции облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В качестве базы возьмите рыночную стоимость переданного объекта (п. 1 ст. 154 НК РФ). Как ее определить, см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

Сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства электроподстанции, можно принять к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Когда же застройщик компенсирует собственнику потери электросетей деньгами, НДС с таких сумм платить не надо. Ведь в этом случае услуга по освобождению территории под будущую застройку будет оказана вам. Соответственно, НДС заплатит собственник. А компенсация будет квалифицирована как оплата этой услуги. Такие выводы можно сделать из письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-11/288.

ОСНО: НДС

При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же такой объект предназначен для продажи, НДС не начисляйте (письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969).

При этом можно принять к вычету:

входной НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;

сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.

Подробнее на эту тему см.:

Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;

Как принять к вычету НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Ситуация: должен ли застройщик начислить НДС со стоимости мебели, которую продает вместе с квартирой? В договоре стоимость мебели отдельно не выделена, а цена квартиры указана за 1 кв. м.

Да, должен. Причем неважно, по какому договору передают квартиру: купли-продажи или долевого участия в строительстве.

Застройщик передает квартиру по договору купли-продажи

Цена договора может складываться из цены квартиры, мебели, техники и т. д. Но освобождается от НДС только реализация жилых домов, жилых помещений (долей в них). К мебели это не относится. С ее продажи заплатить налог нужно.

Мебель – это самостоятельный имущественный объект, который жилым помещением не является. То есть ее продают как отдельный товар. НДС начислите, даже если по условиям договора покупатель получает мебель бесплатно. Ведь безвозмездная передача признается реализацией.

Все это следует из подпункта 22 пункта 3 статьи 149, пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, в такой ситуации нужно вести раздельный учет, раз есть облагаемые и не облагаемые НДС операции (п. 4 ст. 149, абз. 5 п. 4 ст. 170 НК РФ). Если про это правило забыть, то проверяющие не примут к вычету суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам). Поэтому лучше в договоре прописывать отдельно стоимость мебели и начислять НДС в общем порядке.

Совет: если цену мебели отдельно в договоре не прописали, можно заключить дополнительное соглашение.

В соглашении пропишите цену отдельно за квартиру и отдельно за мебель. То есть расшифруйте цену, которую согласовали с покупателем. Например, цена договора включает стоимость квартиры 5 000 000 руб. и стоимость мебели 708 000 руб. (в т. ч. НДС – 108 000 руб.). К дополнительному соглашению приложите опись мебели, которую продаете.

Если цену мебели определить не удалось, начислите НДС с ее рыночной цены. Это следует из пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Застройщик передает квартиру по договору долевого участия в строительстве

По такому договору средства дольщиков не облагаются НДС, если застройщик оказал услуги в рамках Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Исключение – лишь строительство объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина России от 29 декабря 2014 г. № 03-07-10/68152).

По Закону № 214-ФЗ застройщик не может направлять средства дольщиков на покупку мебели. Он вправе их потратить только на строительство объекта.

Это следует из пункта 1 статьи 3, пункта 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Поэтому средства, направленные на покрытие расходов на мебель, не подпадают под льготу по НДС. Такие услуги нужно прописывать в отдельном договоре, а с выручки от реализации мебели в общем порядке начислять НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

УСН

Если застройщик строит объект для собственного потребления и платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения застройщик вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства, в общеустановленном порядке.

При продаже объекта строительства, построенного собственными силами, застройщик, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, может уменьшить полученные доходы на сумму понесенных расходов. При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. К ним относятся, в частности:

материальные расходы;

расходы на оплату труда;

суммы входного НДС, уплаченного поставщикам, и т. д.

Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на УСН.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств. В зависимости от того, в какой деятельности будет использоваться основное средство, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть только через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств. При использовании основного средства в деятельности, переведенной на ЕНВД, такие расходы не учитываются. Если основное средство будет использоваться в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Если основное средство предназначено для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, распределите амортизацию, начисляемую по объекту строительства, по видам деятельности. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД.