Чтобы принять к вычету входной НДС по строительству, результаты выполненных работ нужно оприходовать. Наряду с этим должны быть выполнены другие условия, обязательные для вычета. Такой порядок следует из пунктов 1 и 6 статьи 171 и пунктов 1 и 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ. Кроме того, инвестор должен иметь первичные документы и счета-фактуры, выставленные подрядчиками и заказчиком (п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ). При этом на применение вычета может влиять наличие или отсутствие в договоре строительного подряда упоминания о поэтапной сдаче работ.
Порядок передачи входного НДС по подрядным работам от застройщика к инвестору законодательно не урегулирован. Поэтому организациям следует руководствоваться рекомендациями контролирующих ведомств. В процессе строительства застройщик собирает от подрядчиков и поставщиков счета-фактуры по выполненным работам (приобретенным материалам), регистрируя их у себя в журнале учета полученных счетов-фактур, без регистрации в книге покупок.
После того как строительство будет завершено (не позднее пяти дней после передачи объекта на баланс инвестора), застройщик на стоимость строительства составляет сводный счет-фактуру в двух экземплярах. Один экземпляр заказчик передает инвестору вместе с копиями счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, первичных документов и документов об оплате за весь период строительства. Сводные счета-фактуры с приложениями хранятся у инвестора в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок.
Второй экземпляр застройщик оставляет у себя. Он хранится в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
На стоимость своих услуг застройщик составляет отдельный счет-фактуру. Его он регистрирует в книге продаж.
Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 декабря 2008 г. № 03-07-09/40, от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07 и ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708.
Таким образом, инвестор может предъявить входной НДС к вычету в момент, когда результаты выполненных работ будут оприходованы (т. е. отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»). Дожидаться, когда объект будет введен в эксплуатацию (отражен на счете 01), не надо.
Для вычета НДС инвестору необходимы документы:
- счет-фактура на услуги застройщика;
- сводный счет-фактура на подрядные работы;
- акт приема-передачи готового объекта.
Это следует из абзаца 1 пункта 6 статьи 171, пунктов 1 и 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 21 ноября 2008 г. № 03-07-10/11, ФНС России от 20 января 2016 г. № СД-4-3/609, от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708.
Отметим, что застройщик может составить сводный счет-фактуру на основании счетов-фактур, выставленных подрядчиками за весь период строительства (в т. ч. и более трех лет назад). Право инвестора на вычет предъявленного НДС такой счет-фактура не ограничивает. Об этом сказано в письме ФНС России от 12 июля 2011 г. № ЕД-4-3/11248.
