Расчеты по договору аренды » Учет расчетов с контрагентами

Как арендатору отразить в учете расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

<< Начало

ОСНО: НДС

 

Если производство неотделимых улучшений можно классифицировать как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления, то такая операция является объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому при производстве неотделимых улучшений собственными силами в конце каждого налогового периода на их стоимость начислите налог (п. 2 ст. 159, п. 10 ст. 167 НК РФ). В этот же день сумму начисленного НДС примите к вычету (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ). Подробнее об этом см. Как рассчитать НДС по строительно-монтажным работам для собственного потребления.

 

Суммы входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для создания улучшений, принимайте к вычету по мере их постановки на учет. При этом факт оплаты поставщику значения не имеет. Дожидаться окончания работ также не нужно. Такой порядок предусмотрен пунктом 5, пунктом 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ (если производство неотделимых улучшений относится к строительно-монтажным работам) и пунктом 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Подробнее о применении вычетов по НДС см. При каких условиях входной НДС можно принять к вычету.




 

Ситуация: нужно ли арендатору начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю, если тот возмещает ее полностью?

Да, нужно.

 

Передача права собственности на товары (работы, услуги) на возмездной основе признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому при передаче арендодателю неотделимых улучшений с их стоимости начислите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

 

Такой точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 января 2013 г. № 03-07-05/01, от 1 августа 2012 г. № 03-07-05/33, от 26 июля 2012 г. № 03-07-05/29). Подтверждают такую позицию и суды (см., например, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33, постановления ФАС Поволжского округа от 18 января 2013 г. № А55-14290/2012, Северо-Западного округа от 16 октября 2012 г. № А21-9549/2011, Северо-Кавказского округа от 27 июля 2011 г. № А53-19081/2010).

 

Налоговой базой в этом случае является стоимость неотделимых улучшений (без учета НДС), которая определяется по правилам статьи 105.3 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ). Подробнее см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

 

Ситуация: нужно ли арендатору начислить НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений? Стоимость таких капвложений арендодатель не возмещает.

Да, нужно.

 

Передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе для целей НДС признается реализацией (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому с нее нужно заплатить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

 

Подтверждают такую точку зрения контролирующие ведомства (письма Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-07-05/5259, от 24 января 2013 г. № 03-07-05/01, от 1 августа 2012 г. № 03-07-05/33, ФНС России от 30 декабря 2010 г. № КЕ-37-3/19032, от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

 

Налоговой базой в этом случае является стоимость неотделимых улучшений (без учета НДС), которая определяется по правилам статьи 105.3 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ). Подробнее см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

 

Сумма НДС, начисленная на стоимость безвозмездно переданного основного средства, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (п. 16 ст. 270 НК РФ, письма Минфина России от 8 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/792, ФНС России от 20 ноября 2006 г. № 02-1-07/92).

 

Совет: есть аргументы, позволяющие арендатору не начислять НДС со стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество при его возврате арендодателю. Они заключаются в следующем.

 

Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг), то есть переход права собственности (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

 

При возврате арендодателю неотделимых улучшений в составе арендованного имущества реализации в смысле статьи 39 Налогового кодекса РФ не происходит. Это объясняется тем, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено в договоре). Законодательством предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения. Это следует из статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

 

Более того, неотделимые улучшения арендатор выполняет не для арендодателя, а для собственных нужд. Значит, при его возврате арендодателю передачи результатов выполненных работ одним лицом для другого (т. е. реализации) не происходит (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому объекта обложения НДС не возникает.

 

Однако следование указанной позиции может привести к разногласиям с проверяющими. В арбитражной практике есть примеры, как подтверждающие правомерность изложенного подхода (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 18 января 2013 г. № А55-14290/2012, Северо-Западного округа от 16 октября 2012 г. № А21-9549/2011, Северо-Кавказского округа от 27 июля 2011 г. № А53-19081/2010), так и опровергающие его (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 26 июня 2012 г. № А65-12909/2011, Уральского округа от 2 февраля 2010 г. № Ф09-4771/09-С2, Московского округа от 30 апреля 2010 г. № КА-А40/3819-10).

 

Принимая решение по вопросу начисления НДС с неотделимых улучшений, нужно помнить, что возможность принятия к вычету входного налога по товарам (работам, услугам), приобретаемым для их создания, по общему правилу не зависит от того, будет ли в будущем начислен НДС с передачи или нет. Если арендатор (в течение срока действия договора аренды) использует полученное имущество с произведенным неотделимым улучшением в деятельности, облагаемой НДС, вычет правомерен (при соблюдении прочих необходимых условий). Это следует из пункта 1 статьи 172 и пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Однако все судебные решения, в которых содержится вывод о том, что передача неотделимых улучшений арендодателю облагается НДС, были приняты именно по вопросу о правомерности принятия к вычету входного налога. И именно тот факт, что передача улучшений облагается НДС, фигурировал как единственный аргумент того, что вычет в данной ситуации возможен. Не рискуя вычетом, арендатор может не начислять НДС при передаче неотделимых улучшений только в одном случае: если неотделимые улучшения были связаны с выполнением СМР, облагаемых НДС (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ).

 

 

Пример начисления НДС при безвозмездной передаче арендодателю по окончании договора аренды неотделимых улучшений. Стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возмещает. Арендатор и арендодатель не являются взаимозависимыми лицами

ООО «Альфа» арендовало на три года (с января 2016 года по декабрь 2018 года включительно) здание у ООО «Торговая фирма "Гермес"». Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 1 000 000 руб.

В феврале 2016 года в арендованном помещении «Альфа» установила систему отопления. Затраты организации на установку составили 150 000 руб. (в т. ч. НДС – 22 881 руб.). «Гермес» дал согласие на установку системы отопления, но возмещать затраты арендатору отказался.

В марте 2016 года систему отопления ввели в эксплуатацию. Ее первоначальная стоимость по данным бухгалтерского и налогового учета составила 127 119 руб. (150 000 руб. – 22 881 руб.).

Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованных основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поэтому с апреля 2016 года по декабрь 2018 года включительно (33 месяца) бухгалтер «Альфы» начислял по этому объекту амортизацию.

Для начисления амортизации он использовал следующие данные:

  • метод начисления амортизации – линейный;
  • срок полезного использования объекта – 30 лет и 1 месяц (т. е. 361 месяц).

Ежемесячная норма амортизации составила:
1 : 361 мес. × 100% = 0,277%.

Ежемесячная амортизация составила:
127 119 руб. × 0,277% = 352 руб.

Договор аренды был прекращен в декабре 2018 года. Так как «Гермес» не возмещает «Альфе» затраты на установку системы отопления, она передала их безвозмездно. При этом на рыночную стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения организация начислила НДС. Поскольку информация о рыночной стоимости аналогичного объекта отсутствует, бухгалтер начислил НДС, исходя из остаточной стоимости переданных неотделимых улучшений, которая составила 115 503 руб. (127 119 руб. – (352 руб. × 33 мес.)). Сумма НДС – 20 791 руб. (115 503 руб. × 18%).

Для учета основных средств в эксплуатации и для отражения их выбытия бухгалтер открыл следующие субсчета к счету 01 «Основные средства»:

  • субсчет «Основное средство в эксплуатации»;
  • субсчет «Выбытие основных средств».

Бухгалтер «Альфы» отразил данные операции такими проводками.

Январь 2016 года:

Дебет 001
– 1 000 000 руб. – получено имущество по договору аренды.

Февраль 2016 года:

Дебет 08 Кредит 60
– 127 119 руб. – отражены затраты на приобретение и установку системы отопления;

Дебет 19 Кредит 60
– 22 881 руб. – учтен входной НДС по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 22 881 руб. – принят к вычету входной НДС.

Март 2016 года:

Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08
– 127 119 руб. – введена в эксплуатацию система отопления.

Ежемесячно начиная с апреля 2016 года по декабрь 2018 года бухгалтер отражал начисление амортизации:

Дебет 20 Кредит 02
– 352 руб. – начислена амортизация по неотделимым улучшениям.

Декабрь 2018 года:

Кредит 001
– 1 000 000 руб. – возвращено имущество арендодателю;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– 127 119 руб. – списана первоначальная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 11 616 руб. – списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 115 503 руб. – списана остаточная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений.

Поскольку арендатор и арендодатель не являются взаимозависимыми лицами, бухгалтер «Альфы» начислил НДС с остаточной стоимости безвозмездно переданных неотделимых улучшений (абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 20 791 руб. – начислен НДС при безвозмездной передаче.

На стоимость безвозмездно переданных неотделимых улучшений бухгалтер «Альфы» выписал счет-фактуру и зарегистрировал его в книге продаж за IV квартал 2018 года.

 

 

ОСНО: налог на имущество

 

В случае если неотделимые улучшения объектов недвижимости учитываются арендатором в бухучете в составе основных средств, то они подлежат включению в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ, письмо Минфина России от 11 марта 2009 г. № 03-05-05-01/17). При этом неотделимые улучшения движимого имущества, принятые на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признаются объектом налогообложения налогом на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). См. на эту тему: 

 

Ситуация: с какого момента арендатору нужно включить в базу по налогу на имущество неотделимые улучшения арендованного помещения, если они произведены по предварительному договору аренды?

 

Неотделимые улучшения включайте в расчет налоговой базы по налогу на имущество с месяца, следующего за тем, в котором такие капвложения приняли к учету в составе основных средств.

 

Ведь налогом облагается лишь имущество, учтенное на балансе в составе основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом арендатор должен учесть неотделимые улучшения в составе основных средств в момент, когда данные объекты приведены в состояние, пригодное для использования. Это нужно сделать независимо от того, используется объект основных средств в деятельности или нет. Такой порядок следует из пунктов 4 и 5 ПБУ 6/01 и разъяснен Минфином России в письме от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31. А значит, тот факт, что неотделимые улучшения произведены по предварительному договору аренды, в данном случае значения не имеет. По соглашению сторон арендатор может проводить капитальные вложения до того, как получит помещение в аренду (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

 

 

НДФЛ: арендатор выступает налоговым агентом

 

Ситуация: нужно ли исчислить НДФЛ со стоимости неотделимых улучшений имущества, арендованного у гражданина? По условиям договора арендодатель не возмещает расходы на такие улучшения.

Да, нужно.

 

Стоимость проведенных неотделимых улучшений имущества признается доходом арендодателя в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ). С него организация должна удержать НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

 

Датой получения дохода в натуральной форме является день передачи таких доходов (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). В отношении дохода в виде неотделимых улучшений арендованного имущества такой датой будет день окончания действия договора аренды (если не изменялись условия договора).

 

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 13 марта 2009 г. № 03-11-06/2/39, от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 и от 1 июня 2006 г. № 03-05-01-04/141.

 

 

УСН

 

Организации, которые платят единый налог с доходов, не учитывают при расчете налоговой базы расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с производством неотделимых улучшений, налоговую базу не уменьшают.

 

Ситуация: нужно ли организации-арендатору на упрощенке включать в доходы компенсацию стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество, полученную от арендодателя?

Да, нужно.

 

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

 

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите при расчете единого налога при упрощенке как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сделайте это сразу после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

 

Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 1 июля 2004 г. № 21-09/43685). Подтверждает указанную позицию и Минфин России в письме от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159. Несмотря на то что разъяснения финансового ведомства касаются расчета налога на прибыль, логика, изложенная в письме, применима и в отношении расчета единого налога по упрощенке (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

 

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, отражают расходы по производству неотделимых улучшений в зависимости от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:

  • улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость;
  • улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает;
  • улучшения проведены без согласия арендодателя.

 

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то данные капитальные вложения не признаются амортизируемым имуществом у арендатора. Поэтому такие затраты в составе расходов на приобретение (сооружение, достройку, дооборудование и т. п.) основных средств не учитывайте. Это следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 4 статьи 346.16, подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17, абзаца 5 пункта 1 статьи 258, пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. При этом затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, учтите при расчете единого налога как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

 

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право отнести произведенные улучшения к амортизируемому имуществу и включить их стоимость в расходы (подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письме от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/168.

 

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

 

Если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то компенсировать их стоимость он не обязан (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Такая операция признается безвозмездной передачей имущества, и стоимость переданных улучшений не будет уменьшать налоговую базу по единому налогу. Это связано с тем, что такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ.

 

 

ЕНВД

 

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет единого налога операции по производству и передаче неотделимых улучшений арендованного имущества не влияют.

 

 

ОСНО и ЕНВД

 

Организация может одновременно использовать арендованное имущество в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой налоги организация платит по общей системе налогообложения. В этом случае (когда улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость) сумму амортизации, которая начисляется по неотделимым улучшениям, нужно распределить (п. 9 ст. 274, п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

 

Расходы по улучшению имущества, которое используется в каком-либо одном виде деятельности, распределять не надо.

 

Сумму входного НДС, выделенную в счете-фактуре по товарам, приобретенным для создания улучшений, распределите по методике, установленной в пунктах 4 и 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

 

К полученной доле расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, прибавьте сумму НДС, которую нельзя принять к вычету (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).


По материалам открытых источников