Статьи из периодических изданий

Верховный суд рассказал, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Журнал «РНК» № 19, Октябрь 2015

 

Кадастровая стоимость недвижимости влияет на расчет налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения или земельного участка считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ).

 

Пленум Верховного суда РФ разъяснил, как грамотно оспорить кадастровую стоимость недвижимости (постановление от 30.06.15 № 28, далее — постановление).




 

Пошаговая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости представлена ниже. Схема поможет организациям и предпринимателям уменьшить кадастровую стоимость объектов недвижимости и сократить имущественные налоги.

 

 

Шаг 1. Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости

 

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 2 постановления). Поэтому процесс оспаривания собственник начинает с оценки рыночной стоимости объекта.

 

 


СПРАВОЧНО

Кто вправе подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Ходатайствовать о пересмотре кадастровой стоимости вправе собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Из этого правила есть несколько исключений. Инициировать пересмотр кадастровой стоимости также вправе (п. 6 постановления):

— бывший собственник недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Он вправе подать заявление до конца того календарного года, в котором объект выбыл из его собственности;

— арендатор недвижимого имущества, если арендная плата устанавливается исходя из кадастровой стоимости объекта. Неважно, в чьей собственности находится арендуемое имущество — в государственной, муниципальной или частной. Но если арендатор оспаривает кадастровую стоимость объекта, находящегося в частной собственности, необходимо предъявить письменное согласие собственника на ее пересмотр. Его можно оформить как отдельный документ либо прописать в договоре аренды;

— лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды государственного или муниципального земельного участка, если выкупная цена или арендная плата зависит от кадастровой стоимости


 

 

Важно, чтобы рыночная стоимость объекта была определена на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления). Например, на 1 января 2015 года. Иначе суд оставит заявление собственника без рассмотрения (п. 11 постановления).

 

Оценщик должен соответствовать двум требованиям (ст. 4 и 24.7 Закона № 135-ФЗ и п. 20 постановления):

— являться членом саморегулируемой организации оценщиков;

— застраховать свою ответственность.

 

Если оценщик не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 постановления). Этот отчет не является допустимым доказательством (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства РФ).

 

При наличии неясностей суд вправе вызвать оценщика как свидетеля (п. 22 постановления).

 

Шаг 2. Досудебное обжалование кадастровой стоимости объекта

 

Кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить двумя способами (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

— в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия);

— в суде.

 

Комиссии созданы при каждом территориальном управлении Росреестра. Информация о работе комиссий размещена на сайте Росреестра. В меню на главной странице сайта нужно открыть закладку «Деятельность» → «Кадастровая оценка» → «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» → «Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

 

Для организаций предусмотрена обязательная досудебная процедура. То есть перед подачей искового заявления в суд компания обязана оспорить кадастровую стоимость в комиссии (п. 9 постановления). Для этого нужно подать в комиссию соответствующее заявление, приложить к нему отчет оценщика о рыночной стоимости объекта и другие обязательные документы.

 

Организация сможет обратиться в суд, только если комиссия:

— отказала в пересмотре кадастровой стоимости;

— не рассмотрела заявление компании в течение одного месяца со дня его поступления (ч. 19 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

 

Для физических лиц досудебное обжалование кадастровой стоимости не является обязательным (п. 10 постановления).

 

Значит, индивидуальный предприниматель вправе обращаться сразу в суд. Но при желании может предварительно оспорить кадастровую стоимость в комиссии.

 

Шаг 3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде

 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Но не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

 

Заявитель вправе просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. 1 и 2 постановления):

— установить в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночную стоимость;

— оспорить решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;

— оспорить действия или бездействие комиссии.

 

 


ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Как оспорить кадастровую стоимость объекта, находящегося в долевой собственности

Участник долевой собственности вправе обратиться в комиссию или суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. Ведь каждый собственник самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях (п. 2 ст. 392 и п. 3 ст. 408 НК РФ, п. 6 постановления). Суд пересматривает кадастровую стоимость этого объекта в целом (п. 17 постановления).

Несогласие других сособственников учитывается судом, но само по себе не является основанием для отказа в изменении кадастровой стоимости


 

 

Не следует включать в исковое заявление иные требования. Например, о перерасчете налога на имущество, земельного налога или арендных платежей (п. 5 постановления).

 

Эти требования рассматривают арбитражные суды (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). У суда общей юрисдикции нет полномочий для их рассмотрения. При наличии подобных требований суд вправе вернуть исковое заявление без рассмотрения (подп. 2 п. 1 ст. 135 ГПК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства РФ).

 

К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (п. 11 постановления):

— справку о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. В ней должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость;

— копию свидетельства о праве собственности на объект (если заявителем является собственник). Ее нужно заверить у нотариуса;

— отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Он должен быть составлен на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления);

— экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, подтверждающее соответствие отчета оценщика требованиям законодательства (в отдельных случаях);

— решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;

— копию платежки или иного документа об уплате госпошлины. Заявитель уплачивает ее за каждый объект недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривает (п. 30 постановления). За рассмотрение иска в суде организация вносит в бюджет по 2000 руб. за объект, предприниматель — по 300 руб. (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

 

Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения (п. 1 ст. 154 ГПК РФ и ст. 141 Кодекса административного судопроизводства РФ). В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу (п. 21, 22 и 23 постановления).

 

Шаг 4. Перерасчет имущественных налогов

 

Если суд изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 постановления):

— новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства РФ). Сведения об этой стоимости должны внести в государственный кадастр недвижимости;

— дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Эта информация необходима, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов. Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию. В отношении предпринимателя он указывает дату подачи иска в суд. Если ИП предварительно обращался в комиссию, ставится дата подачи заявления в комиссию.

 

Новая кадастровая стоимость недвижимости, установленная судом, используется для расчета налога на имущество и земельного налога с начала календарного года, в котором заявитель начал процесс обжалования (п. 15 ст. 378.2 и п. 1 ст. 391 НК РФ). То есть подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию (если это организация) или суд (если это ИП).

 

Если индивидуальный предприниматель до суда обращался в комиссию, он ориентируется на дату подачи заявления в комиссию (п. 25 и 28 постановления).

 

Налоги можно пересчитать только после внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта стоимость применяется до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости (п. 28 постановления).

 

Пример. ООО «Организация» в апреле 2015 года обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости офисного здания, которая была установлена по состоянию на 1 января 2015 года.

Суд уменьшил кадастровую стоимость до уровня рыночной (согласно отчету независимого оценщика). Решение суда вступило в силу 25 августа 2015 года.

Росреестр внес сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 10 сентября 2015 года.

В сентябре организация вправе пересчитать налог на имущество за 1-e полугодие 2015 года исходя из кадастровой стоимости офисного здания, установленной решением суда. Эту же стоимость компания будет использовать при расчете налога на имущество за 9 месяцев и по итогам 2015 года.

 

Для перерасчета арендной платы или выкупной цены, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта, условие о внесении новых сведений в государственный кадастр недвижимости не предусмотрено (п. 28 постановления). То есть арендные платежи или выкупную цену стороны вправе пересчитать сразу после вступления в законную силу решения суда.

 

Если суд отказал в пересмотре кадастровой стоимости конкретного объекта на определенную дату, организация или предприниматель не вправе повторно ее обжаловать (п. 27 постановления). Но они могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по этому же объекту, которая установлена на другую дату. Например, на 1 января следующего года.


По материалам открытых источников