Как рассчитать ЕНВД при сдаче в аренду земельных участков для торговых организаций

1. Условия применения ЕНВД
2. Плательщики
3. Участки с торговыми местами
4. Физический показатель
5. Корректирующие коэффициенты
6. Налоговая ставка
7. Налоговая база
8. Расчет ЕНВД

Виды деятельности, в отношении которых допускается применение ЕНВД, определены в пункте 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Одним из них является деятельность по предоставлению в аренду торговых мест.

Условия применения ЕНВД

Под ЕНВД может подпадать сдача в аренду земельных участков, предназначенных для организации торговли и общественного питания, если в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (подп. 14 п. 2 ст. 346.26, п. 1 ст. 346.28 НК РФ). Такая деятельность может быть переведена на ЕНВД, если земельные участки сдаются для последующего размещения на них:

объектов стационарной торговой сети (кроме автозаправочных и/или автогазозаправочных станций (подп. 5 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ));

объектов нестационарной торговой сети;

объектов общепита.

Применение ЕНВД при сдаче в аренду земельных участков не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 14 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Плательщики

Платить ЕНВД при передаче в аренду земельных участков можно только в том случае, если такая деятельность для организации является предпринимательской (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). То есть направленной на систематическое получение прибыли. Сдача в аренду земельных участков должна быть указана в качестве вида предпринимательской деятельности организации в ЕГРЮЛ (подп. «п» п. 1 ст. 5 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). Деятельность по сдаче земельных участков в аренду соответствует коду ОКВЭД 2 68.20.

Единичные случаи предоставления земельных участков в аренду не могут рассматриваться как предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Следовательно, под ЕНВД они не подпадают (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация арендует муниципальные земельные участки и передает их в субаренду для организации торговли и общепита, то при соблюдении остальных условий, необходимых для применения этого спецрежима, такая деятельность тоже может быть переведена на ЕНВД (письмо Минфина России от 12 февраля 2008 г. № 03-11-03/03).

Помимо коммерческих организаций, платить ЕНВД с передачи в аренду земельных участков могут также муниципальные учреждения, которые образованы для осуществления управленческих функций от имени муниципального образования и зарегистрированы в качестве юридического лица. Земельный участок должен быть закреплен за таким муниципальным учреждением. Такая позиция была высказана в пункте 10 письма Минфина России от 14 августа 2007 г. № 03-11-02/230.

Сдача земельных участков в аренду не подпадает под ЕНВД, если арендодатель:

проводит такие операции в рамках договоров о совместной деятельности (простого товарищества), доверительного управления имуществом;

относится к категории крупнейших налогоплательщиков.

Это следует из положений пункта 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Если деятельность по сдаче в аренду земельных участков не подпадает под ЕНВД, применяйте общую систему налогообложения или упрощенку.

Участки с торговыми местами

Если в аренду передается земельный участок, уже оборудованный торговыми местами, такая деятельность тоже может быть переведена на ЕНВД как сдача в аренду торговых мест (письма Минфина России от 12 мая 2008 г. № 03-11-04/3/239, от 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/3/77 и от 3 октября 2007 г. № 03-11-04/3/383).

Физический показатель

Физический показатель и базовая доходность для расчета ЕНВД по деятельности, связанной со сдачей в аренду земельных участков для организации торговли, зависит от площади земельных участков.

Если площадь земельного участка не превышает 10 кв. м, физическим показателем будет количество переданных в аренду участков. Значение базовой доходности в этом случае составляет 10 000 руб. в месяц за каждый земельный участок.

Если площадь земельного участка превышает 10 кв. м, физическим показателем будет площадь участка. При этом базовая доходность будет равна 1000 руб. за каждый квадратный метр площади участка.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: какой физический показатель использовать для расчета ЕНВД, если один и тот же земельный участок арендодатель сдает в аренду нескольким арендаторам? Земельные участки передаются в аренду для организации торговли.

Порядок расчета ЕНВД зависит от того, сколько договоров аренды заключено по земельному участку (один договор или несколько с каждым арендатором), и от площади земельных участков по каждому договору.

Земельный участок может быть предоставлен в аренду нескольким арендаторам:

на основании одного договора, в котором со стороны арендатора участвуют несколько организаций или предпринимателей (участок сдается в аренду целиком);

на основании нескольких договоров, заключенных с каждым арендатором индивидуально (участок сдается в аренду по частям).

Это следует из положений статей 154, 420, 606 и 607 Гражданского кодекса РФ.

В первом случае для расчета ЕНВД в качестве физического показателя применяйте:

количество земельных участков (т. е. один участок), если общая площадь участка, сдаваемого в аренду, не превышает 10 кв. м;

площадь земельного участка (учитывается один раз), если общая площадь участка, сдаваемого в аренду, превышает 10 кв. м.

Во втором случае для расчета ЕНВД в качестве физического показателя применяйте:

фактическое количество частей земельного участка, сданных в аренду, – в отношении арендованных частей участка, площадь которых не превышает 10 кв. м;

суммарную площадь частей земельного участка, сданных в аренду, – в отношении арендованных частей участка, площадь которых превышает 10 кв. м.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 10 сентября 2010 г. № 03-11-11/237.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.

Совет: при сдаче в аренду земельного участка по частям договоры аренды целесообразно заключать с каждым арендатором в отдельности. В этом случае арендодатель сможет пользоваться положениями пункта 9 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ и не включать в расчет ЕНВД те части земельного участка, которые арендуются на срок менее одного месяца.

Корректирующие коэффициенты

Помимо физического показателя и базовой доходности, при расчете ЕНВД с деятельности по передаче в аренду земельных участков используйте значения:

коэффициента-дефлятора К1 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ);

корректирующего коэффициента К2 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ).

При этом значение коэффициента К1 не округляйте, а значение коэффициента К2 округлите до трех знаков после запятой (п. 11 ст. 346.29 НК РФ).

Налоговая ставка

Если местными властями не установлена пониженная налоговая ставка, сумму ЕНВД рассчитывайте по ставке 15 процентов (ст. 346.31 НК РФ).

Налоговая база

Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал. Для земельных участков, площадь которых менее 10 кв. м, это можно сделать по формуле:

Налоговая база по ЕНВД за квартал

Базовая доходность за месяц (10 000 руб.)

Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, в первом месяце квартала

Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, во втором месяце квартала

Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, в третьем месяце квартала

К1

К2

Для земельных участков, площадь которых превышает 10 кв. м, налоговую базу определите по следующей формуле:

Налоговая база по ЕНВД за квартал

Базовая доходность за месяц (1000 руб.)

Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, в первом месяце квартала

Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, во втором месяце квартала

Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, в третьем месяце квартала

К1

К2

Такой порядок следует из пунктов 2 и 4 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.

Значение физического показателя – площади сдаваемых в аренду земельных участков – включайте в расчет ЕНВД с округлением до целых единиц (п. 11 ст. 346.29 НК РФ). Округляя размер физического показателя, его значения менее 0,5 кв. м отбрасывайте, а 0,5 кв. м и более округляйте до целой единицы (письмо Минфина России от 16 июня 2009 г. № 03-11-11/111). При этом округление производите в отношении суммарной площади всех участков. Площадь каждого земельного участка включайте в расчет без округления (например, 15,42 кв. м). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 15 ноября 2011 г. № 03-11-06/3/116.

Если в течение квартала произошло изменение количества участков (для участков, площадь которых не превышает 10 кв. м) или площади участков (если площадь земельного участка превышает 10 кв. м), такое изменение учитывайте с начала месяца, в котором оно произошло (п. 9 ст. 346.29 НК РФ).

Если организация начала или прекратила применение ЕНВД в течение квартала (например, с 20 февраля), то налоговую базу нужно определять с учетом фактической продолжительности ведения деятельности за месяц, в котором организация была поставлена на учет (снята с учета) в качестве плательщика единого налога. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.

Расчет ЕНВД

Определив размер налоговой базы, рассчитайте сумму ЕНВД за отчетный квартал. Для этого используйте формулу:

ЕНВД = Налоговая база по ЕНВД за квартал × 15%

Это следует из подпункта 10 пункта 5.2 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 23 января 2012 г. № ММВ-7-3/13.

Пример расчета ЕНВД с услуг по сдаче земельных участков в аренду для организации торговли. Количество земельных участков, переданных в аренду, изменялось в течение налогового периода

ООО «Альфа» оказывает услуги по сдаче в аренду земельных участков для организации торговли и применяет ЕНВД.

В 2016 году значение коэффициента-дефлятора К1 равно 1,798. Значение корректирующего коэффициента К2 местными властями установлено в размере 0,7. Налоговая ставка – 15 процентов.

В январе организация передала в аренду:

2 земельных участка площадью 15 и 12 кв. м;
5 земельных участков, площадь каждого из которых составила менее 10 кв. м.

В феврале организация дополнительно сдала в аренду:

1 земельный участок площадью 15 кв. м;
3 земельных участка площадью менее 10 кв. м.

Таким образом, количество и площадь земельных участков, сданных «Альфой» в аренду, составило:

в январе – 27 кв. м и 5 участков, площадь которых менее 10 кв. м;
в феврале и марте – 42 кв. м (27 кв. м + 15 кв. м) и 8 участков (5 уч. + 3 уч.) площадью менее 10 кв. м.

Вмененный доход для расчета ЕНВД составляет:
(1000 руб./кв. м × (27 кв. м + 42 кв. м + 42 кв. м) + 10 000 руб./уч. × (5 уч. + 8 уч. + 8 уч.)) × 1,798 × 0,7 = 404 011 руб.

Сумма ЕНВД за I квартал равна:
404 011 руб. × 15% = 60 602 руб

Рассчитанную сумму ЕНВД можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов и выплаченных больничных пособий. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.