Налоги с физических лиц

В каком размере можно заявить имущественный вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка

<< Начало

Где получить вычеты

 

Получить имущественные налоговые вычеты при покупке (строительстве) жилья можно:

 

Этот порядок закреплен в пунктах 7 и 8 статьи 220 Налогового кодекса РФ.




 

Право на имущественный вычет возникает с того года, в котором соблюдены все условия для его получения. То есть собраны все необходимые документы, подтверждающие права на уменьшение налогооблагаемых доходов.

 

 

Размер вычетов

 

Размер имущественного налогового вычета на приобретение равен фактическим затратам на покупку (строительство) жилья, земельного участка. Однако максимальный размер такого вычета ограничен и составляет 2 000 000 руб. Это следует из подпункта 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Если покупка сделана с использованием средств целевого кредита (ипотеки), то максимальный размер вычета тот же – 2 000 000 руб. При этом неважно, выдал (перечислил) банк-кредитор заемные деньги вам либо же по вашему поручению перечислил их напрямую продавцу (исполнителю, застройщику и т. д.). Размер вычета от этого не зависит.

 

Размер вычета устанавливается в отношении человека, а не количества объектов жилья. Так, при приобретении одного жилищного объекта (например, квартиры) супругами в совместную собственность каждый из них вправе получить вычет в размере 2 000 000 руб. При этом не имеет значения, на кого оформлено имущество. Это правило действует и при покупке недвижимости в общую долевую собственность. Об этом сказано в письмах Минфина России от 11 декабря 2014 г. № 03-04-05/63812, от 26 марта 2014 г. № 03-04-05/13204.

 

Если жилье было приобретено в рассрочку и до 1 января 2014 года, воспользоваться вычетом в максимально возможном размере удастся только после того, как в счет погашения задолженности будет выплачено не менее 2 000 000 руб. До этого момента вычет может быть предоставлен лишь в сумме фактически понесенных расходов. Почему? Да потому что Налоговый кодекс в старой редакции не допускал корректировки вычета, ранее заявленного и полученного. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 12 августа 2014 г. № 03-04-05/40052.

 

Если же жилье с оплатой в рассрочку было приобретено начиная с 1 января 2014 года, вычет по нему можно получать каждый год на фактически погашенную сумму долга. Ждать, когда долг будет полностью погашен, не нужно. Это подтверждает Минфин России в письме от 5 сентября 2014 г. № 03-04-07/44576, которое ФНС России довела до сведения налоговых инспекций письмом от 12 ноября 2014 г. № БС-4-11/23354 (размещено на официальном сайте налоговой службы в разделе «Разъяснения, обязательные для применения»).

 

Размер вычета на проценты по целевым кредитам, займам или рассрочкам, полученным гражданином с 1 января 2014 года на приобретение (строительство) жилья, земельного участка, а также на рефинансирование ипотечных долгов по таким кредитам, не может превышать 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ).

 

Если имущество купили супруги в совместную собственность, вычет на проценты они могут распределить между собой. Причем делать это можно каждый год и в разных пропорциях. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 1 октября 2014 г. № 03-04-05/49106.

 

Когда же кредит, заем или рассрочка получены до 1 января 2014 года либо человек рефинансировал такой кредит, заем или рассрочку, применяются положения статьи 220 Налогового кодекса РФ в старой редакции (ч. 4 ст. 2 Закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ). То есть размер вычета на такие проценты не ограничен.

 

Воспользоваться вычетом на проценты можно независимо от следующих обстоятельств:

  • человек ранее получил вычет на покупку (строительство) жилья, земельного участка, но не получал вычет на проценты по кредиту на приобретение этого жилья. Для получения вычета нужно подать повторное заявление на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту начиная с даты уплаты (письмо Минфина России от 25 марта 2015 г. № 03-04-07/16238);
  • человек не использовал ни налоговый вычет на покупку (строительство), ни налоговый вычет на проценты. То есть не важно, в какой очередности заявлять вычет: сначала на покупку (строительство), а потом на проценты, или наоборот;
  • человек начал платить проценты по кредиту раньше, чем получил свидетельство о регистрации права собственности на жилье (земельный участок). То есть в составе вычета можно учесть сумму процентов по кредиту, которые уплачены в период до приобретения права на вычет на покупку, строительство (письмо Минфина России от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/9-190).

 

 

Пример определения суммы расходов, которые можно учесть в имущественном вычете при приобретении квартиры по ипотечному кредиту

В январе 2010 года П.А. Беспалов (резидент) заключил с банком ипотечный договор и купил квартиру стоимостью 2 200 000 руб. Деньги перечислены продавцу тогда же. Причем 2 000 000 руб. он оплатил за счет кредитных средств (ипотека), а оставшуюся часть (200 000 руб.) заплатил наличными.

С февраля 2010 года он начал выплачивать проценты и основной долг по договору.

В марте 2010 года Беспалов получил свидетельство о праве собственности на квартиру. То есть право на вычет он получил в 2010 году. А это значит, что максимальная сумма вычета, которую он может заявить, равна:

  • 2 000 000 руб. по расходам на покупку;
  • без ограничений по расходам на выплату процентов банку.

В марте 2014 года Беспалов подал в налоговую инспекцию документы на вычет.

К концу 2013 года сумма процентов, выплаченных банку, составила 687 800 руб., в том числе:

  • 200 000 руб. – в 2010 году (включая проценты до получения свидетельства о праве собственности);
  • 180 000 руб. – в 2011 году;
  • 162 000 руб. – в 2012 году;
  • 145 800 руб. – в 2013 году.

В 2014 году Беспалов имеет право на возврат излишне уплаченного НДФЛ за 2011–2013 годы (т. е. за три предшествующих года).

Доходы Беспалова, облагаемые по ставке 13 процентов, в период с 2011 по 2013 год составили (стандартные вычеты не предоставлялись):

  • 500 000 руб. – в 2011 году;
  • 600 000 руб. – в 2012 году;
  • 700 000 руб. – в 2013 году.

В декларации за 2011 год он указал в расходах 2 380 000 руб., из них:

  • 2 000 000 руб. – расходы на покупку квартиры;
  • 200 000 руб. – проценты, уплаченные банку в 2010 году;
  • 180 000 руб. – проценты, уплаченные банку в 2011 году.

Остаток неиспользованного в 2011 году вычета – 1 880 000 руб. (2 380 000 руб. – 500 000 руб.).

В декларации за 2012 год Беспалов указал к вычету 2 042 000 руб., из них:

  • 1 880 000 руб. – остаток вычета с 2011 года;
  • 162 000 руб. – проценты, уплаченные банку в 2012 году.

По итогам 2012 года остаток неиспользованного вычета – 1 442 000 руб. (2 042 000 руб. – 600 000 руб.).

В декларации за 2013 год Беспалов указал в расходах 1 587 800 руб., из них:

  • 1 442 000 руб. – остаток вычета с 2012 года;
  • 145 800 руб. – проценты, уплаченные банку в 2013 году.

Остаток вычета за 2013 год – 887 800 руб. (1 587 800 руб. – 700 000 руб.). Его Беспалов может перенести на 2014 и последующие годы. Как и заявить в вычете проценты, уплаченные банку в 2014 и следующих годах. Так он может поступать при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, и до тех пор, пока не выплатит банку все проценты и не израсходует положенный вычет.

 

 

Получить налоговый вычет на проценты по кредиту, займу или рассрочке гражданин вправе при наличии документального подтверждения произведенных расходов.

 

Такой вывод следует из статьи 220 Налогового кодекса РФ, а также писем Минфина России от 8 февраля 2011 г. № 03-04-05/7-66, от 12 октября 2010 г. № 03-04-05/7-615, от 20 августа 2009 г. № 03-04-05-01/650 и ФНС России от 22 августа 2012 г. ЕД-4-3/13894.

 

Если кредит превышает стоимость приобретения (строительства) жилья, то сумму, направленную на погашение процентов, необходимо скорректировать (с целью принятия ее к вычету). Это связано с тем, что к вычету можно принять только сумму процентов, направленных на погашение части кредита, израсходованного непосредственно на приобретение (строительство) жилья. Эту часть следует определить на основании соотношения кредита, израсходованного на приобретение (строительство) жилья, и общей суммы кредита. Расчет составьте в произвольной форме и представьте вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ. Тогда справки о сумме процентов по кредиту, направленному непосредственно на приобретение жилья, из банка брать не придется. Такой порядок подтвержден письмами Минфина России от 29 октября 2009 г. № 03-04-05-01/780, ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-3-3/1008.

 

Если расходы на приобретение (строительство) жилья, земельного участка меньше или равны 2 000 000 руб., а сумма процентов не превышает 3 000 000 руб., то сумму имущественных вычетов определите по формуле:

 

Имущественные налоговые вычеты

=

Сумма расходов на приобретение (строительство) жилья, земельного участка

+

Проценты, заплаченные по кредиту (займу, рассрочке) на приобретение (рефинансирование ипотечных долгов) (строительство) жилья, земельного участка

 

Если расходы на приобретение (строительство) жилья, земельного участка больше 2 000 000 руб. и сумма процентов превышает 3 000 000 руб., то сумму имущественных вычетов определите по формуле:

 

Имущественные налоговые вычеты   =   2 000 000 руб.   +   3 000 000 руб.

     

 

 

Такой порядок установлен пунктами 3 и 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

 

Договор мены

 

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на покупку квартиры по договору мены?

Да, можно, но только на сумму доплаты (без учета процентов).

 

Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает.

 

Один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья человек вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (подп. 3 п. 1, п. 11 ст. 220 НК РФ).

 

Максимальный размер вычета на покупку – 2 000 000 руб. На проценты по целевому кредиту (займу или рассрочке) на приобретение (строительство) жилья может быть предоставлен вычет в пределах 3 000 000 руб. В большем размере имущественные налоговые вычеты получить нельзя. Такие правила установлены пунктами 3, 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

По договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

 

Минфин России в письмах от 19 августа 2011 г. № 03-04-08/4-150, от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515, от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479 указал следующее. По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 568 ГК РФ). Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается указанным договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественные налоговые вычеты в размере стоимости передаваемой квартиры, суммы доплаты (при ее наличии) и процентов (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (см. определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).

 

ФНС России считает, что вычет можно получить только в том случае, когда стоимость передаваемой квартиры меньше, чем стоимость приобретаемой (т. е. при наличии доплаты за приобретаемую квартиру). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает. Об этом сказано в письмах от 5 мая 2010 г. № ШС-37-3/1160, от 3 августа 2009 г. № 3-5-04/1155, от 5 мая 2009 г. № 3-5-04/547.

 

Свою позицию налоговое ведомство обосновывает так. В состав документов, необходимых для получения имущественного налогового вычета, входят, в частности, документы, подтверждающие оплату расходов на покупку жилья (подп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ). В рамках договора мены представить указанные документы можно, только если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой. В такой ситуации человек, приобретающий квартиру, доплачивает разницу в цене (если иное не установлено договором) (п. 2 ст. 568 ГК РФ). А значит, он имеет право получить имущественный налоговый вычет на покупку в размере фактической доплаты (не превышающей 2 000 000 руб. без учета процентов). В судебной практике есть пример решений, подкрепляющих такую позицию (см. определение Омского областного суда от 7 июля 2010 г. № 33-4065/2010).

 

Кроме имущественного налогового вычета, связанного с приобретением имущества, человек может получить имущественный вычет, связанный с продажей имущества.

 

 

Пример определения размера имущественного налогового вычета при приобретении квартиры по договору мены. Обмениваемые товары признаются равноценными

П.А. Беспалову принадлежит автомобиль стоимостью 1 500 000 руб. (в собственности менее трех лет). В 2014 году он решил обменять принадлежащий ему автомобиль на однокомнатную квартиру. Стороны сделки признали обмен равноценным. Стоимости обмениваемых товаров на момент заключения договора мены соответствуют уровню рыночных цен.

Следуя разъяснениям Минфина России, Беспалов решил претендовать на имущественный налоговый вычет.

Размер имущественного налогового вычета составит:

  • в связи с приобретением квартиры 1 500 000 руб. (1 500 000 руб. < 2 000 000 руб.);
  • в связи с продажей автомобиля 250 000 руб.

 

 

Общедолевая и совместная собственность

 

Собственность граждан-несупругов

 

При покупке недвижимости в общедолевую собственность каждый из владельцев вправе получить имущественный вычет не более 2 000 000 руб. Это следует из подпункта 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Ситуация: может ли заемщик получить имущественный вычет при покупке жилья в общедолевую собственность в кредит. Кредит выплачивает созаемщик, который не является супругом?

Да, может. Но только в части расходов на приобретение жилья, пропорциональных размеру своей доли в праве собственности.

 

Ведь, чтобы получить вычет по расходам на покупку, надо выполнить два условия: подтвердить право собственности на жилье и собственно оплату покупки (ст. 220 НК РФ).

 

Когда жилье покупают в кредит, как правило, банк сам перечисляет деньги продавцу. И расходы на покупку в этом случае подтвердит банковская выписка. А кто конкретно из созаемщиков-собственников будет погашать кредит, не важно. Поскольку факт оплаты продавцу уже состоялся, и считается, что каждый из собственников понес расходы пропорционально своей доле.

 

Например, два созаемщика купили в кредит квартиру в общедолевую собственность. Размеры долей составили 20 и 80 процентов, а стоимость квартиры и сумма кредита – 5 млн руб. Это значит, что расходы первого созаемщика составят 1 млн руб., а второго – 4 млн руб. Первый вправе заявить вычет на всю сумму расходов, а второй только на 2 млн руб.

 

Такой вывод следует из совокупности норм подпункта 3 пункта 1 и подпункта 6 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Что касается вычета по расходам на проценты, то его вправе заявить только тот, кто фактически эти расходы совершил. То есть тот, на чье имя составлены платежные документы.

 

Поэтому заявить вычет на проценты вправе только тот созаемщик, который расплачивался с банком. И заявить он может всю сумму оплаченных процентов в пределах 3 млн руб.

 

Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 1 и пункта 4 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Собственность супругов

 

Когда имущество приобретают супруги, причем как в совместную собственность, так и в общедолевую, каждый из них имеет право на вычет в размере не более 2 000 000 руб. При этом в случае совместной собственности не важно, на кого оформлен объект.

 

Совладельцы совместной собственности могут распределить между собой фактические расходы на покупку жилья. Соотношение может быть любым. Например, супруги приобрели жилье стоимостью 3 000 000 руб. Эти расходы они поделили следующим образом: 70 процентов (2 100 000 руб.) – мужу и 30 процентов (900 000 руб.) – жене. В этом случае муж израсходует весь лимит вычета в размере 2 000 000 руб., а жена – только в пределах своих фактических затрат в сумме 900 000 руб. Оставшуюся часть вычета в размере 1 100 000 руб. она вправе заявить при следующей покупке жилья.

 

Правило о перераспределении расходов на покупку применимо и в ситуации, когда супруги покупают жилье вместе со своим несовершеннолетним ребенком. И не важно, что в правоустанавливающих документах будут указаны доли: 1/3 у мужа, 1/3 у жены и 1/3 у ребенка. Все равно имущество считается в совместной собственности супругов, и они вправе распределять расходы между собой, как им удобно.

 

Если же у супругов есть брачный договор о раздельном владении имуществом и они приобрели имущество в долевую собственность, то один из них не сможет перераспределить расходы в пользу другого. Например, супруги приобрели в равных долях жилье стоимостью 3 000 000 руб. Фактические затраты на покупку каждого из супругов составили 1 500 000 руб. Поэтому каждый из собственников вправе применить вычет в размере 1 500 000 руб. А свой остаток в сумме 500 000 руб. каждый из них сможет израсходовать, когда купит другое жилье.

 

При этом как в случае с совместной собственностью, так и с долевой, ни один из собственников не вправе воспользоваться двумя вычетами в размере 4 000 000 руб., то есть своим и супруга. Такой возможности налоговое законодательство не предусматривает. Ведь вычет предоставляется не на объект собственности, а на каждого конкретного человека. Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 апреля 2015 г. № 03-04-05/22254, от 4 марта 2015 г. № 03-04-05/11213, от 11 декабря 2014 г. № 03-04-05/63812, от 26 марта 2014 г. № 03-04-05/13204. ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/1367 и от 29 февраля 2016 г. № БС-3-11/813.

 

Получить имущественный вычет за неработающего супруга также нельзя. Как уже говорили, вычет предоставляется не на объект собственности, а на каждого конкретного человека. При этом не важно, есть брачный договор или нет и что в нем прописано. То есть в совместной собственности жилье супругов или в общедолевой.

 

Важно: за неработающим супругом останется право на свои 2 000 000 руб. И он его сможет реализовать, как только начнет получать доходы, к которым можно применить вычет.

 

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 20 апреля 2015 г. № 03-04-05/22254.

 

Ситуация: в каком размере один из супругов может получить имущественные налоговые вычеты при покупке жилья в совместную собственность? Другой супруг не имеет права на эти налоговые вычеты, так как воспользовался им ранее при покупке другого жилья.

 

Первый супруг имеет право на вычет в размере 100 процентов его максимально возможной суммы, то есть 2 000 000 руб. (если ранее не пользовался таким правом).

 

Каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка. Максимальный размер вычета – 2 000 000 руб. Это следует из подпункта 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

 

Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, тогда имущество находится в общей совместной собственности. И каждый из супругов имеет право на вычет в размере 2 000 000 руб. Об этом сказано в письме Минфина России от 26 марта 2014 г. № 03-04-05/13204.

 

Таким образом, тот факт, что один из супругов воспользовался ранее вычетом при покупке другого жилья, не влияет на получение вычета другим супругом. Другой супруг имеет право на полный размер вычета (не более 2 000 000 руб.), если ранее не использовал право на вычет.

 

 

Пример определения суммы имущественного налогового вычета на покупку, которую может получить один из супругов – владельцев квартиры, приобретенной в совместную собственность. Другой супруг утратил право на вычет. Супруги соглашение (брачный договор) не заключали

В 2014 году супруги П.А. Беспалов и О.Г. Беспалова приобрели квартиру в совместную собственность.

Стоимость квартиры составила 16 000 000 руб.

Ранее Беспалов уже использовал право на имущественный налоговый вычет при приобретении другого жилья. Поэтому получить имущественный вычет по этой квартире он не вправе.

Беспалова ранее не пользовалась правом на вычет. Так как сумма расходов на ее приобретение больше максимальной суммы вычета (16 000 000 руб. > 2 000 000 руб.), Беспалова имеет право на вычет в сумме 2 000 000 руб.

 

 

Квартира принадлежит несовершеннолетнему

 

Родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить имущественные вычеты в общем порядке и в тех же размерах (п. 6 ст. 220 НК РФ). При этом отец имеет полное право на вычет за своего несовершеннолетнего ребенка и в случае, когда отцовство установлено позже даты оплаты стоимости такого имущества (письмо ФНС России от 2 апреля 2014 г. № БС-4-11/6019).

 

Важно отметить, что ребенок от этого своего права на вычет не потеряет. По достижении совершеннолетия при покупке собственного жилья он сможет воспользоваться вычетом в полном размере. Об этом говорится в письме Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43425.

 

Если заявить вычет на себя и на ребенка, его предельный размер от этого не увеличится. К примеру, родитель купил квартиру в общую долевую собственность со своим несовершеннолетним ребенком. В такой ситуации вычет по расходам на покупку за себя и за ребенка родитель получит в сумме не более 2 000 000 руб. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 11 марта 2015 г. № 03-04-05/12499.


По материалам открытых источников