<< Начало
Договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества
Как правило, оптимальный вариант в такой ситуации – изменить условия договора лизинга. В частности, сторонам имеет смысл заключить дополнительное соглашение, предусматривающее выкуп лизингового имущества на основании самого договора лизинга, а не «дополнительного» договора купли-продажи. Другими словами, нужно исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу. Это в значительной степени упростит порядок приобретения имущества и избавит лизингополучателя от рисков, возникающих при совершении «дополнительной» сделки.
В то же время возможна ситуация, когда лизингополучателю нет смысла изменять условия договора лизинга. Так, дополнительное соглашение можно не заключать, если:
- стороны предусмотрели выкуп имущества по символической цене (т. е. по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость имущества на момент совершения сделки по выкупу) и при этом
- имущество не подлежит государственной регистрации.
Правила о выкупном лизинге применяются к договорам лизинга, которые предусматривают выкуп лизингового имущества на основании отдельного договора купли-продажи, но по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость имущества на момент выкупа (абз. 2 п. 1 постановления № 17). Следовательно, на такие отношения сторон распространяется положение о том, что право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю с момента перечисления всех платежей, предусмотренных договором лизинга, независимо от того, заключен ли отдельный договор купли-продажи (абз. 2 п. 2 постановления № 17). Другими словами, отдельную сделку по выкупу можно не совершать.
Однако, если предмет лизинга требует регистрации, лучше все же либо изменить условия договора, либо заключить отдельный договор купли-продажи. Это снизит риск того, что возникнут проблемы при перерегистрации.
Если выкупная цена не будет символической, но стороны все же решат оставить условия договора лизинга прежними, лизингополучателю понадобится совершить с лизинговой компанией еще одну сделку – договор купли-продажи лизингового имущества.
Вопрос: договор лизинга содержит указание на заключение договора купли-продажи лизингового имущества. Цена по договору купли-продажи не является символической. Может ли лизингополучатель приобрести это имущество, не заключая договор купли-продажи и не внося изменения в условия договора лизинга?
Судебная практика показывает, что может. Однако лучше все-таки заключить договор купли-продажи либо изменить условия договора лизинга, поскольку это снизит риск негативных последствий.
Бывают ситуации, когда лизингополучатель выплачивает лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и выкупную цену лизингового имущества, но при этом стороны не выполняют условие о заключении договора купли-продажи имущества.
В таких ситуациях суды нередко приходят к выводу о том, что собственником предмета лизинга становится лизингополучатель.
r />
Пример из практики: несмотря на то что договор лизинга содержал указание на заключение договора купли-продажи лизингового имущества, суд посчитал, что для перехода права собственности на имущество к лизингополучателю такой договор заключать необязательно. Лизингополучателю достаточно лишь внести всю сумму лизинговых платежей и выплатить выкупную цену
ООО «У.» (лизингодатель) заключило с ООО «П.» (лизингополучатель) договор лизинга с условием о выкупе лизингового имущества (самосвалов) лизингополучателем. В частности, стороны предусмотрели, что по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении право собственности на самосвалы переходит к лизингополучателю, если имеют место три обстоятельства:
- лизингополучатель внес все лизинговые платежи и иные платежи по договору лизинга;
- стороны заключили договор купли-продажи лизингового имущества и подписали акт приема-передачи основных средств;
- лизингополучатель перечислил выкупную цену.
ООО «П.» перечислило лизинговые платежи и выкупную цену, однако ООО «У.» отказалось заключать договор купли-продажи. По мнению лизингодателя, основания для совершения сделки по выкупу не наступили, поскольку лизингополучатель не выплатил всю сумму неустойки, начисленную за нарушение сроков внесения лизинговых платежей.
Посчитав отказ лизингодателя необоснованным, ООО «П.» обратилось в суд со следующими требованиями:
- признать право собственности на предмет лизинга;
- обязать лизингодателя оформить документы, подтверждающие переход права собственности на лизинговое имущество (договор купли-продажи и акт приема-передачи);
- обязать лизингодателя передать оригиналы паспортов самосвалов.
Суд посчитал, что заключенный сторонами договор по сути является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора финансовой аренды (лизинга) и договора купли-продажи. Причем ООО «П.» не только внесло общую сумму лизинговых платежей, но и исполнило обязанность по оплате товара, предусмотренную пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, лизингополучатель стал собственником лизингового имущества.
Факт того, что лизингополучатель не перечислил лизингодателю сумму неустойки, по мнению суда, не препятствует переходу права собственности на предмет лизинга. Дело в том, что основанием для такого перехода являются внесение общей суммы лизинговых платежей и уплата выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). Суд посчитал, что под термином «иные платежи», содержащимся в договоре лизинга, подразумевается не задолженность по выплате неустойки, а выкупная цена (ст. 28 Закона о лизинге).
Однако требование об обязании лизингодателя заключить договор купли-продажи самосвалов суд не удовлетворил. По мнению суда, отдельную сделку по выкупу совершать не нужно, поскольку право собственности на имущество перешло к лизингополучателю с момента перечисления им лизинговых платежей и выкупной цены. Другими словами, ООО «П.» стало собственником предмета лизинга сразу после его полной оплаты, и никаких дополнительных договоров, подтверждающих переход права собственности, заключать не требуется (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012).
Другими словами, в случае спора суд может посчитать, что основанием для перехода права собственности на имущество служит не факт совершения сделки по выкупу вещи, а факт выплаты лизингополучателем выкупной цены и всех лизинговых платежей (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012). В то же время не исключено, что вывод суда окажется иным.
Перечисленные выше судебные акты были вынесены до того, как стали применяться разъяснения постановления № 17. В свою очередь это постановление предусматривает, что правила о переходе права собственности на лизинговое имущество без заключения отдельного договора купли-продажи действуют только в двух ситуациях (п. 1 постановления № 17):
- стороны заключили договор выкупного лизинга в его прямом понимании;
- стороны договора лизинга предусмотрели, что после того как истечет срок действия соглашения, лизингополучатель получит право выкупить имущество по символической цене.
Таким образом, в постановлении нет прямого указания на то, что право собственности на предмет лизинга автоматически переходит к лизингополучателю, если одновременно выполняются два условия:
1) договор лизинга предусматривает, что выкуп имущества проводится на основании отдельной сделки и по цене, которую нельзя расценить как символическую;
2) стороны не совершили сделку по выкупу, однако лизингополучатель перечислил лизингодателю всю сумму лизинговых платежей и цену, которую нужно было указать в сделке.
Поэтому не факт, что в дальнейшем суды продолжат считать переход права собственности на предмет лизинга состоявшимся лишь на основании того, что выполняются два указанные выше условия.
Если стороны предусмотрели в договоре лизинга условие о выкупе имущества на основании отдельной сделки, то такую сделку лучше совершить (либо вовсе исключить из договора лизинга указание на совершение отдельной сделки по выкупу). В этом случае у лизингодателя будет гораздо меньше поводов сомневаться в переходе права собственности на имущество, чем в ситуации, когда лизингополучатель перечисляет контрагенту сумму выкупной стоимости без заключения договора купли-продажи. Следовательно, снизится вероятность возникновения споров с лизингодателем.
Кроме того, если предмет лизинга подлежит регистрации (например, если в лизинг передано транспортное средство), то в случае заключения отдельного договора купли-продажи уменьшится риск того, что регистрирующий орган откажется регистрировать лизинговое имущество за новым собственником (лизингополучателем). В частности, для регистрации автомобиля необходимо представить документы, удостоверяющие право собственности на транспортное средство (п. 15.5 Административного регламента МВД России по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России от 7 августа 2013 г. № 605). Если вместо договора купли-продажи автомобиля лизингополучатель представит договор лизинга, предусматривающий совершение отдельной сделки по выкупу, то регистрационное подразделение ГИБДД может отказать в перерегистрации транспортного средства, посчитав, что представленный документ не свидетельствует о переходе права собственности на автомобиль к лизингополучателю.
Чтобы правильно оформить отношения между покупателем (лизингополучателем) и продавцом (лизингодателем), важно проанализировать условия договора лизинга и установить:
- при каких обстоятельствах лизингополучатель вправе заключить договор купли-продажи предмета лизинга;
- какие условия договор купли-продажи должен содержать.
Основания для заключения договора купли-продажи лизингового имущества
Как правило, договор купли-продажи предмета лизинга можно заключить, если одновременно имеют место два обстоятельства.
1. Лизингополучатель перечислил общую сумму лизинговых платежей.
Обычно договор лизинга прямо устанавливает, что лизингополучатель вправе приобрести имущество только при условии, если он внес всю сумму лизинговых платежей. Вместе с тем, на практике иногда встречаются договоры, позволяющие лизингополучателю выкупить предмет лизинга, не внося ту или иную часть платежей. Однако при таком выкупе выкупная цена, как правило, превышает цену, которую должен был бы выплатить лизингополучатель после внесения общей суммы лизинговых платежей.
Вопрос: договор лизинга содержит указание на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества, но не предусматривает, что ее можно совершить лишь после внесения общей суммы лизинговых платежей. Может ли лизингополучатель настаивать на продаже имущества до того момента, как он перечислит все лизинговые платежи?
Ответ: нет, не может.
Лизингополучателю нужно исходить из того, что необходимым условием для выкупа имущества является факт внесения всей арендной платы. В противном случае (т. е. если предложить контрагенту продать предмет лизинга до внесения всех лизинговых платежей) будут нарушены интересы лизингодателя. В частности, лизингодатель лишится дохода, входящего в состав платежей, а также утратит возможность в полном объеме возместить свои затраты на первоначальное приобретение лизингового имущества (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Это может стать поводом для возникновения спора между сторонами договора лизинга.
Вместе с тем, лизингодатель, не получивший все платежи, может самостоятельно предложить лизингополучателю выкупить имущество по более высокой цене по сравнению с той, которую стороны предусмотрели в договоре лизинга в качестве выкупной стоимости. Однако на такое предложение лизингополучателю соглашаться не стоит. Лучше обезопасить себя от возможных споров, связанных с оплатой по договорам лизинга и купли-продажи, и перечислить контрагенту именно те денежные суммы, которые изначально предусмотрели стороны:
- общую сумму лизинговых платежей (арендную плату по договору лизинга);
- оплату по договору купли-продажи лизингового имущества (выкупную цену).
2. Наступил срок для заключения договора купли-продажи.,,
Закон разрешает заключить такой договор по истечении срока лизинга (абз. 4 п. 5 ст. 15 Закона о лизинге). Вместе с тем, на практике договоры лизинга нередко предоставляют лизингополучателю право досрочного выкупа. В этом случае лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- дождаться окончания срока лизинга;
- заключить договор купли-продажи до того момента, как истечет срок лизинга (при условии внесения общей суммы лизинговых платежей).
Если лизингополучатель решил воспользоваться правом на досрочный выкуп, ему необходимо проверить, устанавливает ли договор лизинга какие-либо дополнительные правила при таком выкупе. К примеру, договор может содержать условие об обязанности лизингополучателя заранее уведомить лизингодателя о намерении досрочно выкупить имущество. В такой ситуации лизингополучателю понадобится соблюсти требования, предъявляемые договором к форме и сроку уведомления.
Если договор лизинга не предоставляет возможности досрочно совершить сделку по выкупу лизингового имущества, но при этом лизингополучатель намерен стать собственником имущества в максимально короткий срок, лизингополучателю имеет смысл предложить лизингодателю изменить условия договора. В частности, можно попытаться настоять на заключении дополнительного соглашения, которое будет предоставлять лизингополучателю возможность заключить договор купли-продажи досрочно. Впрочем, лизингодатель может согласиться продать имущество и без подписания дополнительного соглашения к договору лизинга. Однако все же лучше сначала заключить такое соглашение, а уже потом приобрести предмет лизинга. Это снизит риск недопонимания и споров между сторонами.
Условия договора купли-продажи лизингового имущества
Договор купли-продажи предмета лизинга необходимо заключить на условиях, предусмотренных в договоре лизинга.
Условия перехода лизингового имущества в собственность лизингополучателя стороны устанавливают в договоре лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге). В связи с этим договор лизинга, содержащий указание на отдельную сделку по выкупу имущества, иногда расценивают как предварительный договор купли-продажи. Это означает, что стороны должны заключить договор купли-продажи именно на тех условиях, которые содержатся в разделе договора лизинга, посвященном выкупу лизингового имущества.
В частности, при согласовании условия о цене стороны договора купли-продажи должны руководствоваться положениями договора лизинга, определяющими выкупную стоимость лизингового имущества. Например, если договор лизинга предусматривает, что выкупная цена лизингового имущества – 10 тыс. руб., в договор купли-продажи нужно включить следующее условие: «Цена товара составляет 10 000 (Десять тысяч) руб.». Настаивать на продаже товара по более низкой цене покупатель не вправе.
Вопрос: договор лизинга, предусматривающий заключение договора купли-продажи лизингового имущества, не конкретизирует выкупную цену имущества. Какая формулировка условия о цене будет соответствовать интересам покупателя (лизингополучателя)?
Это зависит от того, каким имуществом является предмет лизинга – движимым или недвижимым.
Предмет лизинга – движимое имущество (автомобиль, оборудование и т. д.)
В этом случае цену можно определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, покупатель (лизингополучатель) может приобрести имущество по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Такой вывод содержится в постановлении № 1729/10. Вместе с тем, в постановлении речь идет о договоре лизинга, который предусматривает условие о выкупе имущества, но не содержит указания на совершение отдельной сделки по выкупу. Однако представляется, что вывод о размере выкупной цены применим и к случаям, когда стороны договора лизинга оформляют переход права собственности на имущество в виде договора купли-продажи.
Причем при согласовании условия о цене покупателю стоит придерживаться общих правил определения размера выкупной стоимости. В противном случае есть риск приобрести товар по завышенной цене, что не будет соответствовать интересам покупателя.
Предмет лизинга – недвижимое имущество (нежилое помещение, гараж и т. д.)
В такой ситуации есть риск того, что в случае спора суд признает договор купли-продажи незаключенным.
В одном из своих постановлений Президиум ВАС РФ указал, что если договор аренды недвижимости не предусматривает выкупную цену имущества, то он считается незаключенным в части выкупа имущества (постановление № 12102/04). Президиум ВАС РФ аргументировал это тем, что такой договор считается смешанным договором с элементами договора аренды и договора купли-продажи. В свою очередь без согласования условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Есть риск того, что к аналогичному выводу суд придет и при рассмотрении спора между покупателем (лизингополучателем) и продавцом (лизингодателем). Ведь к отношениям по договору лизинга применяются общие правила об аренде, если они не противоречат специальным нормам (ст. 625 ГК РФ).
Если суд решит, что заключенный между сторонами договор лизинга представляет собой смешанный договор, содержащий элементы договора лизинга и договора купли-продажи, он может сослаться на постановление № 12102/04 и признать договор незаключенным в части выкупа имущества. При этом суд может посчитать, что договор купли-продажи тоже является незаключенным, поскольку представляет собой не самостоятельную сделку по продаже недвижимости, а лишь оформляет отношения по выкупу, предусмотренные в договоре лизинга и признанные несогласованными.
Чтобы устранить такой риск, нужно последовательно совершить два действия:
- заключить дополнительное соглашение к договору лизинга, предусмотрев в нем размер выкупной цены недвижимости;
- заключить договор купли-продажи недвижимости, указав цену, предусмотренную договором лизинга.
Вопрос: лизингодатель уклоняется от заключения договора купли-продажи лизингового имущества, несмотря на то что основания для выкупа наступили. Как лизингополучатель может стать собственником этого имущества?
Лизингополучатель может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- предъявить к лизингодателю требование об обязании заключить договор купли-продажи лизингового имущества (в такой ситуации лизингополучатель не рискует своими деньгами);
- перечислить выкупную цену (помимо всей суммы лизинговых платежей) и сослаться на то, что право собственности на лизинговое имущество перешло к лизингополучателю (в этом случае лизингополучатель рискует денежной суммой, составляющей выкупную цену).
Если лизингополучатель решит настоять на совершении отдельной сделки по выкупу, ему понадобится сослаться на то, что договор лизинга представляет собой предварительный договор купли-продажи. Понудить лизингодателя к заключению договора купли-продажи можно на основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 4 мая 2011 г. № КГ-А40/3314-11 по делу № А40-97394/10-82-848). Требование о таком понуждении нужно предъявить в течение шести месяцев с момента, когда наступили основания для выкупа лизингового имущества.
Однако практика показывает, что добиться заключения договора купли-продажи лизингополучателю удается далеко не всегда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 декабря 2011 г. по делу № А43-3201/2011, определением ВАС РФ от 29 марта 2012 г. № ВАС-3138/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
r />
Пример из практики: несмотря на то что договор лизинга предусматривал условие о заключении договора купли-продажи лизингового имущества, суд не удовлетворил иск о понуждении лизингодателя к заключению этого договора
ЗАО «Е.» (лизингодатель) и ООО «М.» (лизингополучатель) заключили договор лизинга с условием о выкупе лизингового имущества (транспортного средства). В частности, стороны установили, что право собственности на транспортное средство переходит к лизингополучателю на основании договора купли-продажи. Такой договор необходимо заключить:
- либо по истечении срока лизинга;
- либо до истечения этого срока при условии, если лизингополучатель внес всю сумму лизинговых платежей и с момента передачи имущества в лизинг прошло шесть месяцев.
Лизингополучатель перечислил общую сумму лизинговых платежей и выкупную цену транспортного средства, однако лизингодатель отказался заключить договор купли-продажи. По этой причине ООО «М.» обратилось в суд с иском о понуждении к заключению договора.
Суды первой, апелляционной, кассационной инстанций иск не удовлетворили, сославшись на то, что до момента перечисления лизинговых платежей договор лизинга был расторгнут по инициативе лизингодателя. При этом суды обязали ООО «М.» возвратить транспортное средство лизингодателю.
Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов о том, что ЗАО «Е.» правомерно расторгло договор лизинга. В итоге Президиум ВАС РФ признал договор действующим и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 3318/11).
Однако суд вновь отказал лизингополучателю в удовлетворении требования. На этот раз он аргументировал свое решение тем, что лизингодатель продал транспортное средство третьему лицу. Следовательно, ЗАО «Е.» не может действовать в качестве продавца, поскольку не является собственником лизингового имущества и не вправе распоряжаться им (ст. 209, п. 2 ст. 455 ГК РФ). При этом суд не рассматривал вопрос о том, перешло ли к лизингополучателю право собственности на транспортное средство после перечисления им общей суммы лизинговых платежей и выкупной цены. Другими словами, суд посчитал, что основанием для перехода права собственности на предмет лизинга может служить только отдельный договор купли-продажи. Так как понудить лизингодателя к заключению этого договора невозможно, лизингополучатель не может реализовать свое право на выкуп (решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 декабря 2011 г. по делу № А40-111672/09-113-880).
Если лизингополучатель решит перечислить выкупную цену без заключения договора купли-продажи, но лизингодатель ее возвратит, лизингополучателю останется воспользоваться только единственным вариантом – понудить контрагента к заключению договора купли-продажи.
Если лизингодатель примет сумму оплаты, лизингополучателю понадобится уведомить контрагента о том, что с момента перечисления выкупной цены перешло право собственности на лизинговое имущество. При этом не будет лишним привести следующие доводы:
- заключенный договор лизинга считается смешанным договором, содержащим в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи (постановления № 1729/10, № 17389/10);
- несмотря на то что стороны указали на совершение отдельной сделки по выкупу лизингового имущества, переход права собственности на имущество к лизингополучателю считается состоявшимся с момента внесения всей суммы лизинговых платежей и уплаты выкупной цены (постановления ФАС Московского округа от 29 июля 2013 г. по делу № А40-95474/12-114-903, ФАС Северо-Западного округа от 18 декабря 2012 г. по делу № А56-5708/2012, ФАС Поволжского округа от 18 июня 2013 г. по делу № А57-22135/2012, от 8 мая 2013 г. по делу № А57-20961/2012).
Если лизингодатель не согласится с приведенной аргументацией, лизингополучателю будет целесообразно обратиться в суд с требованием о признании права собственности на предмет лизинга.
Договор лизинга не содержит условия о выкупе лизингового имущества
В такой ситуации лизингополучатель, намеренный выкупить предмет лизинга, может по своему усмотрению выбрать один из вариантов поведения:
- предложить лизингодателю согласовать условие о выкупе лизингового имущества и оформить его в виде дополнительного соглашения к договору лизинга;
- дождаться истечения срока лизинга (либо досрочно расторгнуть договор), а затем заключить с организацией, выступавшей роли лизингодателя, отдельный договор купли-продажи. Другими словами, после того как договор лизинга прекратит действие, стороны могут снова вступить в договорные отношения, но на этот раз исключительно в качестве покупателя и продавца.
Удобнее и проще воспользоваться первым вариантом, то есть включить в договор лизинга условие о выкупе имущества. Причем это условие лучше сформулировать таким образом, чтобы право собственности на имущество переходило к лизингополучателю непосредственно по договору лизинга как смешанному договору, а не на основании отдельной сделки по выкупу, которую стороны должны совершить во исполнение договора лизинга. Ведь, как показывает практика, приобрести имущество по смешанному договору лизинга быстрее и надежнее, чем приобретать вещь на основании «дополнительной» сделки.
При согласовании условия о выкупе нужно быть готовым к тому, что лизингодатель будет настаивать на закреплении следующих положений:
- выкупная цена не вошла в состав перечисленных лизинговых платежей;
- лизингополучатель должен выплатить выкупную цену либо отдельно от арендной платы, либо в составе будущих платежей, но при условии, что их размер будет увеличен.
Лизингополучателю, вероятнее всего, придется согласиться с закреплением таких положений. В противном случае (т. е. если предложить указать, что выкупная цена вошла в состав лизинговых платежей, установленных при заключении договора лизинга) интересы лизингодателя будут нарушены: у него возникнет обязанность по продаже имущества, а оплата по договору останется прежней. В итоге лизингодатель может вовсе отказаться заключать дополнительное соглашение, содержащее условие о выкупе.
В то же время лизингополучателю важно проследить за тем, чтобы выкупная цена не оказалась завышенной. Для этого нужно придерживаться общих критериев определения размера выкупной стоимости. Если же стороны установят слишком высокую цену (например, равную той, по которой лизингодатель приобрел имущество у продавца), покупка лизингового имущества может стать невыгодной.
