Аренда имущества » Договорное право

Какие особенности имеет аренда государственного и муниципального имущества

<< Начало

 

Вопрос: может ли арендатор объединить несколько арендуемых земельных участков и получить объединенный участок в аренду, если условия таких договоров аренды одинаковы?

 




Законодательного запрета на совершение таких действий нет. Однако если размер и порядок определения арендной платы и сроки договоров аренды различаются, то такие участки не могут быть объединены по просьбе арендатора. На это указал Президиума ВАС РФ в постановлении от 8 октября 2013 г. № 3463/13. При этом фактически заявление арендатора об объединении земельных участков преследует цель обойти состоявшиеся торги.

 


Пример из практики: Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что, поскольку условия договоров различаются, требования арендатора об объединении земельных участков и заключении нового договора аренды неправомерно 

ООО «Д.» (арендатор) арендовало у Комитета по управлению имуществом Курской области (далее – Комитет, арендодатель) три смежных земельных участка для строительства жилых домов. Права на земельные участки № 1 и 2 перешли к арендатору в порядке переуступки от прежнего арендатора. Эти участки Комитет предоставил арендатору без проведения аукциона. Ставка по ним определялась исходя из базового размера арендной платы.

Права аренды на третий участок арендатор получил по итогам торгов в форме аукциона.

Впоследствии арендатор обратился в Комитет с просьбой:

  • объединить все три земельных участка в один;
  • предоставить вновь образованный участок в аренду с расторжением прежних договоров.

Однако Комитет в объединении отказал, мотивировав отказ тем, что такое объединение участков:

  • приведет к нарушению условий аукциона;
  • сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком.

В связи с отказом Комитета арендатор обратился с жалобой в арбитражный суд. Три инстанции признали отказ незаконным. Однако Президиум ВАС РФ принял решение отказать в удовлетворении требований арендатора об объединении участков. А акты всех нижестоящих судов отменил.

В частности, Президиум ВАС РФ исходил из следующих оснований.

Размер арендной платы за пользование участком № 3 был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному. Арендная плата по договору, который заключался на торгах, не подлежит нормативному регулированию. Она складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, которые предусматривает договор аренды. Это следует из пункта 18 постановления № 73. Срок аренды земельного участка для строительства жилого дома был определен также на основании условий торгов и составил три года.

В договорах аренды, заключенных без проведения аукциона, арендная плата рассчитана исходя из базового размера арендной платы. Такой размер арендной платы и порядок его определения регулируются публичным органом путем издания нормативных актов. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, который установил регулирующий орган. При этом вносить изменения в договор аренды не нужно (п. 19 постановления № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11). Срок действия договора в договорах аренды составил, соответственно, пять лет и три года.

Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы и сроке аренды являются различными.

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право заключить договоры аренды образуемых участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов, и внести изменения в заключенные договоры аренды.

Между тем каждый из участков предоставлялся в аренду в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости. При этом земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование. В связи с этим арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что обращение арендатора с требованием об объединении участков по существу направлено на обход торгов. Ведь образуемый участок не был предметом аукциона. Следовательно, на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах, который может существенно отличаться от регулируемой арендной платы. Вместе с тем, объединение участков и заключение договора аренды на новый срок с расторжением прежних договоров позволит арендатору избежать:

  • проведения аукциона на право заключения договора аренды участка № 3 после окончания срока действия договора в случае, если дом не будет возведен в установленный по результатам торгов трехлетний срок, что недопустимо (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, п. 1 постановления № 73);
  • внесения арендной платы в размере не менее минимальных ставок, установленных законом, в случае если объекты недвижимости не будут введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с момента заключения договоров аренды.

С учетом изложенного объединение таких земельных участков не соответствует действующему законодательству. Президиум также указал, что арендатор, обратившись в Комитет с заявлением об объединении земельных участков, тем самым заявил об изменении условий аренды. В свою очередь, решение Комитета об объединении участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды. Поэтому оспаривать такое решение нужно по общим правилам искового производства (постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 3463/13).


 

Разъяснение Президиума ВАС РФ разрешило вопросы, не урегулированные статьей 11.6 Земельного кодекса РФ о порядке объединения земельных участков. Поскольку нередко за желанием арендатора осуществить формальную процедуру объединения земельных участков на самом деле стоит интерес в получении в аренду земельного участка без торгов.

 

Помимо этого нужно иметь в виду особенности объединения территориальных зон земельных участков (к примеру, зон активного отдыха на территориях зеленых насаждений общего пользования и зон общественно-деловой застройки и др.).

 

Хотя отношения по объединению территориальных зон земельных участков регулируются не столько земельным, сколько градостроительным законодательством, связь между арендой земельных участков и объединением их территориальных зон имеет практическое значение. В частности, в постановлении от 18 июня 2013 г. № 727/13 Президиум ВАС РФ указал: если земельный участок расположен в двух различных территориальных зонах, то получить его под строительство посредством предварительного согласовании места размещения объектов невозможно. Этот вывод Президиум ВАС РФ сделал, исходя из положения о запрете формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, которые расположены в различных территориальных зонах (ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

 

Вопрос: нужно ли получать согласие арендодателя при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

Ответ: нет, не нужно.

 

Раздел земельного участка – это вид кадастровых работ, при которых из одного участка образуются два и более участков. Существование прежнего участка прекращается (ст. 11.4 ЗК РФ). Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Для раздела земельных участков нужно получить согласие:

  • землепользователей (лиц, которые пользуются участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования);
  • землевладельцев (лиц, пользующихся участками на праве пожизненного наследуемого владения);
  • арендаторов и залогодержателей исходных земельных участков.

 

Таким образом, перед разделом земельных участков нужно получить предварительное письменное согласие только землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей, если раздел производится не по их инициативе. Причем согласие указанные лица представляют в письменной форме (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Муниципалитет как собственник и арендодатель земельного участка не относится к категории лиц, согласие которых требуется получить. Также такое согласие не нужно в случаях, когда осуществляется раздел участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ):

  • находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных унитарным предприятиям и учреждениям;
  • на основании решения суда о разделе участков в обязательном порядке;
  • в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд.

 

В отличие от земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, раздел частных земельных участков и земель, которые принадлежат нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Это следует из пункта 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

 

Арендатор имеет право на раздел земельного участка, только если договор аренды был заключен на срок более пяти лет. Это следует из пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

 

Если земельные участки образуются из земель, используемых по договорам аренды или безвозмездного пользования, землепользователь может заключать договоры аренды без проведения торгов на прежних условиях. Иное может быть предусмотрено в соглашении сторон (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

 

Для раздела арендуемого участка в уполномоченный орган нужно направить заявление об утверждении схемы расположения участков на кадастровом плане территории (п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ). К этому заявлению нужно приложить:

  • схему расположения участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и изменить;
  • копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на исходный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП.

 

Схема расположения участков – это очень важный документ. Например, процедура предоставления участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов начинается именно с подготовки схемы расположения в случае, если его предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории (подп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

 

В течение месяца со дня получения этого заявления арендатора уполномоченный орган обязан принять решение:

  • об утверждении этой схемы или
  • об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

 

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения участка являются случаи, когда (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема расположения участка не соответствует ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;
  • местоположение участка, образование которого предусмотрено схемой, совпадает с местоположением участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы, срок действия которого не истек;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым участкам;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, образуется в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

 

Этот перечень оснований для отказа является исчерпывающим.

 

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

 

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений.

 

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

 

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

  • для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.);
  • для сельскохозяйственного производства;
  • на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

 

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках;
  • собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства);
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка;
  • граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

 

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

  • границы которого подлежат уточнению;
  • который не отнесен к определенной категории земель;
  • предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
  • другие случаи.

 

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

  • для строительства
  • или для целей, не связанных со строительством.

 

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов;
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

 

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 30–32 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

 

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 3–4 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • государственной власти или местного самоуправления;
  • гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка;
  • заинтересованной организации.

 

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

 

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ – города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

 

Вопрос: имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Ответ: нет, не имеет.

 

Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

 

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

 

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

 

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

 

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

 

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров.

 

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества – до трех лет;
  • для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет;
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка – на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет и др.

 

Вопрос: кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

 

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

 

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

 

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

 

Вопрос: распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Ответ: нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

 

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора;
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

 

Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:

  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

 

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

 

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

 

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

 

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

 

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

 

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора;
  • цену – арендную плату;
  • срок договора аренды;
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

 

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

 

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора – арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Процедуру регистрации договора аренды недвижимости устанавливает приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (раздел IX «Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

 

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

 

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

 

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее – информационное письмо № 165).

 

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

 

Вопрос: стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника – субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд – с иском о признании договора недействительным или незаключенным?

 

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

 

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

 

Так, в примере из практики, приведенном ниже, государственный орган обратился с иском о признании недействительным договора аренды, поскольку стороны не получили согласия собственника – субъекта РФ на передачу имущества в аренду. Но суд указал, что на самом деле договор является не недействительным, а незаключенным, и удовлетворил требования истца. Несмотря на то что уполномоченный орган допустил ошибку в правовой квалификации и счел сделку оспоримой, это не привело к разным правовым последствиям, поскольку стороны сделку не исполняли.

 


Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенное условие – предмет договора. При этом такой договор не может быть признан недействительным 

Муниципальное предприятие (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения.

Подписанный договор аренды стороны направили на согласование в уполномоченный орган субъекта РФ – собственника имущества. Однако уполномоченный орган отказался одобрить такую сделку. По его мнению, было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в аренду.

Впоследствии уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с иском. Он просил суд признать недействительным краткосрочный указанный договор аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения. По мнению уполномоченного органа, поскольку стороны заключили сделку без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса РФ. Уполномоченный орган не требовал применения последствий недействительности договора аренды, так как стороны договор не исполняли.

Однако суд признал такой договор аренды не недействительным, а незаключенным ввиду несогласования сторонами его существенных условий. Суд установил, что:

  • в договоре аренды и в иных документах между сторонами отсутствует достаточная индивидуализация передаваемого нежилого помещения;
  • ни арендатор, ни арендодатель не могут описать границы передаваемой части помещения;
  • между сторонами имеется спор по поводу границ передаваемого в аренду имущества.

На основании этого суд счел, что договор аренды не заключен. Вместе с тем, суд указал, что такой договор не может быть признан недействительным. Суд исходил из того, что договор:

  • не порождает последствий, на которые был направлен;
  • является отсутствующим фактически ввиду того, что стороны не достигли какого-либо соглашения. Следовательно, он не может породить последствия и в будущем.

Требование, которое предъявил в суд уполномоченный орган, по своей сути направлено на констатацию отсутствия между арендатором и арендодателем правоотношений из договора аренды. Сделку стороны не исполняли. Ошибка в правовой квалификации, которую допустил уполномоченный орган, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях. Поэтому в иске лишь на основании такой ошибки суд отказать не мог.

В связи с этим суд признал спорный договор незаключенным (п. 1 информационного письма № 165).


 

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

 

Вопрос: стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества – субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Ответ: да, можно.

 

Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

 

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

 

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

 


Пример из практики: суд признал договор аренды недействительным, несмотря на то, что стороны его не зарегистрировали 

Унитарное предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды. По нему предприятие передало в аренду нежилое здание, находящееся у него на праве хозяйственного ведения. Стороны заключили договор сроком на пять лет. При этом его государственную регистрацию, как этого требует закон, они не осуществили. Кроме того, согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия на передачу имущества в аренду стороны также не получили.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о государственной регистрации договора аренды. Уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) вступил в дело в качестве третьего лица. Он заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности – выселении арендатора из здания. Свои требования уполномоченный орган обосновал тем, что у сторон отсутствует согласие собственника имущества на передачу здания в аренду (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Суд первой инстанции иск арендатора о государственной регистрации договора аренды удовлетворил. Он счел, что такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации. По мнению суда, требование о недействительности можно заявить только после государственной регистрации договора. Однако апелляционный суд не согласился с мнением суда первой инстанции и отказал арендатору в иске. Одновременно он удовлетворил требование третьего лица.

Апелляционный суд указал, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из этого следует, что незарегистрированный договор аренды не порождает всех последствий, на которые он направлен, до его государственной регистрации. Однако такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Также он может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор заинтересованная сторона может оспорить по правилам о недействительности сделок (п. 2 информационного письма № 165).


По материалам открытых источников