Аренда имущества » Договорное право

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

 

Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора. Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений). При этом нужно иметь в виду, что иски могут быть предъявлены как арендатором к арендодателю, так и арендодателем к арендатору.

 

Какие требования арендатор может предъявить к арендодателю по окончании срока аренды

 




1. Арендатор может ссылаться на нарушение его права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

 

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это создает определенные неудобства для арендодателя. Во-первых, ему не выгоден сам факт того, что закон ограничивает свободу выбора: арендодатель по каким-либо причинам может просто не захотеть продлевать договор с прежним арендатором, однако будет обязан это сделать. Во-вторых, даже если арендодатель не собирался намеренно нарушать права арендатора, может оказаться, что из-за небрежности или невнимательности новый договор аренды заключен с новым арендатором с нарушением преимущественного права прежнего арендатора.

 

Если суд решит, что право арендатора заключить договор аренды на новый срок действительно было нарушено, суд может перевести права и обязанности арендатора с нового на прежнего. Арендодателю это грозит тем, что новый арендатор, утративший таким образом право аренды, вправе потребовать возмещения своих убытков.

 

В такой ситуации арендодателю поможет тот факт, что преимущественное право у арендатора возникает не всегда, а только если одновременно выполняются следующие условия:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
  • арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
  • арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.

 

Таким образом, преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если же договор аренды заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено лишь при следующих условиях:

  • предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • старый арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
  • арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет.

 

Дело в том, что если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а старый арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, то это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора, поскольку старый арендатор изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на новых условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку новые условия ему не были предложены и он от них не отказывался.

 

Чтобы предотвратить ситуацию, когда арендатор может заявить о том, что нарушено его преимущественное право, арендодателю нужно:

  • прописать в договоре срок, не позднее которого арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок (например, не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды);
  • получив от арендатора такое уведомление, направить ему письменное предложение заключить договор аренды на иных условиях, чем предусмотрены в действующем договоре (например, если арендодатель желает повысить арендную плату). Это уведомление необходимо либо вручить сотруднику арендатора под подпись, либо направить арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В предложении нужно установить срок, в течение которого арендатор должен будет согласиться с новыми условиями аренды либо отказаться от заключения договора на предложенных условиях. А также указать, что в случае неполучения от арендатора ответа в течение этого срока арендодатель вправе предложить иным лицам заключить договор аренды на тех же условиях;
  • если на предложенных прежнему арендатору условиях заключить договор аренды с иным лицом не удастся, то при изменении требований для заключения договора аренды прежнего арендатора нужно уведомить об этом в том же порядке. Это необходимо потому, что на иных условиях прежнему арендатору заключить договор аренды не было предложено, а потому у него снова возникает преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
  • если арендодатель не желает более сдавать недвижимое имущество в аренду, то необходимо направить арендатору соответствующее уведомление до окончания срока аренды. В этом случае арендатор не сможет реализовать свое право на преимущественное заключение договора на новый срок.

 


Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только добросовестному арендатору и только по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока 

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Исковые требования были мотивированы нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, истец не уведомил ответчика о желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора, что не позволяет признать арендатора добросовестным.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2010 г. по делу № А79-156/2009).


 

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды.

 

2. Арендатор может ссылаться на то, что арендодатель неправомерно удерживает его имущество.

 

Арендодатель в определенных случаях может удерживать имущество арендатора по окончании срока аренды, чтобы обеспечить исполнение арендатором своих денежных обязательств.

 

3. Арендатор может потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

 

Между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Нужно иметь в виду, что арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя или были зачтены арендодателем в счет арендной платы в период действия договора.

 

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Это позволит арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещать арендатору стоимость произведенных тем улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

 

4. Арендатор может потребовать возмещения стоимости выполненного им капитального ремонта недвижимого имущества.

 

По общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако если арендодатель не выполняет эту свою обязанность, то арендатор вправе самостоятельно выполнить капитальный ремонт объекта аренды и взыскать с арендодателя его стоимость (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В этом случае между сторонами может возникнуть спор как в отношении необходимости в проведении капитального ремонта, так и по поводу его стоимости.

 

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды

 

1. Арендодатель может потребовать возмещения ущерба, причиненного недвижимому имуществу.

 

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа. Если состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что не могло быть вызвано естественным износом, то этим причиняются арендодателю убытки. Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора после прекращения договора.

 

2. Арендодатель может потребовать возврата недвижимого имущества и взыскания платы за фактическое пользование имуществом.

 

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Если арендатор своевременно не возвращает арендодателю переданное ему недвижимое имущество, арендодатель может потребовать освободить недвижимость и выселить арендатора в судебном порядке. Подобные иски чаще всего сопровождаются требованиями о взыскании платы за фактическое пользование имуществом, поскольку в этом случае арендатор препятствует пользованию недвижимостью иным лицам. В этом случае с арендатора будет взыскана денежная сумма в размере арендной платы по истекшему договору за все время просрочки.

 

В рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться по цене, согласованной сторонами в договоре (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), если при рассмотрении судебного спора не будет доказано иное (например, арендодатель может доказать, что согласованная арендная плата в договоре намного ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор – уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре. Схожая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

 

Если же арендодатель полагает, что арендная плата по договору была ниже среднерыночной и в результате просрочки ему были причинены убытки, он может просить суд о проведении судебной экспертизы для определения среднерыночного размера арендной платы в период просрочки. И если в результате проведения экспертизы подтвердится, что размер платы по договору ниже среднерыночной ставки, то суд взыщет с арендатора плату за период просрочки в размере среднерыночной арендной ставки.

 


Пример из практики: суд взыскал с арендатора убытки в виде разницы между арендной ставкой по договору и среднерыночной арендной ставкой в период просрочки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании убытков. Ранее по другому делу с ответчика была взыскана плата за пользование имуществом за все время просрочки в размере ставки, предусмотренной в договоре.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды. Тем самым он причинил обществу убытки, представляющие собой неполученные доходы, которые общество получило бы при обычных условиях гражданского оборота при заключении договора с другой организацией по средней рыночной стоимости арендной платы, существующей в г. Новороссийске. При расчете суммы убытков суды применили ставки размера аренды 1 кв. м объекта недвижимости, фактически действующие в спорный период.

Суд кассационной инстанции оставил принятые по спору судебные акты без изменения, указав следующее.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Если арендатор не вернул арендованное имущество либо вернул его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). В состав убытков включается также и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Чтобы установить размер рыночной ставки аренды 1 кв. м спорного нежилого помещения в 2007 и 2008 годах, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу по делу. Выводы судов основываются на указанном экспертном заключении, согласно которому средний размер стоимости арендной платы составлял 900 руб. за 1 кв. м спорных помещений в 2007 году и 1050 руб. – в 2008 году, тогда как по договору стоимость аренды составляла менее 620 руб. за 1 кв. м в год. По этой причине исковые требования правомерно были удовлетворены (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2011 г. по делу № А32-8384/2009).


 

Помимо уплаты за пользование недвижимым имуществом, за время просрочки его возврата арендатор обязан возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. В договоре также можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

 


Пример из практики: если арендодатель заключил договор с новым арендатором, а прежний не вернул недвижимое имущество в установленный срок, то арендодатель может взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, не полученной по договору с новым арендатором 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о выселении из занимаемого помещения и взыскании убытков.

Исковые требования были мотивированы отказом ответчика освободить занимаемое нежилое помещение после предупреждения о расторжении договора, что повлекло причинение убытков в виде неполученной от нового арендатора арендной платы.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, указав следующее.

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

Между тем до окончания трехмесячного срока истец провел конкурс на право аренды спорного помещения, по итогам которого был заключен договор с новым арендатором. Поскольку ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, то этим он причинил истцу убытки в форме упущенной выгоды в размере недополученной арендной платы по новому договору.

Факт получения от арендодателя уведомления об отказе от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ответчик не отрицал. Между тем в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ ответчик после прекращения договора не освободил спорное нежилое помещение.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Такие правила установлены в абзаце 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В состав убытков входят и неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота и при отсутствии нарушения его прав (ст. 15 ГК РФ). Невозврат ответчиком помещений после окончания договора аренды причинил истцу убытки в виде неполученной от нового арендатора арендной платы. В этой связи исковые требования правомерно были удовлетворены в полном объеме (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А45-2694/2008).


 

3. Арендодатель может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в период действия договора.

 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если арендатор не исполняет эту обязанность, арендодатель может взыскать долг с контрагента в судебном порядке. Кроме того, арендодатель может потребовать взыскания неустойки и иных обеспечительных мер, предусмотренных договором.


По материалам открытых источников