Условие о размере арендной платы – одно из наиболее значимых как для арендодателя, так и для арендатора. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос, в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы может быть изменен.
Способы определения размера арендной платы
Механизм изменения условия о размере арендной платы напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.
1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.
В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.
r />
Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей), включая НДС».
2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.
В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.
r />
Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
r />Ограничения на изменение арендной платы
Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Обоснование. Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).
Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).
Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.
По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).
Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая часть – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой из частей арендной платы подчиняется общим правилам о повышении арендной платы, а само изменение одной или обеих частей арендной платы (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части арендной платы.
Внимание! Арендатору не стоит подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке.
Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Арендатору нужно иметь в виду, что подписывать такое соглашение не в его интересах.
Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.
Размер арендной платы установлен в твердой сумме
Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.
Размер арендной платы может быть изменен:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
- в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.
1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.
Если в договоре будет указано лишь на то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10.
r />
Пример из практики: суд отказал арендодателю в удовлетворении иска о взыскании задолженности, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы был установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями. Далее арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.
Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы. Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).
Представляется, что в данном случае суд встал на сторону арендатора главным образом по следующим основаниям:
- установив в договоре право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
- в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения возможны лишь по соглашению сторон.
Указанные обстоятельства также необходимо учитывать арендатору при возникновении спора о повышении арендной платы.
2. Возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена в статье 451 Гражданского кодекса РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:
- сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
- существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
- утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
- увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).
3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.
Арендодатель зачастую пытается прописать в договоре условие, предусматривающее его право ежегодно менять размер арендной платы в одностороннем порядке: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней». Данное условие основывается на положении закона, предусматривающем возможность изменения договора по заявлению одной из сторон в предусмотренных договором случаях (ст. 450 ГК РФ).
Совет: арендатору необходимо иметь в виду, что при согласовании условий договора подобного рода пункты в его интересах необходимо либо исключать, либо дополнять условиями о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5 процентов».
Таким образом, арендатор может рассчитывать на то, что условие об арендной плате останется неизменным, в случаях, если:
- не произошло существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
- в договоре не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условия договора об арендной плате;
- стороны не пришли к соглашению о повышении арендной платы.
В договоре установлен механизм определения размера арендной платы
Если в договоре установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать следующее.
1. Окончательный размер арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому итоговая сумма, подлежащая перечислению в счет арендной платы, не обязательно каждый раз должна совпадать. Например, если размер ежемесячной арендной платы составляет 1 тыс. долл. США, то ежемесячный размер арендной платы будет зависеть от текущего курса доллара США в тот или иной период времени. А поскольку курс доллара постоянно меняется, то и итоговая сумма арендной платы в рублях каждый раз будет различаться.
2. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.
r />
Пример из практики: суд указал, что изменение размера арендной платы в соответствии с порядком ее определения, установленным в договоре, является не изменением условий договора, а исполнением заключенного договора
Между сторонами 15 ноября 1999 года был заключен договор аренды в отношении объекта культурного наследия, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы был установлен распоряжением мэра Москвы. В соответствии с договором при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором. Письмом от 28 июня 2003 года арендодатель направил обществу предложение об изменении договора в части увеличения с 1 июля 2003 года арендной платы. С изменением названного условия договора арендатор согласился. Письмом от 30 августа 2007 года арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 1 сентября 2007 года арендной платы, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28 июня 2003 года, допущена ошибка. Арендатор с увеличением арендной платы не согласился и продолжал ее вносить в прежнем размере, что послужило основанием для обращения в суд.
Как указал Президиум ВАС РФ, изменение размера арендной платы письмом от 30 августа 2007 года представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о размере арендной платы, в соответствии с которым арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы. Исполнение указанного условия договора не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации. В данном случае арендодатель исправил допущенную им в 2003 году ошибку в расчете суммы арендной платы и привел расчет в соответствие с упомянутым распоряжением мэра Москвы (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204).
Совет: для минимизации рисков резкого увеличения суммы арендной платы без согласия арендатора последнему рекомендуется не включать в договор условия об установлении механизма определения размера арендной платы на основании актов государственных органов.
В то же время при аренде государственного или муниципального имущества подобные пункты в договоре прописываются практически всегда, поскольку в этих случаях применяются особые правила предоставления имущества в аренду. Чаще всего предоставление государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется по регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).
